продажа квартиры и перевод денег

Юридические вопросы при продаже квартиры.
Мне необходимо продать квартиру в Москве, чтобы переехать в Киев и купить там жильё. Я гражданин России, несколько лет проживаю в Украине, имею вид на жительство (Посвідку на постийне проживання) и штамп в зарубежном Российском паспорте о разрешении постоянного проживания в Украине), пенсионер в Украине. Мне необходимо перевести безналичные средства за квартиру в Киевский банк. Убедительно прошу подсказать, как грамотно осуществить эту операцию
Я столкнулся с рядом проблем проблем.
1. Схема продажи (типовая) для Москвы состоит в передаче денег через банковскую ячейку. При этом договор заключается после закладки денег в ячейку на определённое время, если за это время происходит государственная регистрация Договора купли-продажи, то продавец может получить свои деньги. Московские агентства, в которые я обращался по е -мейл, предлагают вести работу только по этой схеме, затем пройдя и оплатив процедуры проверки купюр, закладки и получения наличных из ячейки нести их в банк и переводить в Киев. Таким образом, получается, что необходимо нести дополнительные риски и затраты, связанные и с процедурой передачи через ячейку и с процедурой перевода. Мне подсказали схему перевода безналичных через безотзывный аккредитив. Но оказалось, что Киевские банки ссылаются на незнание Российского законодательствак и наоборот, а, самое главное, неизвестна конкретная форма заключения подобного договора.
Какой именно документ должен быть представлен для получения средств с аккредитива в Киеве. Возможно ли найти такую форму договора, при которой бы Московский банк реально оплатил аккредитив?
Мне пояснили в Киеве, что в такой схеме есть очень высокий документарный риск (возможность Российского банка не признать предоставленный документ (например, договор купли – продажи) придравшись к тому, что он не надлежащим образом оформлен, например печать не в том углу и т.п.). Может быть Вам известен реальный опыт подобных сделок. Вы бы мне очень помогли, если бы могли представить конкретный образец Договора о безотзывном аккредитиве для данной ситуации. А ещё лучше, если бы подсказали другую схему перевода безналичных (говорят, что возможны какие то безотзывные депозиты, но никто о них ничего конкретного не знает).
Мне сказали в налоговой Киева, что необходимо будет представить документ из Москвы, что при продаже уплачены налоги и при этом ЛЕГАЛИЗОВАТЬ ЕГО в консульстве Украины. Как конкретно это делать, какую форму документа я должен получить и где, куда конкретно обращаться за легализацией, как скоро она производится?

Кроме того, создаётся впечатление, что обе схемы передачи денег (и ячейка и аккредитив) в реальности работают лишь при порядочности покупателя, разрешающего забрать деньги из ячейки или оплатить аккредитив, несмотря на мелкие расхождения в документе.
Схема передачи через банковскую ячейку связана с риском продавца не получить свои деньги. ( из советов агентств в интернете) это выглядит, как возможность получить назад покупателем свои деньги из ячейки, если процедура выемки затянулась до срока, когда к ячейке имеет доступ уже покупатель. Т.о. недобросовестный покупатель может специально затягивать выемку создавая угрозу, что продавец останется и без квартиры и без денег, или шантажировать продавца тем, что он не явится на выемку денег (ключ от ячейки у покупателя) и требовать от продавца деньги за доступ к сообственным средствам.
Хотелось бы уточнить следующие вопросы. И выемка из ячейки и оплата аккредитива по сути есть обмен документа о продаже на деньги. Отсюда возникают вопросы.
1. Возможно ли после нотариального подписания Договора купли - продажи, что оформленный Договор попадает к продавцу и он на основани этого и получает право на собственность и может самостоятельно оформить госрегистрацию, при этом затягивая оплату до момента возможности возврата денег себе? Что конкретно надо прописать в Договоре и как действовать, чтобы не допустить этого
2. Кто конкретно должен сдавать договор на регистрацию (продавец, риэлтер или покупатель), кто получать его, может ли без согласия продавца сделать это покупатель до момента оплаты, как это предотвратить?
3. Сколько экземпляров договора нужно регистрировать, или регистрируется только договор покупателя?
4. Можно ли вписать в Договор условие, что если оплата реально не произведена, даже зарегистрированный договор теряет силу, как это грамотно сделать (юридически грамотная формулировка, образец Договора)?
5. Может быть есть смысл оформить договор с отложенным условием, нотариус должен подтвердить реальный расчёт (но непонятно, как будет происходить госрегистрация такого договора, ведь он как бы не совсем оформлен и его могут не захотеть регистрировать.
6. У меня абсолютно ясная ситуация с правоустанавливающим документом – это свидетельство о приватизации 1993 г за подписью Лужкова (розовое), я единственный владелец с момента заселения, квартира не продавалась ни разу. Очень просто проверить подлинность документа и убедиться, что нет оснований для того, чтобы перестраховывать покупателя, непременно настаивая на госрегистрации. В этом случае, возможно было бы подписать договор в присутствии нотариуса, после того, как покупатель положил бы деньги на мой счёт в Московском банке (подобным образом поступают в Киеве). Хотелось бы получить образец договора для этого случая и посоветовать, какое агентство может реально работать по такой схеме.
Спасибо, заранее огромное.
Буду сердечно благодарен за внимание и советы в тяжёлой для меня ситуации.

Отвечает: адвокат Юрий Шевченко, Москва, коллегия адвокатов "Правовая защита".
Запись на консультацию к адвокату по тел. 8 495 691-38-72, 787-75-07, 782-76-77 Новый Арбат, д.21

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!