Российские банки начинают повышать ставки по ипотеке для рисковых заемщиков

Неразбериха на мировых финансовых рынках, вызванная кризисом в ипотечном секторе США, все-таки привела к изменению ситуации в российской ипотеке. Вчера один из активных игроков российского рынка ипотеки Москоммерцбанк объявил о повышении ставок для наиболее рисковых категорий заемщиков -- тех, кто имеет «серую» зарплату. Это немного сократит число клиентов и позволит банку наращивать кредитный портфель меньшими темпами -- до того момента, пока конъюнктура рынка не позволит снова выпускать дешевые еврооблигации, обеспеченные ипотекой. Банки-конкуренты взяли тайм-аут и пока не собираются менять свои программы, но часть экспертов не исключает, что при условии развития кризиса в Европе примеру Москоммерцбанка могут последовать и другие участники российского ипотечного рынка.

Первый зампред Центробанка Алексей Улюкаев вчера же прокомментировал угрозы американского ипотечного кризиса для России. По его словам, нестабильность финансового сектора в США может привести к повышению ставок по кредитам, которые в том числе на мировых рынках занимают и российские банки. Отечественные кредитные организации успели почувствовать на себе эту угрозу раньше, чем об этом успел сказать г-н Улюкаев. Российские банки, активно выдающие ипотечные кредиты, столкнулись с проблемой: размещать ипотечные евробонды стало не так выгодно. Инвесторы, которые готовы покупать ипотечные бумаги, хотят большей премии, что означает удорожание для банка стоимости заемных средств.

Таким образом, влияние на российский рынок ипотеки является лишь косвенным. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка так описывает принципиальные различия между ситуацией в США и России: «Кризис в США произошел на рынке заемщиков, не являющихся первоклассными. То есть у этих заемщиков раньше были проблемы с погашением кредитов или они имели невысокие доходы. В России банки тщательно проверяют платежеспособность заемщиков. Другие отличия -- в условиях кредитования. В России платежи по кредитам фиксированы на весь срок кредита, а в США процентная ставка плавающая, и когда она начала расти, то выросли и платежи по кредитам, что привело к тому, что многие заемщики не смогли платить значительно выросшие суммы». По мнению г-на Семеняки, предпосылок для подобного кризиса в России нет.

Ставки по ипотечным кредитам Москоммерцбанка для заемщиков с доходом, подтвержденным справкой в свободной форме, вырастут от 0,5 до 1 процентных пункта -- в зависимости от программы кредитования. Неизменными остаются условия банка для лиц с доходом, подтвержденным официально: процентная ставка для них остается на уровне 10,8% годовых в долларах. Кроме того, банк пересмотрел в сторону повышения требования к первоначальному взносу заемщика по кредиту. А это означает меньшее количество средств под залог квартиры, которое может получить заемщик. Например, если до сих пор по программе «Залог» клиент мог получить до 75% от стоимости заложенной банку квартиры, то теперь не более 70%. «Меняя соотношение кредит/залог, банк регулирует повышенные риски в связи с нестабильной ситуацией с ценами на недвижимость», -- объясняет Москоммерцбанк.

«Это решение действительно продиктовано невыгодной конъюнктурой при секьюритизации ипотечных кредитов. Последний выпуск еврооблигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, мы разместили в середине июля полностью, но по ставке выше, чем ожидалось», -- объяснил первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов. «Думаю, решение об увеличении процентных ставок связано с удорожанием ресурсов, которые Москоммерцбанк использует для финансирования собственных ипотечных операций. Недавняя сделка Москоммерцбанка по секьюритизации ипотечных активов была закрыта по цене LIBOR +1,75%, тогда как ВТБ в прошлом году провел сделку по цене только LIBOR+1%», -- напоминает член правления, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ-24 Анатолий Печатников. По его мнению, банк, возможно, увеличил размер первоначального взноса по требованиям международных инвесторов, которые покупали ипотечные облигации Москоммерцбанка.

Впрочем, по прогнозам г-на Хисаметдинова, несмотря на принятые меры, спрос на ипотеку Москоммерцбанка сократится ненамного: банк компенсирует изменения в условиях ипотечного кредитования увеличением срока выдачи кредита до 30 лет (ранее максимальный срок составлял 25 лет). Также отменяется сбор за выдачу кредита (1% от суммы) и сбор за рассмотрение заявки на кредит -- 4 тыс. рублей.

«Ипотечные кредиты без первоначального взноса и без подтверждения доходов заемщика относятся к сегменту рискованных. Вполне закономерно, что проблемы на ипотечных западных рынках заставили российские банки, предлагающие такие продукты, пересмотреть свое отношение к рискам», -- говорит председатель правления банка DeltaCredit Игорь Кузин. Он уверен, что это только первая ласточка и другие банки могут последовать примеру Москоммерцбанка. Что касается DeltaCredit, он не предлагает программ повышенного риска.

«Москоммерцбанк принял очень своевременное и профессиональное решение по повышению ставок для заемщиков без подтвержденного дохода. Такие кредиты являются более доходными и более рисковыми. Кризис на мировом ипотечном рынке связан именно с этими кредитами, что и увеличило стоимость заимствования для рефинансирования подобных кредитов», -- говорит директор департамента по работе с физическими лицами «Росевробанка» Сергей Гордейко. Сам «Росевробанк» также не планирует изменения ставок, поскольку не работает в рисковом сегменте.

«Высокорисковые клиенты должны платить больше. Альтернативы нет -- либо платят они, либо эти риски распределяются на всех заемщиков в виде повышенной ставки. Мне кажется, что некоторые кредиты сегодня выдаются не очень всерьез. Особенно рискованными при том, что цены на жилье начали снижаться, выглядят кредиты без первоначального взноса заемщика», -- одобряет инициативу Москоммерцбанка первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев.

Правда, два крупных игрока российского ипотечного рынка, предлагающие кредиты без первоначального взноса -- ВТБ-24 и Банк Москвы, -- пока не собираются от них отказываться. «Практика ВТБ-24 свидетельствует об отсутствии явной зависимости между уровнем просроченной задолженности и размером первоначального взноса», -- возражает г-н Печатников. По его мнению, влияние ипотечного кризиса в США на наш рынок резко преувеличено. «Российские ипотечные заемщики, как показывает статистика, более дисциплинированны. Нашей аудиторией для ипотечного кредитования являются люди со стабильной занятостью и уровнем дохода. Высокое качество портфеля позволяет нам периодически пересматривать ставки по кредитам в сторону понижения», -- говорит он.

В Банке Москвы, предлагающем кредиты с нулевым первоначальным взносом и под низкие ставки, также не собираются менять условия. «Самая низкая ставка по ипотеке в швейцарских франках составляет от 7% годовых. Недавно максимальный срок кредита был увеличен до 30 лет. А с 1 августа программа по ипотеке без первоначального взноса стала действовать в банке на постоянной основе», -- сообщили в Банке Москвы.

«Текущая ситуация на мировом рынке вполне может подвигнуть отдельных участников российского рынка немного повысить ставки по некоторым предложениям в валюте, -- полагает зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. -- Но все же это больше относится к сегменту subprime, работа с которым пока более актуальна для американского, чем российского рынка». Городской ипотечный банк не собирается менять свои программы. Кроме того, вчера сразу два банка -- Альфа-банк и «Возрождение» -- сообщили о снижении ставок по ипотечным кредитам