Рынок недвижимости расстается с долларом

Подмоченная репутация

Рынок недвижимости уже пытался отказаться от долларов, но это ему не удалось. В 2004 году в связи с заметным укреплением евро, некоторые застройщики хотели перейти на эту валюту, что позволяло, не меняя порядок цифр в рекламных объявлениях, фактически поднять цены на 20%. Однако эта попытка потерпела фиаско, поскольку на рынке доминировали не продавцы, а покупатели, привыкшие видеть стоимость жилья в той валюте, которая у них имеется. Ничего, кроме непонимания и раздражения, новые расценки у граждан не вызвали, а отважившимся на эксперимент застройщикам при сделках купли-продажи все равно пришлось делать перерасчет в привычную для этого рынка валюту.

Но сегодня ситуация изменилась, уверяют эксперты. Во-первых, репутация доллара в глазах населения сильно подмочена. За первое полугодие его покупательная способность снизилась на 11,4%. А во-вторых, речь идет о переходе на национальную валюту страны, в которой реализуется недвижимость.

"В нормальном государстве денежные операции должны осуществляться именно в валюте этого государства. Ведь во Франции или Германии никому в голову не приходит оценивать жилье в рублях", - заявил в интервью агентству "Интерфакс-Недвижимость" глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

По его словам, себестоимость строительства в стройкомплексе Москвы, а также оплата работы подрядчиков давно уже рассчитывается в национальной валюте.

"Дедолларизация рынка недвижимости - это абсолютно естественный процесс, который в некоторых российских городах, например, Екатеринбурге и Самаре уже пошел: переход к рублевой номинации цен стал реальностью", - указывает профессор РЭА имени Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. А директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов отмечает, что активный переход к расчетам в рублях наблюдается и на других рынках, участники которых традиционно оперировали долларами. Так, до последнего держались, но в конце концов сдались рублю сотовые операторы.

Бегство от доллара

Отношение населения к российской валюте в последнее время также коренным образом изменилось. В первом квартале 2006 года дедолларизация доходов и сбережений физлиц осуществлялась в три раза быстрее, чем в тот же период 2005 года. По словам первого зампредседателя Центробанка России Алексея Улюкаева, за шесть месяцев россияне конвертировали в рубли 5,1 млрд долларов. Одновременно вырос спрос на евро: его доля в объеме покупок валюты в отдельные месяцы достигала 50-60%.

Учитывая финансовую политику государства, массовой переориентации на евро ждать, скорее всего, не приходится. А вот рубль в глазах россиян заметно укрепил свои позиции.

Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты считают, что в ближайшее время в компаниях начнется массовый перерасчет окладов из долларов в рубли.

Между тем, налоговые органы объявили, что нашли способ покончить с "зарплатами в конвертах", большая часть которых по традиции рассчитывается в иностранной валюте. А Госдума в первом чтении одобрила законопроект, согласно которому с 2007 года планируется запретить устанавливать цены на товары и услуги в иностранной валюте или условных денежных единицах. И хотя пока трудно предсказать, к чему приведут все эти меры, ясно одно: воспользовавшись ослаблением доллара, ему на государственном уровне решили дать отпор. Под таким натиском рынок недвижимости вряд ли устоит, считают собеседники агентства.

Рублевая "зона"

До тех пор, пока граждане покупали недвижимость в основном на свои долларовые сбережения, переход рынка на другую валюту выглядел бессмысленным и невозможным. Однако в последнее время резко изменилась не только структура активов населения, но и подход к приобретению жилья - все большее количество сделок совершается с привлечением ипотечных кредитов. До 2004 года рублевую ипотеку банки не практиковали в принципе.

Первые предложения появились два года назад, но из-за высоких процентных ставок они не пользовались большим спросом. Однако летом текущего года на рынке кредитования произошло событие, которое все аналитики дружно назвали знаковым. В августе Сбербанк - крупнейший банк в России - объявил о существенном снижении процентных ставок по рублевым кредитам на потребительские нужды и покупку жилья. В среднем ставки были снижены с 19% до 15%. Одновременно процент обслуживания ипотечного кредита в инвалюте увеличился с 11% до 15%. В Сбербанке отметили, что новые ставки делают кредиты более доступными для населения, уменьшают финансовые риски обеих сторон и в конечном итоге ускорят решение жилищной проблемы в России.

Другие российские банки в 2006 году проводили похожую политику, пытаясь рыночными методами сократить количество долларовых заимствований, сделав их попросту невыгодными. Если в прошлом году банк "Держава" выдавал половину кредитов в долларах, половину в рублях, то с апреля объем кредитов в национальной валюте, по словам вице-президента банка Андрея Макогона, увеличился до 70%.

Г.Стерник уверен, что примеру Сбербанка уже в ближайшей перспективе последуют многие игроки ипотечного рынка. "Покупатели активнее начнут брать рублевые кредиты. С рублями они и выйдут на рынок. Рынок ипотечных сделок дедолларизирует сам себя", - резюмирует эксперт.

