Сколько должна зарабатывать семья для получения ипотечного кредита?

Вместе с тем, все больше аналитиков рынка прогнозируют, что `ипотечный бум` постепенно идет на спад. Виной тому – стоимость квартир, которая стала по-настоящему непомерной. На сегодняшний день квадратный метр жилья в столице стоит около 4 тыс долл, и пока уместно лишь говорить о возможном снижении темпов роста, но ни в коем случае не об удешевлении.

Однако во всем мире жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра примерно равна ежемесячному доходу семьи. В Москве же это соотношение превышено более чем вдвое. В пользу цен, разумеется. Среднемесячный взнос по кредиту в среднем равняется 2 тыс долл, а банки редко выдают кредит, если ежемесячный платеж `съедает` более 50 проц доходов. В регионах, конечно, цены на жилье ниже, но и уровень заработных плат – тоже, поэтому соотношение получается примерно одинаковое. В результате мы имеем замкнутый круг – популярность ипотеки подстегивает цены на жилье, что, в свою очередь, делает жилье еще более недоступным.

Итак, что такое ипотека – `дорогое удовольствие` или единственная возможность получить комфортное жилье? В этом попытались разобраться участники круглого стола `Ипотека сегодня – неоправданный риск или трезвый расчет?` По мнению президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, переход от распределительной экономики к `жизни в кредит` очень непрост. И в нашей стране такой переход пока не осуществлен. `Как можно дать народу возможность самому выбирать?

Нет, надо создавать всякие фонды: инвестиционный, стабилизационный, пенсионные, и с их помощью распределять. Именно так считают многие наши государственные деятели`, — считает Г.Тосунян. Также, по его мнению, государство борется с инфляцией и растущими расходами бюджета путем `урезания` банковской составляющей. Все это приводит к тому, что кредиты остаются дорогими. `Если у банковской сферы вынуты средства в огромных объемах, как в свое время их высасывали в ГКО, а теперь в Cтабфонд, то, разумеется, о нормальном развитии кредитования мечтать не приходится`, — заявил он.

А, по мнению ведущего эксперта комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Елены Шокиной, высокие банковские ставки – отнюдь не главная причина того, что ипотека пока не может стать по-настоящему `народным` инструментом. Ставка ограничена уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ, однако ее снижение все равно происходит. С ней согласен и директор департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка Сергей Бессонов. Он отметил, что если в 2002 г ставка АИЖК составляла 18 проц, то сейчас – 11 проц. Снижение налицо, однако рост цен на жилье его `с лихвой` перекрывает.

Жилье же, по мнению Е.Шохиной, дорожает из-за дефицита предложения `Несмотря на то, что ставки снижаются, объемы ипотеки растут, получить ипотечный кредит по-прежнему проблематично`, - отмечает она. Дело в том, что ипотека увеличивает спрос на жилье, а строительные компании оставляют объемы строительства на прежнем уровне. Впрочем, о причинах удорожания квартир говорят часто, и `ипотечная` версия – лишь одна из многих. Основная же – `инвестиционная`.

`Недвижимость стала, пожалуй, самым привлекательным инструментом для получения дохода`, - отмечает директор Департамента брокерских услуг Брокерского дома `Золотые Ворота` Александр Кукояки. Прибыльность по операциям с недвижимостью превысила все мыслимые пределы – за год прогнозируемый рост стоимости жилья оценивается от 80 до 100 проц; ни акции, ни банковские депозиты не могут обеспечить подобной доходности. Между тем, А.Кукояки прогнозирует, что ближе к концу года предложение объектов недвижимости увеличится, тогда как спрос остается стабильно высоким. `Это своего рода цепная реакция, и, в результате, я прогнозирую, что за весь период с сентября по декабрь цены на московские квартиры вырастут максимум на 15-17 проц`, - говорит он.

Еще одна проблема ипотечного кредитования – отсутствие `длинных денег`. Именно длинные кредитные ресурсы обычно используются для выдачи ипотечных кредитов, а их российские банки, как правило, получают за рубежом. Это, по словам начальника отдела ипотечного кредитования банка `Союз` Елены Манукян, могут позволить себе лишь 30 крупнейших российских банков.

