Обманутые дольщики — дело прошлое?

Едва приступив к новой должности, губернатор Подмосковья С. Шойгу, высказался о необходимости в ближайшее время начать работу по решению вопроса с обманутыми участниками долевого строительства. Вслед за этим последовал ряд событий — назначение нового руководителя в ведомство по жилищному долевому строительству, появление новых законопроектов Министерства финансов о раздельных счетах любого объекта долевки и обязательном страховании. Все это свидетельствует о серьезных намерениях властей. В июле Министерство финансов страны опубликовало законопроект, обязывающий застройщика иметь специальный банковский счет для проведения финансовых операций со средствами, поступившими от дольщиков, для каждого объекта. Таким образом, министерство пытается дополнить уже действующую статью ФЗ, касающуюся возможностей использования строителями средств частных вкладчиков.

Предлагаемый закон четко прописывает, что застройщик не имеет права использовать этот отдельный счет для других финансовых источников. Средства инвесторов могут быть потрачены на подготовку пакета разрешительной документации для строительства, производство необходимой экспертизы.

Сотрудники ведомства уверены, что эта мера даст возможность отслеживать приход и расход денег каждого вкладчика по любому объекту строящейся недвижимости.

Специалисты отмечают, что пока отсутствует механизм действия отдельных счетов, трудно оценивать перспективы введения этой меры. Безусловно, строители нуждаются в материальных средствах для строительства, а факт наличия денег на счете не может построить дом. С другой стороны, строительство является сферой повышенной доли риска для бизнеса. Подчас, строительная компания, имеющая большой авторитет на этом рынке услуг, в силу объективных обстоятельств не в состоянии выполнить взятые обязательства в срок. Эксперты видят выход из ситуации в реализации уже построенного жилья, когда люди приобретают уже законченный продукт, а не бумажные права. Практически одновременно с инициативой Минфина, Государственная Дума одобрила в первом чтении предложение о введении обязательного страхования компаний-застройщиков.

Пояснения к законопроекту гласят, что страхование будет осуществляться на некоммерческих условиях путем создания некоего фонда, аккумулирующего финансовые средства, без дальнейших выплат прибыли среди участников взаимного страхования. Таким образом, объектом страховки становятся материальные интересы членов сообщества, непосредственно связанные с его рисками в области привлечения к гражданской ответственности в связи с неисполнением своих договорных обязательств. По замыслу авторов проекта, нововведение гарантирует дольщикам передачу недвижимости в собственность при возникновении страхового случая. Новый министр долевого жилищного строительства Московской области Александр Коган отмечает, что главная цель нового закона — обезопасить средства граждан в процессе их привлечения к строительству. Долевка является необходимым финансовым источником для стройиндустрии, а для граждан страны шансом решить квартирный вопрос. Однако, сегодня не понятно, чем может обернуться подобное инвестирование жилья — крахом надежд или достижением мечты.

Пока не ясен механизм защиты прав участников долевого строительства. Планируемые суммы страховок слишком высоки, в связи с чем возникает вероятность их нецелевого использования. Помимо этого, затраты на обеспечение страхового фонда возлагаются на застройщиков. Логично предположить, что все они будут включены в стоимость квадратного метра жилья, то есть лягут на плечи потребителя. Еще одной трудностью является и то, что общество взаимного страхования, являясь некоммерческой организацией, на деятельность которого влияет множество факторов, может быть признано банкротом И, наконец, реальные опасения вызывает то, что все расходы застройщика на страхование будут произведены за счет кошелька покупателя, то есть просто увеличат стоимость жилья.

По мнению А. Когана, с учетом внедрения системы страхования, ожидается подорожание строящегося жилья на 4%. Изменения, произошедшие в области законодательства по регулированию вопросов долевого строительства в последнее время, предполагают уменьшение числа случаев банкротства среди застройщиков. Это, в свою очередь, позволяет предположить примерный рост стоимости жилья всего на 1%.

