Адвокаты "Правовой защиты" выступили на радио "Свобода" по теме "Как минимизировать риски при долевом участии в строительстве жилья"

Марьяна Торочешникова: Как минимизировать риски при долевом участии в строительстве жилья? Какие гарантии дает законодатель? И почему не исполняются решения судов? В этом мы и попытаемся разобраться сегодня с экспертами в студии Радио Свобода. Рядом со мной сейчас адвокаты бюро «Правовая защита» Артем Сидоров и Антон Ежов.

А поводов для разговора очень много. Ну, во-первых, наконец, 13 июня этого года Останкинский районный суд Москвы вынес решение по делу о мошенническом обмане соинвесторов жилья в Москве и в Московской области. Дело довольно нашумевшее. И согласно решению суда, руководители инвестиционной компании «Альтернативная ипотека» Мария Федорова приговорена к семи годам лишения свободы, и глава ООО «Мастерок» Юрий Зайчук тоже получил три года, правда, условно лишения свободы. И кстати, многие дольщики, пострадавшие от действий, в том числе Зайчука, остались недовольны приговором, поскольку считают, что слишком мягкое наказание назначил суд, в то время как более 300 человек около пяти лет маялись и не получали ни денег, ни квартир. Так что, возможно, в кассационной инстанции суд вынесет более жесткий приговор. Но делать какие-то прогнозы преждевременно.

Кроме того, 16 июня в Москве, возле Дома правительства, на Горбатом мосту прошел митинг обманутых участников долевого строительства из поселка Челюскинский, Пушкинского района, это Московская область. На акцию собралось более 50 обманутых дольщиков. Это жилой комплекс «Академия». Среди выступавших были и участницы всероссийской голодовки обманутых дольщиков, которые заявили, что намерены в случае необходимости возобновить голодовку.

А 17 июня возле палаточного городка обманутых дольщиков в Ставрополе тоже прошел митинг. В нем приняли участие более 200 человек. Они поддержали требование к властям незамедлительно решить вопрос обманутых дольщиков по восстановлению утраченного жилья.

Но вот такая парадоксальная ситуация складывается, в принципе. Насколько оправдано то, что обманутые коммерсантами дольщики свои требования, в конечном счете, предъявляют к чиновникам, к государственным структурам и требуют от них решать вопросы по восстановлению прав на жилье или выдачи жилья? У нас что, существуют какие-то законодательные гарантии, которые возлагают такую обязанность на чиновников или нет, Антон?

                  Антон Ежов

Антон Ежов: Я бы так сказал, что, скорее, здесь вопрос к чиновникам не в силу того, что вот то, что не построено, прежде всего, это их вина. Потому что я бы не сказал, что мошеннические действия, они вызваны тем, что, например, строительная компания собирает деньги и не имеет, например, разрешения на строительство или, например, не имеет договора аренды земельного участка, или не было постановления правительства субъекта Российской Федерации о строительстве данного дома или, например, коттеджного поселка. Нет. То есть, конечно, на заре 90-х годов такие случаи бывали, когда мошенники действовали просто открыто и нагло...

Марьяна Торочешникова: Просто собирали деньги подо что-то.

Антон Ежов: Да. А сейчас это невозможно. Потому что все-таки люди платят серьезные деньги, они, конечно же, обращаются к юристам, юристы смотрят на то, какие документы имеются. Списки, тем более, везде в Интернете легко найти и посмотреть, какие документы строительные компании имеют.

И здесь, скорее, проблема в том, что компании, имея все необходимые разрешения на строительство данного объекта... Вот, например, второй способ мошенничества был, если вспомнить «Социальную инициативу», когда очень дешево стоил квадратный метр. Люди, конечно же, выбирая строительную компанию, обращались туда, потому что очень хорошо получить квартиру в Москве большой площади и, в общем-то, ниже рынка.

Марьяна Торочешникова: За небольшие деньги.

Антон Ежов: Да. А в результате, конечно же, строительная компания построить не могла. И здесь вот эта массовость таких проблем, то, что люди, отдавая деньги, зачастую с большим трудом заработав, потому что, в общем-то, уровень жизни у нас не так высок...