`Получается, что только эти 30 банков могут всерьез заниматься ипотекой`, - подчеркивает она. Сами же отечественные банки не любят давать деньги в кредит на долгий срок ввиду непредсказуемости экономической ситуации. К тому же, при рефинансировании закладных банки должны платить налог на прибыль в размере 24 проц. `Если государство считает развитие ипотеки своим приоритетом, то налоговая политика должна быть изменена`, - полагает Е.Манукян.

Но это, в сущности, проблемы банков. Как они будут их решать в условиях все возрастающей конкуренции за клиента, самих потенциальных заемщиков волнует мало. Для них важно другое: на какую квартиру лучше брать кредит – `вторичку` или новостройку? Заем на квартиру в строящемся доме наиболее выгоден с материальной точки зрения, но он же и наиболее рискованный и для банков, и для их клиентов. Стоит хотя бы вспомнить ситуацию с обманутыми дольщиками. Строго говоря, ипотечным такой кредит не является, подчеркивают участники дискуссии. Было бы разумнее назвать его `кредитом на строительство жилья`. В этом случае, в залоге у банка остается не квартира /она пока не построена/, а лишь имущественные права на нее. Из-за этого взять кредит на вторичное жилье намного легче, чем на новостройки. Однако сейчас есть и такие программы - по закону недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. К тому же, это обещает несколько большие гарантии заемщикам – ведь кроме них в благополучном завершении строительства будет заинтересован и банк, который лишний раз убедится в добросовестности застройщика.

Вообще, по мнению участников дискуссии, ипотека – дело хорошее, только ей пока не хватает пиара. Многие люди ничего не знают об этом, боятся или полны предубеждений. В нашем обществе довольно широко укоренилось представление о том, что брать в долг – постыдно. Дескать, лучше ютиться в однокомнатной квартире с мамой и семьей старшей сестры, но быть `свободным` от `ипотечной кабалы`. Это убеждение нужно менять, считают банкиры и риэлтеры. `Конечно, самый свободный человек – это бомж с бутылкой: ему ничего не нужно, и он по-своему счастлив`, - обрисовал ситуацию Г.Тосунян. Однако свобода современного цивилизованного человека в том, чтобы брать кредиты и с их помощью жить лучше уже сегодня, а не через 20 лет, когда подойдет срок получения `социальной квартиры` от государства. Пиарить нужно не ипотечный кредит, а возможность выбора уровня жизни, сделали вывод участники круглого стола. И вообще, наши заемщики находятся в более привилегированном положении, чем западные: `у них` нельзя досрочно погасить кредит в течение 5-6 лет, в России же это можно сделать через 6-12 месяцев. Только вот вряд ли те, кто сможет за год `наскрести` 150-200 тыс долл вряд ли будут нуждаться в ипотеке.

Однако участники дискуссии признают и то, что доходы россиян сегодня крайне низкие. Ведь, по разным данным, только 5-10 проц россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом. И те 3,5-4 тыс долл в месяц, которые должна иметь семья, чтобы взять кредит на жилье, для многих остаются невыполнимой мечтой. Но даже если трое-четверо работающих в семье все же зарабатывают такие деньги, непонятно, как все они будут ютиться в однокомнатной квартире. Ведь только на нее хватит их совокупных средств, по крайней мере, в Москве. Так что о хорошем качестве жизни говорить не приходится и в этом случае.

Между тем, по мнению экспертов, банки вскоре могут еще больше ужесточить условия выдачи таких займов. Ведь чем дольше растут цены на жилье, тем больше вероятность, что этот рост в конце концов прекратиться, и предмет залога, то есть квартира, может существенно обесцениться.

Судя по всему, и у власти нет рецептов решения `жилищного вопроса`. На заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Владимир Путин признал, что реализации проекта `Доступное жилье` `препятствует тяжелый пласт застарелых проблем`. Он еще раз заявил о необходимости запустить инструменты для реального развития ипотеки. А сегодня первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев пригрозил увольнять чиновников на местах, мешающих реализации национального проекта `Доступное жилье`. Похоже, этот инструмент станет наиболее весомым. Дай бог, если он подействует…

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!