Коллегия адвокатов "Правовая Защита"
Тел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
Москва, ул. Новый Арбат, д.21
Статьи адвокатов
Адвокат онлайн
Результаты по делам, проведенным адвокатами "Правовой защиты"
Долевое строительство
Судебная практика. Арбитражная практика.
Законодательство
Формы документов
Информация
Услуги адвокатов "Правовой защиты". Актуальные предложения.
Адвокаты "Правовой защиты" в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам
Новости
Риэлтор он-лайн
Карта сайта
Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.
Поиск
Рязанское отделение. Юридические услуги в Рязани
Консультации адвокатов по недвижимости!
Вы можете записаться на консультацию к адвокатам "Правовой защиты". Тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
Работаем ежедневно. Долевое строительство. Инвестиции. Жилищные споры. Суд. Арбитраж.

Заказать обратный звонок
Информация
Регистрация прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.
Риэлторские услуги
Все виды услуг на первичном и вторичном рынке. Покупка, продажа, расселение.
Суды РФ. Адреса. Телефоны. Реквизиты. Судьи.
Последние статьи

Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям и разрешить в них регистрацию. Нужно ли это делать?

Новый закон о реновации в Москве. Что изменилось с 2017 года по сравнению с порядком переселения из пятиэтажек, который действовал ранее.

Признание права собственности на квартиру через суд

Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Закон о реновации 2017 года: что ждет жителей Москвы и как отстоять и защитить свои права при отселении

Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Приватизация служебного жилья

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве.
Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.
Коллегия адвокатов “Правовая защита”
- О коллегии адвокатов
- Услуги адвокатов

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

Внимание! Рискованные варианты покупки квартиры


Помимо договора долевого участия (ДДУ), подписываемого при покупке квартиры на стадии строительства дома существует еще возможность заключить так называемый предварительный договор купли-продажи (ПКП), приобрести вексель или жилищный сертификат, рассчитанные для дальнейшей оплаты приобретаемого жилья, а также получить переуступленное требование (цессию) и стать после его закрытия (оплаты) собственником квартиры.


Помимо договора долевого участия (ДДУ), подписываемого при покупке квартиры на стадии строительства дома существует еще возможность заключить так называемый предварительный договор купли-продажи (ПКП), приобрести вексель или жилищный сертификат, рассчитанные для дальнейшей оплаты приобретаемого жилья, а также получить переуступленное требование (цессию) и стать после его закрытия (оплаты) собственником квартиры.

Рассмотрим эти случаи.

По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых скользких схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник.

О какой собственности может идти речь, если объекта строительства нет, то есть продаваемая квартира еще не построена? Ее можно обозначить только виртуально, так сказать в плане. Исходя из этого, заключать договор на продажу воздуха (будем говорить откровенно) можно условно и только при крайне высоком доверии к строительной фирме (продавцу), на основе подтверждающих ее ответственность и финансовую стабильность документов, чтобы в случае прекращения строительства (не дай бог, конечно) покупатель смог получить вложенные средства обратно.

Что касается пунктов договора ПКП, то они дублируют договор долевого участия (об этом мы писали ранее). Однако степень покупательского риска у ПКП гораздо выше, поскольку сделки с долевыми вложениями регламентируются более четко сформулированными пунктами закона, нежели сделки по факту вполне реальной покупки, но, извините, не существующего в реальности объекта.

При заключении ПКП покупателю нужно быть максимально осторожным и уделить внимание, прежде всего, безопасности собственных средств, вкладываемых в строительство. То есть помимо всех нюансов ДДУ, здесь следует потратить не меньше сил на подтверждение пунктуальности и порядочности фирмы-застройщика. Для этого как минимум следует прописать все этапы и сроки строительства и ответственность за их несоблюдение, а также своевременное оформление в собственность застройщика возводимого объекта, поскольку без этого он не сможет заключить с покупателем окончательную сделку купли-продажи (ведь не являясь собственником, он не может распоряжаться этим имуществом).

Теперь, что касается векселей. В принципе, вексель - это долговое обязательство, по которому векселедержатель (собственник векселя, то есть лицо, купившее вексель) имеет право погасить его по истечению указанного в нем срока с получением процента.

Собственно, вексель, приобретаемый для покупки жилья, как и любой вексель, может участвовать в обороте фондового рынка, являясь вполне котируемой ценной бумагой. Принцип вексельного обращения при строительстве жилого здания следующий. Застройщик (или группа застройщиков) выпускает векселя (долговые обязательства, фактически расписку в получении денег на определенный срок) и продает их, ориентировочно приравнивая стоимость одного векселя, предположим к стоимости одного квадратного метра жилья или к 20, 30, 50 кв. м и более. Но в любом случае вексель отражает денежную сумму, а не количество "квадратов". Покупатель векселя (векселедержатель) может по истечении срока векселя (он соответствует окончанию срока строительства дома) обменять вексель на деньги (заработав на проценте или на повышения курса этой ценной бумаге, если такие векселя играют на бирже) или расплатиться ими за свое жилье. Поскольку стоимость жилья в последнее время постоянно растет, то ценность векселя увеличивается и приносит доход своему владельцу.