Марьяна Торочешникова: Или взяв кредит.

Антон Ежов: Да. Или, например, были случаи, когда люди продают свое единственное жилье, и к примеру, даже взяв кредит, чтобы взять жилье побольше, например, вместо двухкомнатной квартиры – трехкомнатную, а в результате не получают ничего, остаются вообще без какого-либо жилья.

Марьяна Торочешникова: На улице остаются.

Антон Ежов: Да, на улице. И поэтому к чиновникам здесь как раз вопрос в том, чтобы как-то в большей степени, наверное...

Марьяна Торочешникова: Контролировать рынок?

Антон Ежов: Да. То есть, может быть, в том числе и рынок, может быть, деятельность строительных компаний, чтобы больше был государственный контроль. Чтобы невзирая на то, что выданы разрешения, несмотря на то, что есть проект... Кстати говоря, многие строительные компании зачастую начинают строить дом (ну, это некоторое отвлечение от темы), а проект у них в полной мере не утвержден, то есть в расчете на то, чтобы потом это задним числом согласовать.

Но, в любом случае, к чиновникам, еще раз повторюсь, вопрос только, наверное, с точки зрения того, что, конечно же, когда страдают не единицы, даже не десятки и не сотни, а десятки тысяч граждан по всей России, остаются без всего, то есть, конечно же, здесь государство в лице должностных лиц должно вмешиваться. Тем более что сфера жилья, строительства – это, наверное, одна из приоритетных задач любого правительства, любого государства.

Марьяна Торочешникова: Антон, скажите, а проводит ли прокуратура, например, проверки деятельности чиновников, которые давали разрешение на строительство жилья какой-нибудь строительной компании, которая свои обязательства не выполнила? И вообще, чиновники какую-то ответственность несут? Известны ли случаи, ну, во всяком случае, например, в Москве привлечения к уголовной ответственности вот тех, кто, возможно, за взятку или просто по халатности дал разрешение на строительство жилого дома тогда, когда, например, это разрешение давать было вовсе нельзя?

Антон Ежов: Ну, о таких случаях мне ничего не известно. Конечно же, прокуратуры по тем фактам, которые, например, будут им известны из заявлений граждан, еще из какой-то оперативной информации, они, конечно же, будут проводить проверку, прежде всего. И если данные факты подтвердятся, то они, безусловно, возбудят уголовное дело. Но доказать... А тем более что у нас механизм передачи взяток, он достаточно сейчас усовершенствовался. То есть у нас, например, должностные лица, они не берут непосредственно, когда им деньги приносят. Как правило, этим занимаются проверенные структуры, к которым они отсылают, которые осуществляют согласование. И конечно же, поймать невозможно.

Марьяна Торочешникова: А не пойман, соответственно, не вор. А что там будет с людьми – это уже мало кого интересует.

Антон Ежов: Да, именно так.

Марьяна Торочешникова: Вы знаете, вот что меня во всей этой истории немножко озадачивает. Насколько я понимаю, то пик такого привлечения к долевому участию в строительстве жилья пришелся на 2002-2003 годы. Это было как раз четыре-пять лет назад. Появилось множество предложений на рынке, и не только в Москве, но и по России. И как раз тогда появились первые случаи недобросовестного поведения строительных компаний. И вот как раз четыре года назад была первая передача, посвященная этому вопросу. И мы серьезно и долго рассказывали о том, на что нужно обращать внимание, как заключать договоры, как себя подстраховать, как минимизировать риски. А такое ощущение, что или люди относились к этому не так серьезно, предпочитая нести деньги туда, где квадратный метр, как вы говорите, стоит дешевле, или изменились способы обмана населения. И теперь уже хоть проверяй, хоть не проверяй, но выяснить то, насколько ты рискуешь, принося деньги в конкретную строительную компанию, становится невозможно. Вот в чем причина, на ваш взгляд?

