Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Махнем не глядя?
Любой человек хочет улучшить свои жилищные условия, только возможности у всех разные. Кто-то меняет однушку на двушку, кто-то — жилплощадь около промзоны на экологически чистый район, а кто-то — особняк в глубине страны на прибрежную виллу. Бывает ли выстраивание в цепочку при обмене элитной недвижимости и как происходит альтернативный обмен?
Редкий случай
Специалисты рынка недвижимости абсолютно единодушны в том, что говорить об альтернативе в элитном сегменте можно. Однако это не альтернатива в привычном понимании, да и сама ситуация – скорее исключение из правил. Во-первых, у покупателей дорогих квартир достаточно средств, а во-вторых, слишком длинна процедура самой сделки. `Главный враг альтернативы – время. Как только в цепочке появляется новостройка, любая альтернативная сделка распадается. Это связано с тем, что оформление в собственность квартиры в новом доме может занимать от года до двух лет`, – говорит Виктор Козлов, коммерческий директор инвестиционно-строительной компании `Авгур Эстейт`. Случаев, когда в элитном сегменте совершается именно альтернативная покупка, крайне мало. Это бывает, когда у владельца появляется соблазн продать квартиру по выгодной цене, или он принимает решение переселиться, например, за город. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании Nordblom Group, моделирует еще одну ситуацию: `Например, великий олигарх давно уже живет на `Золотой миле` и хочет переселить маму к себе поближе. Тогда одновременно продается ее квартира и приобретается другая на Пречистенке, но это не обязательно, поскольку при такой сделке, скорей всего, не будет жестких финансовых ограничений, и деньги от продажи не сыграют решающей роли при выделении средств на новые апартаменты для мамы`.
Без лихорадки
Покупка новой элитной квартиры – дело довольно затратное. Зачастую покупатели не готовы вынимать из оборота крупные суммы. Как правило, они этого и не делают: сначала продают старое жилье, потом, не спеша, ищут новое, а на время поиска арендуют жилье того же уровня (в Москве или за городом) или уезжают путешествовать. Здесь не та ситуация, когда покупатель в ожидании переезда сидит на чемоданах. `Если говорить про элитный сегмент (от $1млн), здесь люди оперируют не последними деньгами, – замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании `ТЕРРА-недвижимость`. – Чаще всего мотивом для переезда служит желание улучшить свои жилищные условия. Дома морально устаревают и постепенно утрачивают свою инвестиционную привлекательность`. К тому же, вступивший в силу новый Жилищный кодекс РФ определил, что с момента продажи квартиры собственником жилья члены его семьи теряют право пользования указанным жильем. Это упрощает механизм проведения сделки с квартирой, в которой на момент продажи прописан продавец и члены его семьи. `Покупатель, понимая, что в судебном порядке он имеет полное право снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц, достаточно легко соглашается купить такую квартиру. В качестве подстраховки может быть удержана покупателем некая сумма до момента снятия с регистрационного учета всех прописанных в квартире лиц`, – рассказывает Надежда Рамазанова, начальник отдела первичных продаж отдела городской недвижимости компании Soho Realty.
Люди, которые совершили качественно новый скачок из жилья бизнес-класса в элитную недвижимость, прекрасно понимают, что с увеличением стоимости кв.м увеличиваются и эксплуатационные расходы на дом. Они к этому готовы и имеют возможность соответствовать уровню выбранного объекта и его социальной среды. `Как правило, покупатели элитной недвижимости являются владельцами нескольких квартир, и если они выходят на продажу одной из них, это скорее связано с появлением более интересных предложений. Такую продажу нужно расценивать как перекладывание денег из одного проекта в другой, обмен недвижимости, а не альтернативную покупку`, – считает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга `Капитал Груп`.
Узок их круг…
Но денег, как известно, никогда не бывает достаточно, поэтому для покупки квартиры часто привлекаются кредитные средства.
В отличие от вторичного массового жилья, где клиент почти всегда улучшает свои жилищные условия за свой же счет, в элитном сегменте действительно работает пресловутое ипотечное кредитование. По словам Вячеслава Тимербулатова, вице-президента Группы компаний `Конти`, покупатель, не готовый вывести средства из оборота, без проблем сможет взять кредит под имеющееся имущество и приобрести заинтересовавший его объект. Более того, очень часто кредиты выдаются на льготной основе, так как люди, желающие приобрести дорогую недвижимость, как правило, имеют свой бизнес и налаженные связи с банками. Кроме того, ключевым правилом элитного рынка является исполнение принятых на себя обязательств, письменных или даже устных. `Дело в том, что каждая из сторон имеет значительный статус, и нарушение устных или письменных обязательств бросает тень на ее репутацию. Как говорят, не мир тесен, а слой тонок: многие участники сделки знакомы, имеют общих знакомых, или их интересы пересекались в бизнесе`, – говорит Денис Попов, генеральный директор компании `Контакт – Элитная Недвижимость`.