Кажущаяся незначительной на первый взгляд сумма, может обернуться, как часто показывает жизнь, стать причиной неконтролируемого роста цен. К тому же специалисты считают, что ресурса общества взаимного страхования застройщиков и страховых компаний будет достаточно. В предлагаемом варианте выплата страховой премии должна осуществляться застройщиком. Страхование ответственности будет происходить индивидуально по отношению к каждому долевому объекту. Страховой случай возникает после объявления застройщика банкротом и введения конкурсного управления. Как правило, это наступает спустя 2-3 года после фактического приостановления проекта. Безусловно, положительным является то, что возрастает гарантия возвращения средств дольщикам при признании застройщика банкротом. Однако, при этом сумму страхового взноса застройщика устанавливает страховое общество, а его выбор определяется порядочностью застройщика. В силу этого не исключены ситуации, когда резерва страховки может не хватить на возмещение ущерба дольщиков в силу большого количества банкротств в период кризисов либо по причине мошеннических уловок застройщика или страховой компании. Искусственно раздутые цены на рынке жилья дают основания предвидеть не избавление от появления новых жертв обмана, а повышение стоимости строительства жилья.

К сожалению, нововведения депутатов и правительства не принесут утешения тем, кто уже столкнулся с недобросовестными застройщиками, зато могут помочь гражданам, которые сейчас задумались о приобретении квартиры принять правильное решение. Министерство финансов выразило мнение, а депутаты его поддержали — проект может быть одобрен при соблюдении следующего условия — к следующему чтению он он должен быть дополнен поправкой, дающей застройщикам возможность самостоятельно выбрать вид страхования: взаимное или коммерческое страхование либо банковская гарантия, Последняя ссылка породила ожесточенные баталии среди страховщиков. Они считают недопустимым применять механизм страхования в данной ситуации. Всем понятно, что суммы финансовых гарантий, необходимых для компенсации потерь, должны быть достаточно большими, фактически эквивалентными рыночной цене квартир. В настоящий момент страховой рынок страны не в состоянии поддержать такие страховые гарантии. В строительной сфере экономики вероятность наступления страхового случая очень высока. Модель построения бизнеса большинства участников обоих отраслей такова, что вся их деятельность осуществляется в кредит в расчете на будущие финансовые вливания от клиентов. Малейшее отклонение от ситуации, прекращение поступлений даже на короткий срок может привести к значительным финансовым проблемам. Этим объясняется и то, что в данном случае отсутствует возможность привлечь перестраховочный ресурс западных компаний, т. к. они тоже не хотят рисковать.

Профессионалы уже давно стремятся к разговору с властью для устранения недостатков законодательной базы и в строительном секторе и, конкретно — в сфере недвижимости. Проблема обманутых участников долевки не раз поднималась экспертами. Юристы видят выход из положения в предоставлении дольщикам возможности иметь доступ к информации о действительном финансовом состоянии застройщика. Открытость деятельности строителей станет дополнительным рычагом влияния на авантюристов в этой среде. Резко сократить число таких конфликтов может отказ от точечной застройки и переход на комплексное освоение земельных участков. Возведение большого количества жилых домов и создание вокруг них полной инфраструктуры соцкульбыта под силу только большим компаниям, имеющим и опыт на рынке строительных услуг и необходимую производственную базу. Безусловно, что их финансовый арсенал гарантирует освоение заявленной территории, да и спрашивать с них будет гораздо легче.

Отдельные эксперты предпочитают более кардинальные методы. По их мнению категория «обманутый дольщик» прекратит свое существование, когда исчезнет сам термин «дольщик». С их точки зрения нужно создать финансовые, правовые и организационные основы, позволяющие строителям достаточно быстро и под небольшие кредитные проценты привлечь необходимые средства, а затем продавать уже законченный продукт, прошедший все нужные этапы: от получения разрешительной документации на строительство до оформления покупателем права собственности. Вывод из вышесказанного достаточно ясен. Никакие меры властей, чиновников, юристов не могут застраховать потребителя от встречи с аферистами. Не стоит гнаться за дешевизной и ваши шансы приобрести новое современное жилье, а не пополнить ряды обманутых дольщиков, станут гораздо выше. Задумываясь о покупке жилья, необходимо трезво оценить деловую репутацию и финансовое благополучие застройщика.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!