Èãðà â ãîðîäêè

Ïðåâðàòÿòñÿ ëè íîâûå ðàéîíû Ìîñêâû è áëèæíåãî Ïîäìîñêîâüÿ â îáîñîáëåííûå, ÷óòü ëè íå ïîëíîñòüþ àâòîíîìíûå «ãîðîäà â ãîðîäå»? Âîïðîñ ýòîò, âïðî÷åì, óæå ìîæíî ñ÷èòàòü ðèòîðè÷åñêèì. Áîëüøèíñòâî ñåãîäíÿøíèõ êðóïíûõ ïðîåêòîâ — òèïè÷íûå «ãîðîäà â ãîðîäå». Íåäàâíî îäîáðåííûé ìîñêîâñêèì ïðàâèòåëüñòâîì ïðîåêò Ãðàäîñòðîèòåëüíîãî êîäåêñà ñòîëèöû íå îñòàâëÿåò äåâåëîïåðàì èíûõ âàðèàíòîâ. Ïðîïèñàííûå â êîäåêñå íîðìû ïëîòíîñòè è ýòàæíîñòè çàñòðîéêè, òðåáîâàíèÿ ê íàñûùåííîñòè èíôðàñòðóêòóðîé è êà÷åñòâó ëàíäøàôòíîãî ïëàíèðîâàíèÿ ñëèøêîì óæ ñèëüíî ðàñõîäÿòñÿ ñ ïðèâû÷íûìè ìîñêâè÷àì ïðåäñòàâëåíèÿìè î æèëûõ ðàéîíàõ.

×åðåç íåñêîëüêî ëåò ìû óâèäèì ñîâñåì äðóãóþ Ìîñêâó. Íî íå íîâóþ, à ñêîðåå íàîáîðîò — ñòàðóþ. Î÷åíü ñòàðóþ. Ïî ñóòè, ñòîëèöà âîçâðàùàåòñÿ ê ãðàäîñòðîèòåëüíûì ïðèíöèïàì, çàëîæåííûì åùå â Ñðåäíèå âåêà, ãîâîðèò äîöåíò Ìîñêîâñêîãî àðõèòåêòóðíîãî èíñòèòóòà Íèêèòà Òîêàðåâ. Çà ïîñëåäíèå 100 ëåò ìîñêîâñêèå âëàñòè ïî êðàéíåé ìåðå äâàæäû ïûòàëèñü âåðíóòüñÿ ê èñòîðè÷åñêè ñëîæèâøåéñÿ ìîäåëè çàñòðîéêè ñòîëèöû. Ïîëó÷èëîñü òîëüêî òåïåðü.

ÂÐÅÌß, ÍÀÇÀÄ!

Åñòåñòâåííîå ðàçâèòèå Ìîñêâû, íåêîãäà ïðåäñòàâëÿâøåé ñîáîé ñêîïëåíèå îáîñîáëåííûõ ðàéîí÷èêîâ, çàêîí÷èëîñü â 1935 ã. Ïîñëå ïðèíÿòèÿ äèðåêòèâû î ïàðàäíîé ìàãèñòðàëüíîé çàñòðîéêå æèëûå ðàéîíû ìåæäó ìàãèñòðàëÿìè áûëè îáðå÷åíû íà äåãðàäàöèþ. Èñïðàâèòü ïîëîæåíèå äîëæåí áûë Ãåíïëàí 1972 ã. Îäíàêî íà ñòðîèòåëüñòâî çàïëàíèðîâàííûõ îáùåñòâåííûõ öåíòðîâ â ñåìè òåððèòîðèàëüíûõ çîíàõ íå õâàòèëî äåíåã.  ðåçóëüòàòå íîâûå ðàéîíû íå îáðåëè ïîëíîöåííîãî ãîðîäñêîãî ñòàòóñà.

