Недействительный договор. Оспаривание договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2011 г. N 33-12229

 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Шубиной И.И.,
судей Суминой Л.Н., Дубинской В.К.,
при секретаре Потапове А.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Суминой Л.Н. дело по кассационной жалобе представителя ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещеряковой Т.В. от 22.12.2010 года и дополнительной кассационной жалобе ответчика Самусовой А.А. от 16.02.2011 года на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года, которым

постановлено:

исковые требования Федотова Анатолия Васильевича к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный 18 февраля 2005 года между Федотовым Анатолием Васильевичем и Самусовой Анастасией Альбертовной, зарегистрированный в УФРС по Москве 15.03.2005 г.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ..., в собственность Федотова Анатолия Васильевича.

Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру N ..., общей площадью ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Самусовой Анастасии Альбертовны на квартиру по адресу: ...

Взыскать с Самусовой Анастасии Альбертовны в пользу Федотова Анатолия Васильевича затраты на содержание квартиры в размере ... руб. ... коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. ... коп., а всего взыскать ... (...) руб. ... коп.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением Тушинского районного суда г. Москвы от 30.09.2010 г. по вступлении решения в законную силу, установила:

Федотов Анатолий Васильевич обратился в суд с иском к Самусовой Анастасии Альбертовне о расторжении договора купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенного 18.02.2005 г., о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, мотивируя свои требования тем, что ответчик с момента заключения договора грубо нарушает взятые на себя обязательства, до настоящего времени не оплачивает стоимость недвижимого имущества, на предъявленную претензию не отвечает. Кроме того, ответчик не выполняет принятые на себя обязательства по оплате затрат на содержание квартиры и оплате коммунальных услуг.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, что подтверждается распиской (л.д. 184), ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявил, сведений об уважительности неявки в суд не представил.

Ранее в судебных заседаниях 28.10.2008 г., 10.11.2010 г. представитель истца Федотова А.В. по доверенности Ушанов А.А. исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что договор зарегистрирован, обязательства исполнены, после исполнения обязательств покупатель зарегистрировался по адресу спорной квартиры. Истец в спорной квартире не проживал, а проживал у своей бывшей жены Федотовой Нины Александровны. Стороны договорились об оплате жилого помещения по сделке после ее государственной регистрации, не указав срок исполнения. Поскольку стороны являются родственниками (истец Федотов В.А. - отчим мужа матери ответчика Самусовой А.А.), документального подтверждения передачи денежных средств не имеется, акт приема-передачи не составлялся, расписка в передаче денежных средств за спорную квартиру не составлялась. За время действия договора с 2005 года истец действий, направленных на защиту своего нарушенного права, не предпринимал, а поэтому им пропущен срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит представитель ответчика Самусовой А.А. по доверенности Мещерякова Т.В. по доводам кассационной жалобы от 22.12.2010 года и ответчик Самусова А.А. по доводам дополнительной кассационной жалобы от 16.02.2011 года.

Судебная коллегия, обсудив вопрос о возможности, в порядке ст. 354 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса, извещенных о месте и времени слушания дела, заслушав объяснения представителя Федотова А.В. по доверенности в порядке передоверия Нагиева Э.Д.о, представителя ответчика Самусовой А.А. по ордеру адвоката Пограмкова М.С. (л.д. 224), обсудив доводы кассационной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене в части по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства по настоящему спору судом первой инстанции установлено, что 18.02.2005 г. Федотов Анатолий Васильевич и Самусова Анастасия Альбертовна, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили договор, составленный в простой письменной форме, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность квартиру N ..., находящуюся по адресу: ... Данная двухкомнатная квартира, общей площадь ... кв. м, жилой площадью ... кв. м. принадлежала продавцу по праву собственности на основании Договора передачи N ... от 04.11.1992 г., Свидетельства о праве собственности на жилище N ... от 20.12.1992 г., Свидетельства о праве на наследство по закону от 20.08.1998 г., зарегистрированного в реестре за N ... Данный договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Москве, N ... регистрации ... (л.д. 7).

Пунктами 4, 5 названного Договора продажная стоимость указанной квартиры предусмотрена в сумме ... руб. ... коп., каковую покупатель обязался уплатить продавцу после государственной регистрации настоящего договора в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве. При этом, оговорено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

На основании п.п. 12, 14 того же Договора, договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в ГУ ФРС по г. Москве. С момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя в ГУ ФРС по г. Москве продавец приобретает право безвозмездного пожизненного пользования указанной квартирой и проживания в ней.