Антон Ежов: Конечно же, как я в самом начале сказал, что зачастую бывает так, что строительные компании имеют все необходимые разрешения, но... Кстати, очень эффективный механизм защиты своей деятельности строительных компаний, когда они создают множество, ну, то есть по количеству объектов, которые у них находятся в строительстве, множество дочерних организаций аффилированных, которые в зависимости находятся, и они на каждую свою вот эту дочернюю структуру вешают тот или иной объект, который строится. Это гарантия того, что если с каким-то объектом возникает проблема, а проблемы у нас бывают – даже вот просто затянули с... Предположим, с одной стороны, да, законодательство о защите прав потребителей, оно достаточно... я считаю, вот те нормы, которые есть, они хорошо должны, по идее, гарантировать интересы дольщиков, которые платят деньги строительной компании за строительство жилья. Но в то же время если, например, возникают по какой-то причине задержки сроков строительства, то дольщики, например, могут предъявить иск о взыскании неустойки. А неустойка за задержку строительства – это 3 процента от той суммы, которую они заплатили за каждый день просрочки, но не больше, правда, 100 процентов. Конечно же, у судов есть право уменьшить данную сумму, но не все суды это делают. Вот, например, Хорошевский суд, он обычно взыскивает в полном объеме.

Марьяна Торочешникова: То есть получается, что если у кого-то возникли проблемы, человек обратился в суд, выиграл дело, и он, таким образом, фактически подпортил историю для всех остальных людей?

Антон Ежов: Порождает цепную реакцию, да. То есть если, тем более, у строительной компании все объекты числятся на ее балансе, то, конечно же, в дальнейшем, если у них не хватает денежных средств, чтобы заплатить вот эти неустойки недовольным дольщикам, то вплоть до реализации объектов незавершенного строительства может быть.

Марьяна Торочешникова: Обещанного другим дольщикам.

Антон Ежов: Да. И в данном случае получается, что очень важно гражданам зачастую просто смотреть, каждый раз отслеживать, общаться с такими же дольщиками, как и они, как идут дела у той или иной строительной компании, куда они обратились. Потому что, не дай Бог, где-то начинаются суды против этой строительной компании...

Марьяна Торочешникова: ...и пострадать могут все.

Антон Ежов: Да. И поэтому, например, если их квартира даже в объекте незавершенного строительства или таун-хаус, они уже физически существуют... предположим, в доме 10 этажей должно быть, у них квартира на 5 этаже, построено 6, то в этом случае им тогда нужно просто бежать как можно быстрее с иском в суд о признании права на объект незавершенного строительства в виде этой квартиры. Причем есть даже практика, когда можно признать право даже на эту квартиру просто.

Марьяна Торочешникова: Итак, Антон, давайте просто по порядку, чтобы не запутаться. Вот я заявляла в теме, что мы сегодня говорим о том, как минимизировать риски при долевом участии в строительстве жилья. Вот как, действительно, это сделать? Что нужно сделать человеку, который намеревается купить квартиру в строящемся доме?

Антон Ежов: Сразу скажу, конечно, что на 100 процентов, к сожалению, гарантировать безопасность данного мероприятия нельзя. И поэтому можно только его минимизировать, как вы сказали. Поэтому для начала нужно максимально собрать информацию о той или иной строительной компании, где приглянулась квартира, в том доме, который эта строительная компания строит. То есть здесь гарантией может являться то, как долго она уже находится на рынке. Потому что, конечно же, вот сейчас, я бы так сказал, это большой плюс для тех строительных компаний, которые... когда страну лихорадила проблема с долевым строительством, они, тем не менее, продолжали строить. Конечно же, здесь нельзя сказать, что у них не было тоже никаких проблем, никаких споров. Конечно, бывает, что иной раз построят, скажем, на 2- 3 метра квартиру, к примеру, меньше...

Марьяна Торочешникова: Но мы об этом попозже поговорим, потому что это уже другая история. И все-таки квартира на 2- 3 метра меньше – это лучше, чем вообще никакой квартиры, согласитесь.

Антон Ежов: Безусловно.

Марьяна Торочешникова: Хотя тоже проблема.

