Коллегия адвокатов "Правовая Защита"
Тел.: 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72
Москва, ул. Новый Арбат, д.21

Забыли пароль? Регистрация.

О коллегии

Контакты

Услуги адвокатов

Адвокаты

Долевое строительство



	Статьи адвокатов

	Адвокат онлайн

	Результаты по делам, проведенным адвокатами "Правовой защиты"

	Долевое строительство

	Судебная практика. Арбитражная практика.

	Законодательство

	Формы документов

	Информация

	Услуги адвокатов "Правовой защиты". Актуальные предложения.

	Адвокаты "Правовой защиты" в СМИ, новые статьи адвокатов, новости по делам

	Новости

	Риэлтор он-лайн

	Карта сайта

	Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

	Поиск

	Рязанское отделение. Юридические услуги в Рязани

Консультации адвокатов по недвижимости!

Вы можете записаться на консультацию к адвокатам "Правовой защиты". Тел. 8 495 787-75-07, 8 495 691-38-72, 8 495 782-76-77.
Работаем ежедневно. Долевое строительство. Инвестиции. Жилищные споры. Суд. Арбитраж.

Заказать обратный звонок

Информация

Суды Москвы. Суды Московской области. Суды РФ Список застройщиков 214-ФЗ Список проблемных застройщиков Подмосковья Проблемные дома в Москве Застройщики - банкроты. Банкротство застройщика. Информация о застройщиках, находящихся в состоянии банкротства Снос пятиэтажек в Москве в 2015 году Многоквартирные дома на землях ИЖС Службы судебных приставов

Регистрация прав на недвижимое имущество - адреса и режим работы приемных, реквизиты, перечни документов, образцы документов.

Регистрация прав на недвижимость в г.Москве (Мосрегистрация)
Регистрация прав на недвижимость в Московской области
Ответы на вопросы по регистрации

Риэлторские услуги

Все виды услуг на первичном и вторичном рынке. Покупка, продажа, расселение.

Суды РФ. Адреса. Телефоны. Реквизиты. Судьи.

Арбитражный суд г.Москвы
Арбитражный суд Московской области
ФАС МО
9 апелляционный арбитражный суд
10 апелляционный арбитражный суд
Московский городской суд
Районные суды г. Москвы
Суды Московской области
другие суды

Последние статьи

Апартаменты хотят приравнять к жилым помещениям и разрешить в них регистрацию. Нужно ли это делать?

Новый закон о реновации в Москве. Что изменилось с 2017 года по сравнению с порядком переселения из пятиэтажек, который действовал ранее.

Признание права собственности на квартиру через суд

Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Закон о реновации 2017 года: что ждет жителей Москвы и как отстоять и защитить свои права при отселении

Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Приватизация служебного жилья

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве.

Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Коллегия адвокатов “Правовая защита”
- О коллегии адвокатов
- Услуги адвокатов

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

Ипотека в деталях: залог земельных участков

Кредиты на покупку земли становятся все популярнее – несмотря на достаточно жесткие их условия. Многие предпочитают не искать готовый дом, соответствующий своему представлению об идеале, а купить участок и на нем строить. Покупка земли используется также как средство сохранения сбережений.

Риэлторы отмечают, что на земельные участки без строений приходится примерно пятая часть покупательского спроса на загородном рынке. Их предложение в значительной мере формируется за счет участков из состава земель сельхозназначения. Банки принимают в залог и такие наделы.

Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка.

Строгости земельной ипотеки

Доля ипотечных покупателей на городском рынке не превышает 15%. На загородном доля ипотечных сделок еще меньше. Рост цен на земельные наделы под Петербургом, по данным руководителя отдела консалтинга и аналитики АН «Итака» Яны Долотовой, за первые шесть месяцев 2008 года в некоторых районах Ленобласти составил 100–120%.

И спрос на кредиты для покупки земли, по данным исполнительного директора «Центра жилищного кредитования» Вячеслава Печаткина, растет. При этом значительную долю заинтересованных лиц составляют люди бизнеса, не исключающих инвестиционный смысл покупок.

Предложение спросу отвечает не вполне: кредиты под залог земельных участков предлагают менее десятка банков. По данным Анны Ивановой, начальника отдела по связям с общественностью санкт-петербургского филиала кредитного брокера «Фосборн Хоум», это ВТБ 24, Оргрэсбанк, Сбербанк, банки «Возрождение», «Союз», BSGV. С января этого года земельную ипотеку запустил и банк «Санкт-Петербург». В залог принимаются участки (в том числе с недостроем) площадью от 12 соток, пригодные под индивидуальное жилищное строительство. В самое ближайшее время запустят такие программы МБРР.

Сделки на загородном рынке в принципе более «длинные» и трудоемкие из-за объемного пакета документов на земельный участок. По кредитам под залог земельного участка в большинстве случаев необходим более значительный первый взнос, чем под залог квартир: 30–40% (есть предложения 50–70%, но встречаются и 10–20%). Практически все банки, кредитующие под залог земли, назначают более высокие ставки при минимальном первом взносе.