Тот факт, что цены на жилье по-прежнему номинируются в долларах, не означает, что рубли никому не нужны. Скорее наоборот. На первичном и на вторичном рынках сейчас трудно найти продавца, который согласился бы взять оплату за квартиру в долларах. "Еще в прошлом году подавляющее большинство физлиц после сделки предпочитало забирать из банковской "ячейки" доллары, сейчас на вторичном рынке преобладают рублевые расчеты", - говорит директор департамента экономики и финансов ЗАО "МИАН" Роман Ковалев.

Подавляющее большинство объявлений о продаже жилья в еженедельнике "Недвижимость и цены" помечены красными звездочками. Это означает, что цена выставлена в американской валюте или у. е. исключительно в рекламных целях. При сделке оплата должна производится в рублях по курсу ЦБ плюс проценты, либо по внутреннему курсу компании или частного продавца.

Другим сегментом рынка недвижимости, где доллар стремительно теряет позиции, является сектор аренды. "Арендодателей, которые хотят получать прибыль в рублях, гораздо больше, чем самих арендаторов, готовых платить в национальной валюте", - говорит начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Александр Матвеев. Как указывает его коллега Оксана Полякова, сейчас рублевая аренда занимает не менее 15%-20%, при том, что всего два года назад ее доля не превышала 2%. "Это самый неорганизованный сегмент рынка, и поэтому он гибко реагирует на ситуацию. Если в рублях предложение фиксировать выгоднее, чем в долларах, бабушки это сделают быстрее риэлторов", - поясняет Г.Стерник.

А.Матвеев отмечает, что от доллара постепенно уходит и сектор коммерческой недвижимости. "Это единственный сегмент, в котором сильны позиции евро", - говорит он. По мнению Г.Стерника, это связано с тем, что площади арендуют в том числе иностранные компании, доходы которых привязаны к евро. "Есть желающие платить в европейской валюте, и арендодатели только рады", - замечает эксперт.

В регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, уже наметилась тенденция, когда владельцы бизнес-центров и торговых комплексов начинают устанавливать арендные ставки в рублях. Согласно данным компании GVA Sawyer, по итогам первого полугодия 2006 года на российскую валюту перешли 18% питерских офисных комплексов. Эксперты объясняют это удобством бухгалтерии: при расчетах в долларах или евро бизнес-центр выставляет платеж по одному курсу, а арендатору через несколько дней приходится платить уже по другому. Рублевые ставки снимают эти проблемы. Собеседники агентства считают, что при дальнейшем укреплении рубля и низкой инфляции такую же политику начнут проводить и владельцы столичных бизнес-центров.

Трудности переходного периода

Страх расстаться с долларом носит прежде всего психологический характер. Все опрошенные эксперты указывают на фактор привыкания - и участникам рынка, и населению поначалу будет трудно воспринимать стоимость жилья, установленную в рублях.

"Технически провести дедолларизацию рынка не столь затруднительно, сколько проблемно будет перестроить сознание участников рынка жилья Москвы, традиционно привыкших оперировать долларовыми значениями", - говорит А.Матвеев. Эксперты рассказывают, как будут выглядеть новые цены: $100 тыс. (стоимость самой дешевой квартиры в Москве) превратятся в 2,7 млн рублей, $200 тыс. - 5,4 млн рублей, $1 млн - 27 млн рублей.

Опыт компаний, уже перешедших на национальную валюту, показывает, что эти опасения во многом преувеличены. Так, в отделе продаж Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) агентству "Интерфакс-Недвижимость" сообщили, что не испытывают трудностей в работе с клиентами: "У нас стоимость жилья указывается в рублях за единицу площади, и никаких проблем, как правило, не возникает. Кому надо, сам берет калькулятор и пересчитывает в доллары".

Сейчас в свободной продаже у ДИПСа имеются квартиры в доме на ул. Кржижановского по цене от 66 тыс. рублей до 77,2 тыс. рублей за кв. метр.

Собеседники агентства в других строительных и риэлторских компаниях не исключают, что последуют примеру ДИПСа. "Курсовые перепады в системе отношений "рубль-доллар" могут повлиять на систему номинирования цены", - признает заместитель генерального директора компании "Дон-Строй" Тимур Баткин. "Переход на рублевое ценообразование упростит расчеты, избавит от необходимости включать в договоры валютные оговорки", - говорит Р.Ковалев, поясняя, что в первую очередь продавцы избавятся от расходов, связанных с конвертацией. "Бухгалтерия, налоговые расчеты ведутся в рублях, эта двойственность усложняет жизнь и еще более затемняет отчетность. Так что все будут рады забыть про доллары и вернуться к рублю", - уверен Г.Стерник.

по материалам: http://www.interfax.ru

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!