В силу п.п. 15, 16 Договора, договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон или после исполнения обязательств по договору - в судебном порядке. В случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке.

Как следует из материалов дела, 15.03.2005 г. Самусовой А.А. выдано Свидетельство о государственной регистрации права ... (л.д. 42), 23.03.2005 г. она зарегистрирована в спорной квартире (л.д. 65).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание доводы представителя истца о том, что ответчик должна была уплатить указанную в договоре стоимость квартиры в размере ... руб. ... коп. после государственной регистрации договора в ГУ ФРС по Москве и перехода права собственности на квартиру, которая произведена 15.03.2005 г. Однако, данное обязательство по оплате стоимости квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнено, при этом все разумные сроки по исполнению данного обязательства истекли, в связи с чем 05.08.2010 г. истец вынужден был направить ответчику претензию с предложение об уплате денежных средств по договору купли-продажи. Указанное нарушение обязательства является для истца существенным, он является инвалидом ... группы, пенсионером, систематически находится на стационарном лечении, нуждается в денежных средствах. Никакого устного соглашения об исполнении заключенного между истцом и ответчиком договора не заключалось.

Поскольку в договоре купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенном между Федотовым А.В. и Самусовой А.А., форма и порядок расчетов не оговорены, с учетом положений п. 3 ст. 159 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что стороны договора вопрос об устной форме совершения сделок по исполнению обязательств, принятых на себя Федотовым А.В. и Самусовой А.А., в том числе вопросы о передаче денег во исполнение договора, не согласовали.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком не представлены какие-либо письменные доказательства, подтверждающие тот факт, что в период с 2005 года и до обращения истца в суд Самусовой А.А. исполнялись обязательства, принятые на себя по договору купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, в том числе по оплате коммунальных услуг и капитального ремонта, тогда как из показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля С., подробно изложенным в решении суда, из представленных истцовой стороной квитанций по содержанию квартиры и оплате жилищно-коммунальных услуг за период с 2005 г. по настоящее время, усматривается, что Федотов Анатолий Васильевич, будучи пенсионером по старости, инвалидом ... группы бессрочно, ввиду невозможности проживания в спорной квартире по причине замены замков, вынужден был периодически проживать то на даче, то у бывшей жены, неоднократно находился на стационарном лечении в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН в период с 20.09.2005 г. по 29.09.2005 г. (л.д. 57-58), с 08.11.2006 г. по 20.11.2006 г. (л.д. 52-54), с 22.10.2007 г. по 16.11.2007 г. (л.д. 49-51), на обследовании и лечении во втором неврологическом отделении ГКБ N 20 в период с 03.07.2008 г. по 14.08.2008 г. (л.д. 45), в 3-м ревматологическом отделении Института ревматологии РАМН: с 05.11.2008 г. по 24.11.2008 г. (л.д. 47-48), оплачивая при этом коммунальные услуги.

Доводы представителя ответчика о том, что необходимости в передаче денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры не имелось в связи с наличием между сторонами родственных отношений, суд верно счел несостоятельными, поскольку нахождение в какой-либо степени родства не дает оснований для нарушения условий взятых на себя договорных обязательств, с учетом того, что в порядке ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства нашел подтверждение тот факт, что ответчиком нарушено условие договора об оплате стоимости квартиры, которое является существенным условием, истцом, в соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, во внесудебном порядке 05.08.2010 г. ответчику предложено расторгнуть договор в связи с невыполнением его условий, на что ответа получено не было, в связи с чем договор купли-продажи квартиры с правом безвозмездного пожизненного пользования и проживания продавца, заключенный между сторонами 18.02.2005 года, суд обоснованно счел подлежащим расторжению по решению суда.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о расторжении оспариваемого договора и об обязании ответчика возвратить все полученное по сделке, что, по мнению судебной коллегии, соответствует п. 16 заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, предусматривающего, что в случае расторжения настоящего договора каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, положениям ст.ст. 1102, 1103, 1104 ГК РФ и о чем разъяснено пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которого, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из изложенного, с учетом п. 14 вышеназванного договора, определяющего, что с момента перехода спорной квартиры в собственность покупателя тот за свой счет осуществляет ее эксплуатацию и ремонт, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, дома, придомовой территории, применения судом заявленным стороной ответчика срока исковой давности, суд взыскал с ответчика затраты, понесенные истцом на содержание и эксплуатацию квартиры, за период с 16.03.2008 г. по 16.09.2010 г. (на дату подачи иска в суд), которые составили, согласно представленного истцом расчета, произведенного на основании платежных документов, ... руб. ... коп., подробный расчет которых судом приведен в решении, и который никем не оспорен.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 314 ГК РФ, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Рассматривая довод стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, доверительные отношения, сложившиеся между истцом и ответчиком, учитывая, что срок возврата условиями договора конкретной календарной датой не определен, ответа на направленную истцом в августе 2010 года в адрес ответчика претензию не последовало, суд счел, что срок исковой давности истцом не пропущен в связи с тем, что требование об исполнении условий договора было направлено им 05.08.2010 г., следовательно, срок исковой давности течет с 05.08.2010 г.