Антон Ежов: Поэтому надо собрать информацию из того же самого Интернета, из печатных органов, что у строительной компании нет проблем. А потом обратиться уже в эту строительную компанию, взяв необходимые документы. Причем здесь, если человек не знает точно, какие должны быть документы у строительной компании на строительство того или иного дома, или, например, он не знает, как они должны быть правильно оформлены, то, конечно же, лучше обратиться к специалистам, которые ему подскажут, которые проверят эти документы. И это все тоже будет дополнительной гарантией того, что в дальнейшем не будет проблем.

И дальше уже, когда заплачены деньги, конечно же, здесь нужно продолжать следить за тем, есть ли у этой строительной компании какие-то суды, в Арбитражном суде... Причем в Арбитражном суде - можно смотреть в Интернете. Там по каждому суду...

Марьяна Торочешникова: ...достаточно открытые, и все решения вывешены.

Антон Ежов: Да. По судам общей юрисдикции сложнее, но если там судов много, то, конечно же, и в Интернете даже появится такая информация.

Плюс общаться, конечно, с другими дольщиками. В идеале – даже создавать какое-нибудь общество сразу тех дольщиков, которые...

Марьяна Торочешникова: То есть узнавать, что за люди еще вложили свои деньги в строительство этого конкретного дома, и заранее уже объединяться.

Антон Ежов: Да. Даже если нет проблем. Потому что, по крайней мере, если в дальнейшем проблема только будет намечаться, то уже можно будет какие-то контрмеры применять.

Ну, я бы так сказал, что на этом, наверное, перечень каких-то действий заканчивается. Потому что если возникают проблемы, то здесь, конечно, уже нужно как можно быстрее обращаться в суд. И я бы так сказал, что очень хорошо... вот я, как адвокат, зачастую облегченно вздыхаю, когда ко мне приходит человек, и у него, например, физически уже квартира или дом в коттеджном поселке практически построены.

Марьяна Торочешникова: То есть он существует. Это не проект и сваи забитые, а вот уже конкретно...

Антон Ежов: Да. То есть нулевой цикл пройден, и у него есть то конкретное жилье, про которое можно сказать в суде: «Вот оно существует. Давайте признаем право на него». А почему это важно? Потому что если, предположим, возникает вот такая ситуация. У строительной компании, скажем, есть энное количество объектов, все объекты хорошо строятся, кроме одного, а один объект – задержка в строительстве. И начинается проблема, что недовольные дольщики предъявляют иски или, например, в силу того, что они не могут дом достроить, реализовать оставшиеся квартиры, вернуть, например, кредиты банкам. В результате к ним масса исполнительных листов накапливается, начинают судебные приставы эту строительную компанию... сначала предписания о том, чтобы они выполнили, а они, допустим, не в состоянии, - и начинается реализация...

Марьяна Торочешникова: ...вот того имущества, которое можно продать.

Антон Ежов: Да. То есть в данном случае объектов незавершенного строительства. Даже если они не зарегистрированы нигде, то все равно их можно реализовать.

Марьяна Торочешникова: Хорошо. Антон, тогда расскажите, пожалуйста, а каким образом можно обратиться в суд? И вообще, как действовать в тех случаях, когда хочется оставить за собой право вот на эту квартиру, которая еще не достроена? Что нужно делать?

Антон Ежов: Ну, в данном случае, наверное, самый распространенный иск для защиты своих прав – это иск о признании права на объект незавершенного строительства. И что это дает. То есть, предположим, все-таки этот дом, который не достроен, продается с торгов. Но есть уже решение, которое вступило в законную силу до проведения таких торгов. И данный человек, он, все, свое право гарантировал. Потому что новый застройщик, он просто будет вынужден довести... Во-первых, он не сможет эту квартиру продать, потому что у него уже его право крепко закреплено решением суда. И новая строительная компания, которая приобрела этот объект, они будут вынуждены, в том числе, в его квартире тоже провести ремонт и прочее, чтобы просто сдать Госкомиссии.

Марьяна Торочешникова: То есть, по большому счету, человека, в таком случае, уже не интересует, кому продали дом, какая строительная компания будет завершать строительство, да?