 1975 ã. ñ ïîäà÷è ãîðàäìèíèñòðàöèè íà÷àëè âîçâîäèòü ýêñïåðèìåíòàëüíûé ðàéîí Ñåâåðíîå ×åðòàíîâî. Çàäóìàííîå êàê ÷àñòü Îëèìïèéñêîé äåðåâíè Ñåâåðíîå ×åðòàíîâî äîëæíî áûëî ñòàòü ïîëíîöåííûì «ãîðîäîì â ãîðîäå». Ïåðñïåêòèâíûé ïðîåêò ñãóáèëà ðåàëèçàöèÿ. Ðàçâå ïîñòðîèøü ðàéîí ñ «åäèíûì ãðàäîñòðîèòåëüíûì îáëèêîì è ïðîñòðàíñòâåííûìè è àðõèòåêòóðíî-õóäîæåñòâåííûìè ãðàíèöàìè» èç ñåðûõ ïàíåëüíûõ ìíîãîýòàæåê?

Íåäîëãèé áóì æèëîãî ñòðîèòåëüñòâà â êîíöå 1980-õ óñóãóáèë ïðîáëåìó. Êâàäðàòíûå ìåòðû ââîäèëèñü ìèëëèîíàìè — íàäî áûëî ðàññåëÿòü êîììóíàëêè è ïðåäîñòàâëÿòü êâàðòèðû î÷åðåäíèêàì. Î ñîöèàëüíîé èíôðàñòðóêòóðå íèêòî íå äóìàë.

 ñåðåäèíå 1990-õ ñòîëè÷íûå âëàñòè âñïîìíèëè î êîìïëåêñíîé çàñòðîéêå ðàéîíîâ. Ïî áîëüøîìó ñ÷åòó ýòî è åñòü ïðèíöèï ñòðîèòåëüñòâà «ãîðîäîâ â ãîðîäå», êîòîðûé ïî ñåé äåíü ñîäåðæèòñÿ â êàæäîì ïîñòàíîâëåíèè ìîñêîâñêîãî ïðàâèòåëüñòâà íà òåìó ãðàäîïëàíèðîâàíèÿ. Íî ñïðàâèòüñÿ ñ ïðîáëåìîé â îäèíî÷êó ãîðîäñêèì âëàñòÿì îêàçàëîñü íå ïîä ñèëó. «Åñëè ïðîâåðèòü, íàñêîëüêî äîñòèãíóòû öåëè, çàëîæåííûå â Ãåíïëàí Ìîñêâû, ñòàíåò âèäíî, ÷òî ïîêàçàòåëè ïî ââîäó æèëüÿ ïî÷òè âûïîëíåíû, à îáúåêòû ñîöèàëüíîé èíôðàñòðóêòóðû â äåôèöèòå», — ãîâîðèò Òîêàðåâ.

 êîíöå 1990-õ ãã. ïîäâåäîìñòâåííûå ñòîëè÷íîìó ñòðîéêîìïëåêñó êîìïàíèè âîçâåëè Ìàðüèíî. Íà òåððèòîðèè ïÿòè ìèêðîðàéîíîâ ðàñïîëîæèëèñü 37 øêîë, 53 äåòñàäà, ÏÒÓ, ôèëèàë ìóçûêàëüíîé øêîëû, êèíîòåàòð, ëåäîâûé äâîðåö, áàññåéí è äàæå íåñêîëüêî àâòîòðàíñïîðòíûõ ïàðêîâ. Îäíàêî óäîáíûì äëÿ æèçíè Ìàðüèíî âñå ðàâíî íå íàçîâåøü: îñíîâíîé æèëèùíûé ôîíä ðàéîíà ñîñòàâëÿþò âñå òå æå òèïîâûå ñåðèè äîìîâ èç ñáîðíîãî æåëåçîáåòîíà.

