Предоставление земли для строительства - пробелы в законодательстве

Глава ФАС Игорь Артемьев на пресс-конференции 19 сентября 2006 года сообщил, что "сговор между компаниями и прикормленными чиновниками есть повсеместно". Серьезное заявление, особенно если учесть, что сделано оно год спустя после того, когда вступили в силу поправки в Земельный кодекс, потребовавшие в обязательном порядке распределения земельных участков под застройку на аукционной основе.

Вскоре после принятия этих поправок ФАС и прокуратура начали проверять, как выполняется новое требование закона. Результаты оказались неутешительными: 90 процентов разрешений местных органов власти на земельные участки были выданы без проведения аукционов.

В августе 2006 года Генеральная прокуратура дала новое поручение ФАС. Антимонопольное ведомство проверит, нет ли ценового сговора между строительными компаниями.

В интервью, которое вскоре после начала этой кампании дал корреспонденту Lenta.Ru начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев, были упомянуты "существовавшие ранее дефицит предоставления земельных участков под строительство и непрозрачность при их распределении".

В Москве, где цены растут быстрее, чем в других регионах, делается все, чтобы строить больше - вот жителей деревни Бутово с помощью ОМОНа выселять пытались, лишь бы возвести новые дома. Опять-таки, пятиэтажки сносят. Даже за жилье для малоимущих мэрия готова платить рекордные 4095 долларов за квадратный метр. А что, справедливая рыночная цена на сегодняшний день.

С другой стороны, в Нефтеюганске, например, первый аукцион на право аренды земельных участков под жилую застройку прошел только 11 сентября 2006 года. А уже на втором аукционе, который состоялся через 9 дней после первого, цена гектара перевалила за 3 миллиона долларов. Вряд ли можно предположить, что в городе нефтяников до этого не строилось жилье - но дефицит предоставления земли налицо. Или это все-таки следует назвать непрозрачностью распределения?

Аукционы - так аукционы. Но не для всех же!

Так, по всей видимости, рассудили депутаты Госдумы, когда принимали поправки к Градостроительному кодексу. В них, в частности, предусматривается возможность предоставления земельных участков под жилую застройку без проведения аукционов, если строительство осуществляется на основе размещения заказа для государственных или муниципальных нужд.

- Возможность выделения участков для возведения жилья без аукционной процедуры опасна тем, что стоимость квадратного метра снова повысится, - сказал в беседе с корреспондентом "Бюллетеня недвижимости" Дениc Литов, генеральный директор ЗАО «Прагма» (Санкт-Петербург). - В Петербурге уже давно не проводятся полноценные торги по продаже права аренды земли под строительство жилья.

Поэтому, в рамках принятых поправок, многим инвесторам придется брать подряды на возведение зданий для различных федеральных и городских ведомств. Такая схема активно используется в Москве, где правообладатель участка (в нашем случае - государственное учреждение) получает от 20 до 30 процентов построенного жилья. Остальное передается застройщику в качестве платы за осуществление инвестиционного проекта.

Однако эта схема чаще всего приводит к увеличению продажной цены квартир. Дело в том, что вырученные от продажи оставшегося застройщику жилья средства зачастую не оправдывают расходов на реализацию проекта.

Вице-президент корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслав Семененко, напротив, считает, что идея распределения земель под муниципальное жилье без проведения торгов логична.

- В Москве такая практика существует давно, и она себя оправдала, - говорит он. - Однако при реализации этого замысла в нашем городе необходимо разработать четкие критерии и регламенты, по которым это распределение будет осуществляться. Эти правила должны быть понятны и прозрачны для всех участников рынка.

С Семененко согласен директор по развитию агентства недвижимости «Бекар» Игорь Горский. - Участники рынка очень ждали этих поправок, - считает он. - Должна появиться четкая и прозрачная схема перевода из одной категории в другую. Это позволит привлечь в Ленинградскую область дополнительные инвестиции.

Михаил Евраев, в свою очередь, проясняет ситуацию:

- Предоставление земельных участков под строительство муниципального жилья без проведения аукционов - это вполне нормально. Для размещения государственного и муниципального заказов существует процедура торгов, и застройщики ее проходят. Теперь, когда вступил в силу новый Федеральный закон "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", система госзаказа принципиально изменилась в лучшую сторону.