Антон Ежов: Ну, главное, чтобы новая строительная компания, действительно, закончила строительство, а не повторилась такая же ситуация. Но, правда, если, скажем, не будет такой ситуации, а это, наверное, из области фантастики, что, скажем, никто не будет достраивать, и дом просто в течение 20 лет разрушится. Конечно, они его достроят, потому что это выгодно. Ну а он уже своей квартиры не лишится при этом.

Марьяна Торочешникова: А насколько сложно, Артем, доказать свое право на объект незавершенного строительства?

              Артем Сидоров

Артем Сидоров: Вы знаете, суды в последнее время все чаще принимают такие решения, даже если дом не сдан в эксплуатацию, признают право собственности на долю в незавершенном строительстве объекта. Однако до недавнего времени очень часто суды отказывали. Ну, в принципе, сейчас, поскольку и Верховный суд нам разъяснил, что к данным отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей, и можно представить доказательства, что фактически денежные средства компании были уплачены, какое-то строительство на эти денежные средства велось, следовательно, гражданин может получить в определенных случаях право на долю в недостроенном объекте.

Хотя здесь есть и другая позиция. Многие суды в таких исках отказывают, говоря, что здесь можно предъявлять только денежные требования к застройщику. Но это имеет смысл делать только в том случае, если фирма достаточно крупная, и например, у нее не получается по одному объекту, а деньги у нее имеются. Тогда можно взыскать не только те деньги, которые внесены по договору, но и те деньги, которые составляют разницу в цене между той, которую вы платили, и той, сколько бы стоила квартира в том случае, если бы дом был сдан надлежащим образом. Но здесь именно опасность в том, что вы можете получить решение, получить исполнительный лист, а в итоге денег просто не получить, так как компания либо обанкротится, либо просто у нее не будет денежных средств.

Марьяна Торочешникова: Поэтому в данном случае вы все-таки рекомендовали бы людям скорее закреплять за собой именно то, что есть, да?

Артем Сидоров: Да. Вот не все суды на это идут, и много сложностей, но, тем не менее, если такое решение будет получено, то у человека уже появляется дополнительная гарантия, что его квартира не будет кому-то еще раз продана либо переуступлена.

Антон Ежов: Причем здесь очень важно выходить с иском о признании права на объект незавершенного строительства или права собственности на долю в объекте незавершенного строительства даже если, предположим, на месяц-два уже есть задержка сдачи дома в эксплуатацию, то уже нужно здесь выходить с таким иском.

Марьяна Торочешникова: То есть нужно заранее перестраховаться. Потому что не известно, почему они там задерживают.

Антон Ежов: Конечно. Тем более, у нас суды быстро дела не рассматривают, поэтому чем раньше, тем лучше.

Марьяна Торочешникова: А сколько времени может уйти на рассмотрение вот такого дела в суде, Артем?

Артем Сидоров: Вы знаете, такое дело обычно длится от 3-х до 6-7 месяцев, в зависимости от позиции застройщика, ходит он на суд или не ходит. Но, в любом случае, нужно такой иск подать, потом посмотреть позицию судьи. И если вдруг получается, что судья не хочет удовлетворять, то переформулировать уже требование.

Марьяна Торочешникова: Итак, мы рассказали о том, что делать человеку, у которого только возникли подозрения о том, что строительная компания может не выполнить свои обязательства. А что же делать в том случае, когда этот факт уже становится очевидным, когда становится понятно, что квартиры не видать в ближайшие полгода уж точно, и как себя вести? Артем, пожалуйста.

Артем Сидоров: Ну, здесь могут быть два варианта поведения – в зависимости от того, какой застройщик вам попался. Бывают фирмы, которые просто под видом застройщика собирают денежные средства, потом их куда-то переводят за границу, и взыскать с таких фирм практически ничего невозможно. Ну, тут уже ничего не остается, кроме как подать иск в суд, получить исполнительный лист и попытаться вытащить хотя бы частично какие-то свои средства, которые могут быть все-таки частично судебным приставом или судом арестованы. Либо если возбуждено уголовное дело в отношении, скажем, руководства этой фирмы, менеджеров, то попробовать уже с них взыскать, поскольку уже ничего не остается. Поскольку у таких фирм, как правило, нет ни разрешения на строительство, ни какого-то акта администрации о том, что...