È íàêîíåö ãðàäîñòðîèòåëüíûå íà÷èíàíèÿ âëàñòåé ïîäõâàòèëè ÷àñòíûå äåâåëîïåðñêèå êîìïàíèè. Âñïîìèíàòü çàáûòûå ñòðîèòåëüíûå òðàäèöèè èëè èçîáðåòàòü íîâûå èì íå ïðèøëîñü: çà ãðàíèöåé íàøëèñü äåñÿòêè ïðèìåðîâ äëÿ ïîäðàæàíèÿ.

ÈÕ ÑËÎÁÎÄÛ

«Æèçíü ïî ïðèíöèïó “ãîðîäà â ãîðîäå” î÷åíü íàïîìèíàåò îñòðîâ-ðàéîí Ìàíõýòòåí â Íüþ-Éîðêå», — ãîâîðèò äèðåêòîð èíâåñòêîìïàíèè LBO-Alliance Âëàäèìèð Ïàíè÷. «Ãîðîäà â ãîðîäå», ñèëà êîòîðûõ â ðàçâèòîé âíóòðèðàéîííîé èíôðàñòðóêòóðå, ÷ðåçâû÷àéíî ðàñïðîñòðàíåíû â Êàíàäå è Åâðîïå, äîáàâëÿåò Ïàòðèê Êåëëè, îñíîâàòåëü èðëàíäñêîé êîìïàíèè Redquartz International, ñïåöèàëèçèðóþùåéñÿ íà ñòðîèòåëüñòâå ìíîãîôóíêöèîíàëüíûõ êîìïëåêñîâ.

Èíòåðåñíûé ïðîåêò ìîæíî óâèäåòü íà þæíîì ïîáåðåæüå Ìàéàìè, ïðîäîëæàåò Ïàíè÷: äâå ÷àñòè ãîðîäñêîé òåððèòîðèè ðàçäåëåíû ïðîëèâîì, â êîòîðîì ïîñòðîåíû èñêóññòâåííûå îñòðîâà. Ñ áåðåãàìè ïðîëèâà ýòîò îòäåëüíûé ìèðîê ñîåäèíÿþò àâòîòðàññû. Ïðèìåðû êîíöåïöèé ïîïðîùå — àìåðèêàíñêèå ñòóäåí÷åñêèå ãîðîäêè, íàïðèìåð ðàéîí Ãàðâàðäñêîãî óíèâåðñèòåòà â Áîñòîíå.

Redquartz ðàçâèâàåò ñîáñòâåííûé ïðîåêò «ãîðîäà â ãîðîäå» â àìåðèêàíñêîé Ñàðàñîòå. «Åãî èçþìèíêà â òîì, ÷òî îí ñîçäàí â åâðîïåéñêîì ñòèëå, íàïîìèíàþùåì î Êàííàõ», — ãîâîðèò Êåëëè. Ïðîåêò ñåìü ëåò ïðîõîäèë ñîãëàñîâàíèÿ. Íåñìîòðÿ íà îäîáðåíèå ìåñòíûõ âëàñòåé, Êåëëè ïðèøëîñü ïðîâåñòè ïÿòü îáùåñòâåííûõ ñîâåòîâ, ïðåæäå ÷åì îí çàðó÷èëñÿ ñîãëàñèåì æèòåëåé îêðåñòíûõ êâàðòàëîâ. Ãîðîäîê Redquartz çàíèìàåò 6 ãà, îáùèå çàòðàòû íà åãî çàñòðîéêó ñîñòàâÿò îêîëî $1 ìëðä. Êåëëè íàäååòñÿ, ÷òî ïðîåêò îêóïèòñÿ çà âîñåìü ëåò — ñîâñåì íåìíîãî ïî ìåðêàì àìåðèêàíñêèõ äåâåëîïåðîâ.

 Ðîññèè æå, óâåðåí Êåëëè, ïîäîáíûé ïðîåêò îêóïèëñÿ áû êóäà áûñòðåå. Ïîñìîòðèòå íà Îñòîæåíêó — îíà åùå íå ñòàëà «ãîðîäîì â ãîðîäå», íî óæå áëèçêà ê òîìó, ïîÿñíÿåò îí. À ñïðîñ íà ñâåðõäîðîãèå êâàðòèðû íà Îñòîæåíêå â ðàçû ïðåâûøàåò ïðåäëîæåíèå.