Буквальные понятия

Ипотека земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Земельным кодексом РФ. Залог земельного участка возможен, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 закона «Об ипотеке…»).

На ипотеку земельных участков есть некоторые ограничения. «Согласно ст. 63 того же нормативного акта, – разъясняет заместитель заведующего АФ «Юринформ-Центр» Марьяна Баларева, – не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (исключения прописаны в п. 1 ст. 62, и касаются земель под жилищное строительство, переданных в обеспечение кредита на обустройство инженерной инфраструктурой)». Также действует запрет на ипотеку части земельного участка, площадь которой меньше установленного минимума. Для Петербурга норматив составляет две сотки (200 кв. м) для садоводства и огородничества, три сотки для индивидуального жилищного строительства и размещения индивидуального жилого дома и шесть соток – для ведения дачного хозяйства. Наделы меньшей площади не подлежат кадастровому учету и не могут быть переданы в залог.

Гражданский процессуальный кодекс (ст. 446) устанавливает запрет на обращение взыскания на объекты недвижимости, «являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности».

Нормы ст. 446 ГПК, устанавливающие запрет обращения взыскания на те земельные участки, которые не являются основным источником существования должника или объектом его предпринимательской деятельности, Конституционный суд РФ в июле прошлого года признал не соответствующими Конституции РФ.

Однако эти ограничения относятся к обращению взыскания на земельные участки, которые не являются предметом залога по закону об ипотеке, отмечает Марьяна Баларева. Например, взыскание алиментов, или иной задолженности на основании судебного решения и т. п. В ГПК прописано: «за исключением указанного… имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание».

При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, в залог может быть передана только та часть, что принадлежит заемщику. Причем эта часть должна быть выделена в натуре (расположение нового участка должно быть согласовано с другими участниками собственности, проведено межевание и кадастровый учет, а затем регистрация права).

Что касается залога земель сельскохозяйственного назначения, то запрет на их ипотеку отменен 2004 году. В новой редакции ст. 63 Закона «Об ипотеке…» исключен текст «ипотека … сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается».

Однако, как напоминает Марьяна Баларева, п. 3 ст. 68 Закона «Об ипотеке…» содержит особые требования к порядку обращения взыскания на участки из земель сельхозназначения (это нельзя делать до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ).

Право на объект

Среди требований к земельному участку, передаваемому в залог, есть обязательные для клиентов любого банка. Прежде всего, права на участок должны быть зарегистрированы, участок поставлен на кадастровый учет (ему присвоен кадастровый номер и составлен план с обозначением границ).

По закону об ипотеке, «арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. На практике банк чаще всего не примет у физического лица в залог права аренды: участок должен принадлежать продавцу на правах собственности (оформлено свидетельство о собственности и подтверждено выпиской из ЕГРП). В ином случае документ о собственности должен быть оформлен (перерегистрирован) до момента выдачи кредита.

Банк не примет в залог участок, уже находящийся под обременением (например, залога или ренты). Участок не может находиться на территории закрытого административно-территориального образования, в водоохраной, резервной или охранной зоне, зоне национального парка. Участок, принимаемый в залог как обеспечение по кредиту, должен принадлежать к категории «земель поселения» или к категории «земли сельскохозяйственного назначения», с разрешенным видом использования – для садоводства, овощеводства, фермерства с разрешением на строительство садового дома. Одобрение требуемой суммы кредита будет зависеть и от того, как оформлен участок. Часто бывают неправильно составлены документы при переводе земель из одной категории в другую или просто при перепродаже крупных массивов земли.

Обязательно, чтобы участок находился в регионе, где работает банк. Скорее в порядке исключения возможно предоставление кредита для покупки надела в другом регионе –лишь при условии, что там есть филиал кредитной организации, как говорит Вячеслав Печаткин. Тогда заемщик получает одобрение на кредит, например в Петербурге, а деньги – уже в филиале банка по месту расположения участка.

Кроме того, есть менее обязательные требования. Такие как наличие подведенных к участку коммуникаций – электро- , водоснабжение (центральное или местное – скважина, автономная система водоснабжения), канализации (центральная или септик), отопление. Требования по размеру участка также отличаются у разных банков (у одних не менее восьми, у других – не менее 12 соток).

Ликвидация

«Кредитование приобретения земельного участка является для банка гораздо более рискованной операцией по сравнению с аналогичными операциями с квартирами, поэтому мы не видим массовой рекламы на эту тему, – отмечает Евгений Безлюдный, заместитель генерального директора «Центра консалтинга «Петербургская недвижимость».

Рискованность кредитования под залог земли увеличивается из-за неопределенности с ликвидностью участка. Прежде всего, для продажи земельного надела в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры.