Марьяна Торочешникова: И никакой собственности.

Артем Сидоров: Да, и никакой, как правило, собственности. То есть тут можно сказать, что нужно было при подписании договора внимательно изучать все документы и не подписывать договор.

Марьяна Торочешникова: Ну, вот то, о чем говорил уже Антон в начале передачи.

Артем Сидоров: А что касается второй ситуации, когда дом уже частично достроен, естественно, это могут быть, во-первых, иски в суд, как мы уже говорили, о признании права на долю в данном объекте, либо права на получение квартиры.

И второй путь, который сейчас даже, наверное, бывает более перспективным, - это создание всеми дольщиками данного дома активной инициативной группы, и уже с помощью вот этой инициативной группы отстаивание своих прав. Поскольку сейчас даже...

Марьяна Торочешникова: То есть не в суде, а ходить на митинги что ли?

Артем Сидоров: В том числе и в суде. То есть везде отстаивание прав. То есть сейчас при многих органах государственной власти, в частности при администрации Московской области, при правительстве Москвы, даже при Госдуме, существуют органы, которые специально занимаются проблемой обманутых дольщиков. И естественно, они начинают, как правило, заниматься этой проблемой только тогда, когда они узнают, когда начинают люди собираться, писать письма, ходить на митинги. Потому что, в принципе, у нас органы власти, в общем-то, юридически не отвечают за исполнение обязательств застройщика перед дольщиком. То есть они заключили контракт, и у них отношения с каким-то одним застройщиком. Ну, не строит он и не строит, вроде никто не возмущается, а просто срыв сроков. Если уже начинается какое-то большое движение общественное, то, как правило, уже создается комиссия по данному объекту и решается как-то вопрос, например, с передачей дома другому застройщику.

Ну, естественно, параллельно каждый конкретный гражданин должен подать иск в суд о признании права на квартиру, чтобы закрепить это право. То есть это нужно делать параллельно.

Марьяна Торочешникова: И какие гарантии в данном случае дает действующее законодательство людям, которые обращаются в суды с такими исками? Можно ли, помимо всего прочего, потребовать какую-то неустойку? Или если, насколько я понимаю, данные правоотношения регламентируются в том числе и законом «О защите прав потребителей», значит, теоретически у человека возникает возможность потребовать и компенсации морального вреда.

Антон Ежов: Ну, моральный вред у нас... небольшую сумму можно взыскать, тем более, по таким случаям. Но неустойку, как я говорил в начале передачи, суд у нас может уменьшить, и в большинстве случаев так и делает.

Но, например, если квартира или дом не были вовсе построены, и там речь идет о возврате денежных средств, то здесь можно еще и потребовать упущенную выгоду. А упущенную выгоду на фоне того, что жилье в целом по стране все время дорожало, то бывает, что, скажем, человек заплатил 3-4 года назад деньги, дом не построен, он провел экспертизу, эксперт дал ответ о том, что рыночная стоимость аналогичной квартиры в аналогичном месте такая-то, и в данном случае, конечно, суд уже не может уменьшить эту сумму, и сумма будет присуждена большая. Вот у меня по одному делу, например, было так, что сумму увеличили более, чем в три раза, которую взыскали.

Но, к сожалению, такие иски, они имеют следствие – цепную реакцию, когда строительные компании с каждым новым таким, проигранным делом их ситуация все хуже и хуже. С них взыскиваются деньги. Они потом становятся неспособными строить другие объекты, которые у них есть. Появляются новые дольщики недовольные, которые...

Марьяна Торочешникова: А тем более, если они услышали, что кто-то выиграл приличную сумму в суде и ему выплатили, так надо же быстрее идти и тоже делать точно так же.