ÐÓÑÑÊÈÅ ÎÑÒÐÎÂÀ

Íåêîòîðûå ðîññèéñêèå äåâåëîïåðû óæå äàâíî èñïîëüçóþò ñëîãàí «ãîðîä â ãîðîäå» â ñâîèõ ðåêëàìíûõ êàìïàíèÿõ. Òåïåðü ìû áóäåì ñëûøàòü åãî âñå ÷àùå.  ýòîì ãîäó ìîäíàÿ êîíöåïöèÿ ïîëó÷èëà îäîáðåíèå íà âûñøåì ãîñóäàðñòâåííîì óðîâíå — ñîçäàòåëè êðóïíåéøèõ ïðîåêòîâ ÷àñòíûõ ãîðîäîâ äîáèëèñü âêëþ÷åíèÿ èõ â íàöèîíàëüíóþ ïðîãðàììó «Äîñòóïíîå æèëüå».

Ñàìûå ìàñøòàáíûå ïðîåêòû ñîñðåäîòî÷èëèñü â áëèæíåì Ïîäìîñêîâüå — ýòî ðàéîí «À 101» íà Êàëóæñêîì øîññå êîìïàíèè «Ìàñøòàá», ïîñåëîê «Ðóáëåâî-Àðõàíãåëüñêîå», êîòîðûé âîçâîäèò «Íàôòà-Ìîñêâà», «Îñòðîâ Èñòðà» êîìïàíèè MosCityGroup è ò. ä.

 îòëè÷èå îò ãîðîäîâ-ñïóòíèêîâ — Çåëåíîãðàäà, Ðåóòîâà èëè Õèìîê, êîòîðûå ôàêòè÷åñêè ñëèëèñü ñî ñòîëèöåé, íîâûå ãîðîäêè áóäóò ïî-íàñòîÿùåìó àâòîíîìíûìè. Õîòÿ îñóùåñòâèòü ýòó èäåþ ÷àñòíîìó äåâåëîïåðó î÷åíü è î÷åíü íåïðîñòî.  îòëè÷èå îò ÷èñòî êîììåð÷åñêèõ îáúåêòîâ ñîöèàëüíûå ïîñòðîéêè âðîäå øêîë è äåòñêèõ ñàäîâ íå ïðîäàþòñÿ â ÷àñòíûå ðóêè. Çàòðàòû íà èõ ñòðîèòåëüñòâî ïðèõîäèòñÿ îòáèâàòü çà ñ÷åò âûñîêèõ öåí íà æèëüå. Òåì íå ìåíåå èãðà ñòîèò ñâå÷. Ïî ñëîâàì Äìèòðèÿ ×åðòêîâñêîãî, çàìåñòèòåëÿ ãåíäèðåêòîðà MosCityGroup, «Îñòðîâ Èñòðà» ðàññ÷èòàí íà ñåìèëåòíèé ñðîê îêóïàåìîñòè.

 ñàìîé Ìîñêâå â «ãîðîäàõ â ãîðîäå» òîæå íåò íåäîñòàòêà. Íà ñìåíó ðàéîíàì êîìïëåêñíîé çàñòðîéêè ñîâåòñêîãî îáðàçöà óæå ïðèøëè òàêèå êâàðòàëû, êàê «Âåëòîí-Ïàðê» êîíöåðíà «Êðîñò» èëè «Çîëîòûå êëþ÷è», îäèí èç ïåðâûõ ïîñåëêîâ òàóíõàóñîâ â ÷åðòå ãîðîäà, âîçâåäåííûé êîìïàíèåé «Ðîñãëàâìàòåðèàëû» è êîðïîðàöèåé Mirax Group.