Кстати, для покупателей элитного жилья, имеющих собственный бизнес, кредит выгоднее, чем вложение собственных средств. Проценты по ипотечным кредитам сегодня составляют от 10 до 12% годовых. При этом рост цен на рынке элитного жилья в последнее время составил более 30%. Учитывая, что средний доход, который получает собственник в своем бизнесе, в 2–3 раза выше процента по кредиту, нетрудно догадаться, откуда берутся средства на новое жилье. `Дело в том, что средняя доходность современного бизнеса значительно выше, чем процентные ставки банков.
Поэтому мы советуем своим клиентам в случае необходимости воспользоваться именно кредитом, не прибегая к альтернативной схеме покупки`, – говорит Евгений Иванов, управляющий директор компании `Усадьба`.
На короткой цепочке
Пожалуй, главное отличие альтернативных сделок на рынке массового жилья и на рынке элитной недвижимости заключается в длине цепочки. Если в неэлитном секторе в этом процессе участвуют 5–6, а то и больше покупателей и продавцов, то цепочка в элитном сегменте состоит максимум из 3 звеньев. `Исключение составляет сегмент больших квартир, расположенных в ведомственных домах, либо последние коммунальные квартиры, находящиеся в лучших особняках Москвы. Там альтернативные сделки происходят по правилам обычного рынка недвижимости, где взамен продаваемой одновременно покупается несколько квартир, выстраивается сделка с большим количеством участников. Технологии при проведении этой сделки аналогичны рынку массового жилья`, – комментирует Денис Попов.
Квартиры на рынке элитки в 90% случаев пустые, в них никто не прописан. Они юридически свободны, вне зависимости от того, проживает в них кто-либо или нет. Ведь для некоторых подобная недвижимость – своеобразный финансовый инструмент, поэтому квартира должна быть всегда юридически свободной. Как правило, в домах класса de luxe вообще не живут по прописке. Трудно представить, чтобы обитатели `Золотой мили` стремились воспользоваться услугами районной поликлиники или устроить ребенка в школу по месту проживания. Хотя бывают и противоположные случаи. Например, чтобы ребенок учился в одной из лучших школ в городе, которая находится во Вспольном переулке, желательно быть жителем этого района. Для этого родители покупают небольшую квартиру на Патриарших прудах и прописывают там ребенка. Вообще же в элитные квартиры детей обычно не прописывают, чтобы в случае продажи не пришлось проходить опекунский совет. Ирина Жарова-Райт вспоминает единственный в своей практике случай, когда в квартире площадью 300 кв.м были прописаны мать и ребенок, и, выписывая ребенка, риэлторы должны были предоставить квартиру большей площади, чем предыдущая, и получать разрешение в опекунском совете.
Ждите ответа
Конечно, самый интересный вопрос – что именно продают и что покупают на рынке элитной недвижимости. В начале этого года, рассказывают риэлторы, на рынке появилось большое количество квартир, расположенных в старинных особняках. Это расселенные коммуналки с метражом от 120 до 300 кв.м. После приобретения новыми хозяевами в 90-е годы были сделаны ремонты разной степени качества, но материалы и технологии того времени сильно уступают современным. Сегодня стало очевидно, что квартиры устарели и морально, и физически: надо либо делать в них капитальный ремонт, либо перебираться в другие. Сейчас эти квартиры продаются за $1,5–2 млн, а взамен люди приобретают недвижимость в новых домах, как правило, в престижных районах центра или за городом, естественно, большей площади.
Обычно покупатели ищут квартиру в 165–170 `квадратов` по средней цене $9 тыс. за кв.м. По сути, стоимость покупки равна стоимости продажи собственной квартиры. `Понятно, что эти дома находятся в стадии строительства, но когда они будут построены, их стоимость значительно возрастет. Достоинства такой покупки: местоположение в центре, нахождение вблизи парка, сквера или водной зоны. Обязательным условием является наличие нескольких машиномест в подземном паркинге, современная система инженерии и т.д. То есть приобретается качественно новое жилье без какой-либо доплаты`, – говорит Денис Попов.
Впрочем, и старые дома не теряют своего статуса. Наоборот, большое количество сделок совершается именно с такими квартирами. Свою роль играет их неповторимый архитектурный облик, да и качество постройки в дореволюционную эпоху было на достаточно высоком уровне. Некоторые дома созданы известными архитекторами.
Единственный неустранимый недостаток такой недвижимости – отсутствие подземной парковки, но далеко не всех покупателей это останавливает. По словам Дениса Попова, бывает так, что человек, поживший в старом доме, мечтает сменить его на новый, или наоборот – живущий в современном хочет сменить его на исторический особняк. Ну и, конечно, некоторые клиенты желают поселиться в каком-то определенном доме. Впрочем, в этом случае можно очень долго ждать, когда в нем освободится квартира. И, тем не менее, многие ждут.
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