«Обычно участки продаются долго, а суммы сделок с ними нередко существенно отличаются от цен предложений. В случае вынужденной продажи имеются жесткие временные ограничения. Поэтому оценщик должен более или менее достоверно определить величину ликвидационной стоимости, по которой придется продавать предмет залога в случае дефолта», – объясняет Евгений Безлюдный.

Важнейшими параметрами при расчете ликвидационной стоимости являются аналитические данные (сроки экспозиции объектов). Их, как считает Евгений Безлюдный, на рынке практически нет. Кроме того, существует всеобщее заблуждение относительно возможности достоверно оценить как застроенный, так и свободный участок методами сравнительного подхода. Поэтому в кредитовании под залог земли банк – в стремлении минимизировать собственные риски – фактически перекладывает значительную их часть на заемщика.

Например, покупатель запрашивает кредит для покупки участка на береговой линии в Курортном районе по цене $50 тыс. за сотку. Сомнений в том, что этот участок можно продать, у банка не возникает. Вопрос – в течении какого времени? Чтобы наверняка реализовать залог в отведенный законом срок (два месяца), банк выставит объект по ликвидационной стоимости – с дисконтом. Если участок выставить по $35 тыс. за сотку, он будет продан «влет».

Поэтому банк выдаст кредит на 50–80% стоимости участка из расчета $35 тыс. за сотку. И тогда уже заемщик рискует (в случае невозможности выплачивать кредит и реализации залога) вложенными деньгами. Если бы участок был продан за сумму, превышающую сумму кредита вкупе с процентами за фактическое время пользования им, разница (по закону) досталась бы заемщику. То есть банк заинтересован продать залог быстро, а не дорого.

В принципе, решение кредитного комитета о возможности и о сумме кредита, как отмечает Евгений Безлюдный, зависит не только от ликвидности залога, но и от наличия у заемщика других ликвидных активов и от его платежеспособности. Платежеспособность проверяется так же, как и при ипотеке городских квартир, но кредитные риски выше, поэтому сумма кредита в процентном отношении к стоимости участка будет существенно ниже.

Автор: Анна Александрова

Класс!

< Назад >

Задать вопрос адвокату он-лайн

Записаться на консультацию

Написать письмо адвокату

Услуги адвокатов

- ведение дел в суде
- защита прав соинвесторов строительства
- признание права собственности
- снос домов - помощь адвоката
- оформление наследства
- сопровождение сделок
- оспаривание кадастровой стоимости
- адвокат по таможне, ВЭД
- другие услуги

Телефоны:
8 495 691 38 72,
8 495 787 75 07
Заказать обратный звонок

Консультации адвокатов

Адвокаты "Правовой защиты" проводят

Бесплатные краткие консультации по телефону.

Пн-сб с 11 до 18

Телефон
8-495-782-76-77
8-495-691-38-72.

Присоединиться к группам коллегии адвокатов "Правовая защита" в соцсетях:

Юрист-он-лайн

Вы можете задать вопрос адвокату и получить оперативный ответ.

Долевое строительство. Признание права собственности на квартиру. Неустойка по договору долевого участия. Расторжение ДДУ. Взыскание. Банкротство застройщика.

Суд, арбитражный суд. Споры в области недвижимости и строительства. Адвокат в суд.

Наследование недвижимости. Оформление наследства. Споры о наследстве. Оспаривание завещания. Признание права собственности в порядке наследования. Признание завещания недействительным.

Сделки с недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.). Заключение, регистрация сделок. Признание сделок недействительными.

Другая тема

Архив юрист-онлайн

Долевое строительство

Каталог компаний
Каталог новостроек

Долевое строительство : последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

25.03.2024 - А кто-нибудь реально ищет других учредителей пирамид?
Арсен
Добрый день. Олег, как вернуть деньги потраченные в компании ВНЛ....
19.09.2018 - новостройка от "Мосэнергостроя"
Георгий
После ухода В.Веденеева и В. Перова служба главного инженера прекратила существование. И все " заводы, параход...
10.09.2007 - банкротство
Алексей
Интересно, что теперь делать соинвесторам Аквистрой К? Подавать тоже в суд?...

Долевое строительство : последние обсуждения объектов строительства

27.03.2023 - ЮСИТЕК

Когда планируется снос углового дома Чехова61...
29.10.2017 - Комментарий
Ян
Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ...
30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна)
адвокат Андрей Валерьевич Ребриков
Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...

Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела

ЗАО "СУ-155" ГК "Жилищный капитал" - АО "АлеутСтрой" ЗАО "Энергостройкомплект-М" ООО "ГАИС" ООО "Шереметьево-4" ООО "Жилстрой" АО "Глобинвестстрой" ЗАО "Финансовая корпорация" ООО "Славяне" ЗАО "Ф-Групп" ООО "Римэка" ОАО "Главукс" ГК "Дружба" ОАО "Дон-строй"

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>

Таможня. ВЭД.

- Адвокаты по таможне
- Адвокаты по ВЭД
- Адвокаты по налогам

Облако тегов

Смотреть все теги >>>>

На правах рекламы