Îò÷åãî-òî îòå÷åñòâåííûì äåâåëîïåðàì íðàâèòñÿ íàçûâàòü ñâîè ïðîåêòû «îñòðîâàìè» — âñïîìíèòü õîòÿ áû «Çîëîòîé îñòðîâ» â öåíòðå Ìîñêâû, êîòîðûé ñòðîÿò «Ãóòà», ÊÐÒ è ÏÈÊ. «Òàêèì îáðàçîì ìû õîòèì ïîä÷åðêíóòü îáîñîáëåííîñòü íàøèõ ðàéîíîâ îò ïðî÷èõ ñîâêîâûõ ðàéîíîâ», — ÷åñòíî ïðèçíàåòñÿ ñîòðóäíèê îäíîé èç äåâåëîïåðñêèõ êîìïàíèé, ñòðîÿùåé ñâîé «îñòðîâ».

Êîììåð÷åñêèé äèðåêòîð Urban Group Ðîìàí Áîëüøàêîâ îòìå÷àåò, ÷òî ïðèíöèï êîìïëåêñíîñòè èãðàåò íà ðóêó äåâåëîïåðàì — íà æèëüå â îáîñîáëåííûõ ðàéîíàõ ñ ðàçâèòîé èíôðàñòðóêòóðîé ïîâûøåííûé ñïðîñ. «Ìû ðàññ÷èòûâàåì, ÷òî íàøå “Èâàêèíî-Ïîêðîâñêîå” îêóïèòñÿ çà ÷åòûðå ãîäà. À âñå äîìà ïëàíèðóåì ïðîäàòü â òå÷åíèå äâóõ ëåò», — ðàññêàçûâàåò îí. È äîáàâëÿåò, ÷òî âîçâåäåíèå äîìîâ «â ðîçíèöó» â ðàçíûõ ÷àñòÿõ ãîðîäà îáõîäèòñÿ ãîðàçäî äîðîæå, ÷åì ñòðîèòåëüñòâî êîìïëåêñíîãî ìèêðîðàéîíà íà òàêîå æå êîëè÷åñòâî êâàðòèð.

Ãåíåðàëüíûé äèðåêòîð êîìïàíèè «ÏÈÊ-Ðåãèîí» Ñåðãåé Êàíàåâ ãîâîðèò, ÷òî åãî êîìïàíèÿ ñ íåäàâíèõ ïîð çàíèìàåòñÿ èñêëþ÷èòåëüíî êîìïëåêñíûì ñòðîèòåëüñòâîì. Ñòðîèòü ÷òî-òî êðîìå «ãîðîäîâ â ãîðîäå» åé óæå ñîâñåì íåèíòåðåñíî.

ÍÎÂÛÅ ÒÈÏÛ

Íà ñåãîäíÿ ñôîðìèðîâàëîñü ÷åòûðå òèïà ìîñêîâñêèõ «ãîðîäîâ â ãîðîäå». Ýòî êîìïëåêñíî çàñòðîåííûå ðàéîíû, ñðåäè êîòîðûõ ìîæíî âûäåëèòü êàê êâàðòàëû äëÿ ñðåäíåãî êëàññà, òàê è òåððèòîðèè, ñîçäàííûå äëÿ ïîêóïàòåëåé äîðîãîãî æèëüÿ. Òèïè÷íûå ïðèìåðû — «Õèìêè-Ñèòè» îò êîìïàíèè Platzdarm Development, ðàñêèíóâøèéñÿ ìåæäó ÌÊÀÄ è Õèìêàìè, à òàêæå ðàéîí íà ìåñòå çàâîäà «Ãàçñòðîéìàø» íà Âàðøàâñêîì øîññå (ãðóïïà ÏÈÊ). Êî âòîðîé êàòåãîðèè ìîæíî îòíåñòè óæå óïîìÿíóòûé «Çîëîòîé îñòðîâ» íà Áîëîòíîì îñòðîâå ïðÿìî íàïðîòèâ Êðåìëÿ.