Если человек приобретает вексель для покупки жилья, он, как правило, заключает с застройщиком договор предварительной купли-продажи о котором мы говорили выше. Теоретически можно заключить и договор долевого участия, но на практике такое практически не встречается. Вообще, вексельную форму взаимоотношений логичнее использовать на открытом рынке, как ценную бумагу, а не долговую расписку при коллективном финансировании застройщика, предлагающего свои услуги в виде строителя жилой недвижимости. В любом случае, при вексельной форме оплаты недвижимости покупателю все равно необходимо учитывать все пункты договора долевого участия и плюс к этому владеть информацией о вексельном праве и взаимоотношениях векселедержателя и эмитента этой ценной бумаги.

Жилищные сертификаты - тоже, как и векселя, являются ценными бумагами. По своей сути - это облигации. Выпуск облигации подразумевает раскрытие финансовой информации об эмитенте, то есть о застройщике. Скажем прямо, на сегодняшний день, застройщики не заинтересованы в полной прозрачности своих финансовых потоков, поэтому жилищные сертификаты все реже встречаются в обороте. Кроме того, для выпуска жилищных сертификатов необходимо предоставлять финансовые гарантии, которыми могут выступать имеющаяся в собственности недвижимость (земля), строительная техника либо производственные предприятия. Не каждый застройщик готов ставить под удар свое имущество.

Выпуск сертификата (облигации) прост сам по себе. Как правило, одна облигация соответствует стоимости 1 кв. м жилья на момент ее приобретения. Чтобы приобрести квартиру, скажем 65 кв. м, нужно накопить 65 сертификатов (не обязательно приобретать их одновременно). За время строительства дома стоимость сертификата может возрасти, поэтому есть возможность, поменять сертификаты на деньги по новому курсу (но тогда теряется возможность приобрести жилье по этим сертификатам).

Как правило, обмен сертификатов на жилье происходит по завершению строительства, поэтому будущий собственник может посмотреть свою квартиру, удостовериться в ее качестве перед заключением сделки. Фактически покупатель расплачивается сертификатами, как деньгами, проводя с застройщиком сделку купли-продажи.

Переуступка требования (цессия) предполагает получение покупателем права стать кредитором застройщика и по окончании строительства дома получить в качестве погашения долга жилье в этом доме. Суть в том, что изначальный кредитор переуступает свое требование будущему покупателю квартиры. В практике цессия встречается нечасто, правовая основа для ее проведения регламентирована в ст. 382-390 Гражданского кодекса РФ.

По материалам: ners
http://realtylaw.ru/newsall/news/2007/09/05/news_2045.html?curPos=440 Внимание! Рискованные варианты покупки квартиры %C2%ED%E8%EC%E0%ED%E8%E5%21+%D0%E8%F1%EA%EE%E2%E0%ED%ED%FB%E5+%E2%E0%F0%E8%E0%ED%F2%FB+%EF%EE%EA%F3%EF%EA%E8+%EA%E2%E0%F0%F2%E8%F0%FB http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fnewsall%2Fnews%2F2007%2F09%2F05%2Fnews_2045.html%3FcurPos%3D440


Услуги адвокатов
Консультации адвокатов
Адвокаты "Правовой защиты" проводят

Бесплатные краткие консультации по телефону.

Пн-сб с 11 до 18

Телефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.
Присоединиться к группам коллегии адвокатов "Правовая защита" в соцсетях:

Юрист-он-лайн
Долевое строительство
Долевое строительство : последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

25.03.2024 - А кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
Арсен
Добрый день. Олег, как вернуть деньги потраченные в компании ВНЛ....
19.09.2018 - новостройка от "Мосэнергостроя"
Георгий
После ухода В.Веденеева и В. Перова служба главного инженера прекратила существование. И все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
Алексей
Интересно, что теперь делать соинвесторам Аквистрой К? Подавать тоже в суд?...
Долевое строительство : последние обсуждения объектов строительства

27.03.2023 - ЮСИТЕК

Когда планируется снос углового дома Чехова61...
29.10.2017 - Комментарий
Ян
Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ...
30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна)
адвокат Андрей Валерьевич Ребриков
Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>
Таможня. ВЭД.
Облако тегов
На правах рекламы
Copyright © 2003-2015 Realtylaw.ru
Дизайн Irrabagon design
      Яндекс цитирования