Антон Ежов: Конечно. Поэтому я вот, например, слышал такую точку зрения, причем кандидата юридических наук, который писал научные статьи о том, что граждане в такой ситуации должны проявлять сознательность, не предъявлять иски. И потом вот то имущество, которое есть, даже у кого квартира уже построена, но он еще не стал собственником, чтобы это потом по-честному продавалось с торгов и деньги честно между всеми распределялись. Но на практике это, конечно, неосуществимо.

Марьяна Торочешникова: Ну, это спорная достаточно позиция.

Антон Ежов: Конечно. Здесь, безусловно, когда людей много, то молодец тот, кто успел первым.

Марьяна Торочешникова: И поэтому постоянно нужно находиться в курсе происходящего и, как вы говорили, внимательно следить за тем, что пишут в Интернете, что пишут газеты, и вообще, что говорят об этой строительной компании, чтобы успеть вовремя.

Хорошо. А если не брать такие крайние ситуации, когда строительная компания просто не отдает квартиру вам по каким-то причинам – то ли она обанкротилась, то ли остановилось строительство, а вроде бы и дом построен, и компания вроде бы благополучная. Но вот должны вы были бы въехать в сентябре, а вот на дворе уже февраль, а вы все не въезжаете и не въезжаете. Что делать в этой ситуации?

Артем Сидоров: В этой ситуации, если дом уже сдан в эксплуатацию, можно предъявить такой иск, как иск о признании права собственности на квартиру. То есть зачастую у нас бывает так, что дом уже построен, уже все подключено, уже возможно в нем жить, либо даже люди заселились, а не оформляют в собственность. То есть этот процесс может тянуться...

Марьяна Торочешникова: Не выдают свидетельства, да?

Артем Сидоров: Да, не выдают свидетельства. А это что означает? Что вы не можете в квартиру прописаться, вы не можете ее продать, в том случае, если возникают какие-то проблемы, то, возможно, наследство не сможет человек получить нормально. И еще ряд проблем с тем, что фактически вы вынуждены проживать в квартире, которая по документам на вас не значится, кроме как в договоре.

Марьяна Торочешникова: То есть вы там находитесь фактически на птичьих правах.

Артем Сидоров: Да. В данном случае... вот у нас есть большой опыт, что суды признают сейчас право собственности на такие квартиры. То есть фактически подается иск в суд, такой суд длится где-то около четырех-пяти месяцев, и через шесть месяцев уже, получается, можно получить свидетельство и все что угодно сделать с квартирой.

Причем даже в нашей практике такой случай был, когда застройщик дом построил со значительной затяжкой сроков, не сдавал квартиры по акту дольщикам, хотя дом был сдан в эксплуатацию, и еще с них потребовал доплаты за оформление собственности.

Марьяна Торочешникова: А вообще нужно платить за это?

Артем Сидоров: Нет. Ну, если в договоре предусмотрено... единственное, что законная доплата – это за превышение метража. А все остальные доплаты – нет.

А в том случае было так, что застройщик якобы в связи с подорожанием строительных материалов запросил большую сумму, затратил на строительство большую сумму и решил, что эти расходы должны покрыть дольщики. И пока они не покроют, он сказал, что не будет оформлять в собственность. И вот я могу сказать, что дольщики, где-то половина дома, обратились в суд, а половина решила ждать, а некоторые доплатили. И вот, в принципе, те, кто доплатил, и те, кто ждет, до сих пор ждут, а те, кто обратился в суд, в принципе, уже право собственности оформили.

Марьяна Торочешникова: То есть даже те, кто доплатил, так и не увидели своего свидетельства о собственности?

Артем Сидоров: Да. Потому что как только они... Там все дело в том, что дом должен быть сдан и еще должен быть подписан акт о реализации инвестиционного всего контракта. Но как только он подписан, в принципе, там снимаются проблемы с оформлением права собственности, просто нужно определенные документы предоставить, хотя и самим застройщиком, но все равно. А там он не подписывается, а граждане уже получают квартиры в собственность по судебному решению.