Òðåòüÿ êàòåãîðèÿ êîìïëåêñíûõ ïîñåëåíèé — áîëüøèå ÷àñòíûå ãîðîäà, âõîäÿùèå â ñîñòàâ àäìèíèñòðàòèâíûõ ðàéîíîâ áëèæíåãî Ïîäìîñêîâüÿ. Ê íèì îòíîñÿòñÿ «Ðóáëåâî-Àðõàíãåëüñêîå» â Êðàñíîãîðñêå è «Áîëüøîå Äîìîäåäîâî» â Äîìîäåäîâñêîì ðàéîíå.

Ïîñëåäíèé òèï — íåáîëüøèå ìèíè-ãîðîäà â Ïîäìîñêîâüå, â êîòîðûõ ïëàíèðóåòñÿ ñòðîèòåëüñòâî î÷åíü äîðîãèõ ýëèòíûõ êîòòåäæåé. Èìåííî òàêîé ãîðîä â ÷åðòå Êðàñíîãîðñêîãî ðàéîíà ïîä íàçâàíèåì Crystal Istra ñîáèðàåòñÿ âîçâåñòè MosCityGroup. Öåíà êîòòåäæà òàì áóäåò äîõîäèòü äî $7 ìëí.

«Ìàññîâîå ñòðîèòåëüñòâî “ãîðîäîâ â ãîðîäå” íåèçáåæíî», — ãîâîðèò Ïàíè÷ èç LBO-Alliance. Ðå÷ü èäåò íå òîëüêî î Ìîñêâå. Ïî òàêîìó æå ñöåíàðèþ áóäóò ðàçâèâàòüñÿ è äðóãèå ðîññèéñêèå ãîðîäà-ìèëëèîííèêè. Âîçìîæíî, ÷òî â ñêîðîì âðåìåíè ýòî ïðèâåäåò ê ïåðåäåëó äåâåëîïåðñêîãî ðûíêà. «Ïîäîáíûå ïðîåêòû ïîä ñèëó ëèøü äåâåëîïåðàì ñ ìîùíûìè ðåñóðñàìè âðîäå òàêèõ, êàê ÏÈÊ èëè “Èíòåêî”», — ïîÿñíÿåò Íèêèòà Òîêàðåâ. Ìåíåå óäà÷ëèâûå ñòðîèòåëè áóäóò ïîãëîùåíû èëè âûäàâëåíû èç áèçíåñà.

Âïðî÷åì, ñîçäàòåëåé «ãîðîäîâ â ãîðîäå» ìîãóò ïîäñòåðåãàòü íåîæèäàííûå ðèñêè. «Îñíîâíîé íåãàòèâ, êîòîðûé ìîæåò áûòü ñâÿçàí ñ “ãîðîäîì â ãîðîäå”, — ýòî åãî çàâèñèìîñòü îò îïðåäåëåííîé îòðàñëè èëè ðûíêîâ, — îáúÿñíÿåò Ïàíè÷. —  ñëó÷àå, ñêàæåì, ôîíäîâîãî êðèçèñà áëàãîñîñòîÿíèå æèòåëåé îáîñîáëåííûõ ãîðîäêîâ ìîæåò óïàñòü ñèëüíåå, ÷åì ó æèòåëåé áîëüøîãî ãîðîäà».

 ñëó÷àå ýêîíîìè÷åñêèõ ïîòðÿñåíèé ïðåñòèæíûé íåêîãäà ðàéîí â äâà ñ÷åòà ìîæåò ïðåâðàòèòüñÿ â ãåòòî. Ïðàâäà, ñåãîäíÿ òàêîé ñöåíàðèé íèêòî âñåðüåç íå ðàññìàòðèâàåò. Âðÿä ëè íàéäåòñÿ ðîññèÿíèí, êîòîðûé íå õîòåë áû ïðèêóïèòü êâàðòèðó â «ãîðîäå â ãîðîäå».

Ðåêîìåíäîâàòü ñòðàíèöó äðóçüÿì â:

• Êëàññ!