На рынке строящегося жилья наступило долгожданное равновесие

"Сегодня на рынке начинается стадия формирования отложенного спроса: часть потенциальных покупателей и продавцов, планировавших проведение обменных сделок, ушла с рынка, - рассказывает Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании "Петербургская Недвижимость". - Однако "перекоса" на рынке не наступило, так как произошло не только снижение спроса, но и уменьшение предложения".

В первом квартале 2007 года на первичном рынке суммарная площадь объектов, выставленных на продажу, составила 4,06 млн. м2, что сопоставимо с объемом рынка в середине 2003 года. При этом площадь непроданных квартир в строящихся домах составила 2,04 млн. м2, то есть половину объема первичного рынка. Это практически аналогично уровню конца четвертого квартала 2006 года. До конца 2007 года застройщиками заявлен ввод объектов суммарной площадью порядка 1,8 млн. м2 (без учета административно подчиненных и удаленных районов города районов и индивидуального малоэтажного строительства), что примерно на 20% меньше, чем фактический объем ввода жилья по итогам 2006 года.

Приморский район "выбился" в лидеры

Наибольший прирост объемов жилья обеспечивает Приморский район за счет реализации двух проектов жилых комплексов. Первый - жилой комплекс повышенной комфортности "Зенит" на ул. Королева, д.7 (продажу квартир в комплексе осуществляет "Петербургская Недвижимость"). В кирпично-монолитном доме, который планируется сдать в первом квартале 2010 года, будет двадцать пять этажей, внизу - подземный паркинг, на верхних этажах расположатся видовые квартиры (великолепная панорама Удельного парка), а на нижних двух этажах будут встроенные помещения, предназначенные для торговли, предприятий сферы услуг и для размещения офисов. В продаже - квартиры-студии площадью 27 кв.м по цене $67700, а также однокомнатные квартиры площадью 35 кв.м по цене от $82000. Также продаются двухкомнатные квартиры площадью 52 кв.м стоимостью $120000.

Еще один крупный проект, обеспечивающий рост объемов первичного рынка в районе - "Долгоозерный" в Коломягах. Комплекс общей площадью 106,7 тыс. кв. м будет состоять из монолитных и панельных корпусов 137 серии.

Активное строительство ведется и по другим адресам Приморского района. Так, недорогие квартиры сегодня предлагаются и в строящемся шестнадцатиэтажном кирпично-монолитном доме на углу ул. Малой Десятинной и Ново-Утиной (продажи осуществляет "Петербургская Недвижимость"). Срок сдачи - четвертый квартал 2008 года, а цена: студии - от $71000 (32 кв.м), а однокомнатные квартиры - от $82000 (42 кв.м).

Вблизи метро "Комендантский проспект" также есть интересные предложения с близкими сроками сдачи. Так, на Камышовой ул., д. 38 (15 минут от метро) строится шестнадцатиэтажный кирпично-монолитный жилой дом. Сдача объекта запланирована на третий квартал 2007 года. В доме остались трехкомнатные квартиры площадью 83 кв.м по цене $150000. Также в зоне десятиминутной пешеходной доступности от метро "Комендантский проспект" находится еще один объект - кирпично-монолитный жилой дом повышенной комфортности на углу пр. Авиаконструкторов и ул. Илюшина. Срок сдачи - первый квартал 2008 года. В доме будет двадцать четыре этажа, с верхних этажей будет открываться вид на зеленые массивы микрорайона Озера Долгое и на Юнтоловский заказник, а внизу будут располагаться объекты инфраструктуры. Сейчас в продаже однокомнатные и трехкомнатные квартиры по цене от $100000. Реализацией квартир в этих объектах занимается "Петербургская Недвижимость".

Фрунзенский район также показал активный прирост объемов жилья. Здесь недавно стартовал крупный проект - жилой комплекс "Международный" на пересечении улиц Белы Куна и Турку.

В первом квартале 2007 года существенно выросла доля кирпично-монолитных домов и сократились доли панельных и монолитно-панельных домов. Это связано с тем, что в предложении на первичном рынке с января по март преобладали кирпично-монолитные дома (70% предложения).

Покупатели привыкают

Несмотря на общее снижение уровня спроса, активность продаж, традиционно низкая в январе, за два месяца достигла уровня декабря прошлого года, и находится сейчас на уровне выше среднего. Дело в том, что активность покупателей возросла: многие, имеющие определенный уровень доходов и сбережений, уже смирились с текущим уровнем цен. Сейчас они могут совершать покупку квартиры в условиях стабильно функционирующего рынка, оперируя как собственными, так и ипотечными ресурсами.

Цены на жилье на первичном рынке по-прежнему растут, хотя и не такими темпам как ранее. Больше всего за квартал выросли цены на элитное жилье - на 5,4%. Чуть меньше подорожал сегмент типового жилья - 3,8%. В марте 2007 года средняя цена в сегменте жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 2 225 $/м2, в панельных и монолитно-панельных - 2 059 $/м2. Средняя цена в сегменте жилья комфорт-класса составила 2 830 $/м2, причем 2 605 $/м2 в сегменте "комфорт - " и 2 962 $/м2 в сегменте "бизнес". Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 5000-8 232 $/м2.

Прогнозы и перспективы

По мнению Михаила Бимона, впереди длительный период равновесия рынка, причем продолжительность этого периода будет зависеть от скорости введения масштабных проектов жилой застройки ("миллионников"), а также от скорости накопления денег потенциальными покупателями и роста их дохода (что важно для ипотеки).

Появление необходимых средств на покупку жилья и ипотека подстегнут рост рынка, однако вывод в продажу значительных объемов нового строительства позволит скомпенсировать возросший спрос. Поэтому рост средних цен притормозится. При этом расслоение или сегментация рынка будет возрастать. Вследствие роста конкуренции увеличится ценовая разница между проектами на первичном рынке (если они находятся в одном районе). Кроме того, вырастет спрос на жилье "комфорт" и "эконом" в сформированных обжитых районах города (вследствие увеличения предложения в "необжитых" местах без инфраструктуры и т.д.). Возрастание конкуренции между строительными компаниями в конечном итоге приведет к тому, что проекты станут более качественными, и покупатели, выбирая, все большее внимание будут уделять планировкам квартир, благоустройству дворовых территорий, наличию соответствующей инфраструктуры и т.д. Ценится будет не просто жилье, но "среда обитания", которая обеспечит жителям комфортное и удобное проживание.