В то же время при осуществлении строительства по государственному или муниципальному заказу не должно допускаться привлечение соинвесторов, что необходимо отразить в тексте закона. В частности, недопустимо, когда при городском заказе часть квартир получает не город, а застройщик.

- Также опасно другое, - говорит Михаил Евраев. - Если в Земельном кодексе четко прописано, что участки под коммерческое жилищное строительство должны распределяться только на основе аукциона, то в Градостроительном кодексе вопросы предоставления прав на реконструкцию пока никак не отрегулированы. И среди поправок к нему, принятых Госдумой в первом чтении, есть предложение проводить распределение участков по итогам конкурсов. Не аукционов - а именно конкурсов.

- А между ними много различий?

- Только одно, но очень существенное. В конкурсе критерием определения победителя являются лучшие условия. При этом, как правило, критерии носят субъективный характер, что зачастую означает предопределенность в определении победителя и отсутствие реальной конкуренции.

В аукционе критерием определения победителя выступает только цена - и в данном случае субъективизм в принятии решения полностью исключен.

Кроме того, продолжает Михаил Евраев, в законопроекте предлагается предоставлять земельные участки без аукциона, если процедура оформления акта выбора земельного участка была начата до 31 декабря до 2004 года - то есть до того дня, когда вступили в силу поправки в Земельный кодекс.

На практике это означает следующее. Если на участок получено хотя бы одно согласование должностного лица, то процедура оформления считается начатой. Соответственно, достаточно одной подписи, которая была поставлена, скажем, в декабре 2004 года, чтобы оформить права аренды на землю под застройку без аукциона.

- Организовать получение задним числом хотя бы одного согласования сумеют многие компании, - утверждает Евраев. - Поэтому безаукционное распределение земли может получить широкое распространение, а это совершенно неприемлемо, поскольку перечеркивает все, что было сделано для вывода строительной отрасли из коррупционной сферы за последние три года.

После обновления Градостроительного кодекса депутаты нижней палаты перешли к пакету, включающему поправки в 35 законов. Все они, в той или иной степени, имеют отношение к проекту "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" - и все их надлежит изменить и дополнить таким образом, чтобы национальный проект (до завершения которого, кстати, осталось всего три года) стал наконец работоспособным.

Предполагалось, опять-таки, что принятые поправки существенно упростят процедуру предоставления земельных участков под жилищное строительство. Однако в правительственном отзыве на документ сказано, в частности, следующее: "Законопроект, вопреки заявленным целям, усложняет проведение землеустройства".

В свою очередь, ФАС считает недостаточно ясно изложенными нормы, регулирующие процедуры изъятия земли для муниципальных нужд.

- Непонятно, когда можно изымать землю, а когда нельзя, - говорит Михаил Евраев. - Если не прописать все нормы четко и ясно, то в будущем мы будем наблюдать произвол местных властей в отношении собственников.

Прозрачную систему отношений чиновников и строителей, которая только-только начала складываться в России, легко подорвать. Пара сомнительных поправок в законодательство - и вот уже чиновники снова раздают самые лакомые куски земли "своим" строителям. А на аукционах пускай торгуются те, кто с местными властями не смог договориться.

Вот только национальный проект "Доступное жилье" грозит провалом. Но мало ли национальных проектов мы провалили! Первый и единственный президент СССР Михаил Горбачев вот тоже к 2000 году каждой советской семье отдельные квартиры обещал. А Никита Хрущев к 1980 году вообще коммунизм грозился построить.

Обещание Владимира Путина не выдвигаться в 2008 году на третий срок, кроме всего прочего, делает реализацию проекта довольно расплывчатой. Придет новый президент - и поменяет приоритеты. Возможно такое? Вполне. И сегодняшние законодательные инициативы нижней палаты перестанут смотреться так выпукло.

Пока что поправки в Градостроительный кодекс приняты только в первом чтении. К следующему заседанию Госдумы, на котором их будут обсуждать вновь, ФАС готовит свои предложения. Lenta.ru-Недвижимость следит за развитием событий.