Таким образом, все изложенные выше выводы суда по вопросу расторжения договора купли-продажи квартиры, нарушения условий договора, применения срока исковой давности, коллегия полагает обоснованными, так как суд правильно установил, исследовал и оценил соответствующие доводы и обстоятельства, сделал верные и правомерные выводы, с которыми коллегия соглашается.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчиком были выплачены истцу денежные средства в счет оплаты стоимости приобретенной у него квартиры являются голословными, соответствующими доказательствами не подтвержденными, с учетом того, что указанный кассатором п. 5 договора купли-продажи от 18.02.2005 года не свидетельствует о факте уплаты покупателем недвижимого имущества, а лишь устанавливает размер его стоимости и условие оплаты (л.д. 7).

Утверждения кассатора о том, что судом в ходе судебного разбирательства не рассматривалось заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, опровергается письменными материалами дела и мотивированной частью решения, в котором приведено суждение суда по данному вопросу.

Ссылка кассационной жалобы на то, что судом неправомерно применены положения ч. 2 ст. 605 ГК РФ, регулирующие рентные отношения, подлежат отклонению, поскольку не могут повлиять на законность постановленного судом первой инстанции решения.

Доводы кассатора о неприменении судом требований ст. 486 ГК РФ, являются несостоятельными в связи с тем, что к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению, согласно статье 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении, поэтому в данном случае с учетом расторжения договора купли-продажи истец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Ссылки кассационной жалобы на то, что истцом при подаче искового заявления в суд не оплачена государственная пошлина подлежат отклонению в связи с тем, что юридически значимым обстоятельством по делу факт неуплаты госпошлины не является, а потому данное обстоятельство на законность принятого решения повлиять не может.

Утверждения кассатора о том, что в ходе судебного разбирательства протокол судебного заседания велся судьей, а не секретарем судебного заседания опровергаются имеющимися в материалах дела протоколами, оформленными и подписанными секретарями судебных заседаний А. и Р.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судом при вынесении настоящего решения тайны совещательной комнаты не нашли своего подтверждения в ходе служебной проверки, проведенной Тушинским районным судом г. Москвы, о чем свидетельствует акт от 10 марта 2011 года, утвержденный председателем указанного суда (л.д. 229).

По смыслу ст. 196 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в Постановлении "О судебном решении", решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Между тем, решение суда в части взыскания ... рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из стоимости приобретенной ответчиком квартиры в размере ... рублей, указанным требованиям не отвечает, поскольку данный вывод сделан без учета положений ч. 1 ст. 395 ГК РФ, регулирующей вопросы, связанные с использованием денежных средств, право собственности на которые принадлежит другому лицу, она применяется в тех случаях, когда использование чужих денежных средств явилось следствием неправомерного удержания их, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, неосновательного получения их, неосновательного сбережения их за счет другого лица, а также сделан без учета фактических обстоятельств дела, согласно которых ответчик предназначенные в счет оплаты квартиры денежные средства не использовал в своих целях, факт такой неуплаты явился основанием к расторжению договора купли-продажи и возврату недвижимого имущества продавцу.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение, которым с учетом вышеизложенного, в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Тушинского районного суда г. Москвы от 30 ноября 2010 года в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.

Вынести новое решение, которым в удовлетворении требований Федотова А.В. к Самусовой А.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб. ... коп. отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
 
Председательствующий
 
Судьи

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!