И естественно, если происходит затяжка сроков, то вы можете взыскать неустойку. Соответственно, суд взыскивает неустойку, конечно, не 100 процентов, если просрочка более месяца, то есть 3 процента в день у нас предусмотрено законом «О защите прав потребителей», конечно, суд на практике данную неустойку взыскивает, но снижает. Ну, вот если говорить о конкретных цифрах, то очень разные позиции у судов, бывает, что 50 процентов неустойку взыскивают, бывает, что 10 процентов.

Марьяна Торочешникова: От стоимости квартиры?

Артем Сидоров: Да, от стоимости квартиры. Бывает, что даже и 5 процентов. А был случай, когда даже взыскано было 100 процентов от стоимости квартиры.

Марьяна Торочешникова: Ну, это уже зависит от позиции судьи, я думаю.

Артем Сидоров: Да, от позиции судьи, от позиции ответчика. Ну, в среднем где-то в районе от 5 до 50 процентов можно получить неустойку.

Марьяна Торочешникова: А вот, например, нет проблем опять же – и свидетельство о собственности уже на руках, и въехали вы в квартиру, но вам обещали, что она будет 75 квадратных метров, а она на самом деле 60 метров , а заплатили вы за 75. И вам, в принципе, и денег жалко, ну, потому что это, действительно, существенная разница, но и как-то тесновата квартирка-то. А что в этой ситуации можно сделать, Антон?

Антон Ежов: Вы знаете, здесь еще можно добавить, что бывают даже случаи (кстати, с тем же самым «Мастерком»), когда вместо трехкомнатной квартиры, например, оказывалась двухкомнатная квартира. И кстати, если не хватает метров, то здесь, во-первых, очень важно, как правильно был заключен договор. Во-первых, нужно отметить, что нормальной практикой в строительстве бывает, что квартира больше или меньше на 2- 3 метра . Потому что наши строительные технологии...

Марьяна Торочешникова: 15 метров – это я хватанула, да?

Антон Ежов: Почему? Так бывает, конечно. Тем более, бывает, что строительные компании сами в одностороннем порядке по какой-то причине вдруг взяли и проект изменили. Или бывает так, что технология строительства была нарушена настолько, что как раз в квартире, а особенно на большой площади...

Марьяна Торочешникова: ...эти метры «съелись».

Антон Ежов: Да. И здесь бывает так, что поскольку такая ситуация совершенно нормальная, когда по обмерам БТИ квартира может быть на 3 метра больше или меньше, чем то, что было в проекте, и поэтому в договоре обычно строительная компания предусматривает, что в таком случае нужно делать. И они, как правило, пишут, что в этом случае, если возникает вот эта разница, то происходит перерасчет. Допустим, если лишние метры, то человек доплачивает, а если метров не хватает, то они деньги возвращают. И здесь важно, какую сумму они прописывают.

Конечно же, можно настаивать потом в суде, что здесь упущенная выгода, потому что метр... казалось бы, метр – это так немного, но его рыночная стоимость на самом деле прилична, и зачастую человеку нужно несколько месяцев работать, чтобы эти деньги получить. И поэтому если в договоре вот это не регламентировано – какая сумма должна быть возвращена человеку, если у него метров не хватает, то здесь, конечно, легче взыскать со строительной компании по рыночной стоимости. Если такая сумма регламентирована, то здесь, конечно, придется побороться, и здесь уже неоднозначно, что можно отсудить по рыночной цене.

Марьяна Торочешникова: Но с другой стороны, регламентированная сумма несет некоторые гарантии для того человека, который получает квартиру с большим метражом.

Антон Ежов: Вы знаете, я бы так сказал, что, наверное, лучше было бы... ну, с большим метражом – да.

Марьяна Торочешникова: Потому что здесь-то платить придется человеку.

Антон Ежов: Здесь вот в чем дело. Бывает так, что в договоре прописано, что если метров больше, то у него цена одна, скажем, 2,5 тысячи долларов за метр, а если меньше, то ему тысячу возвращают. Поэтому здесь надо смотреть условия договора внимательно при заключении.

Артем Сидоров: Да. Если же существенно метраж нарушен, например, как вы говорите, на 10 и более метров, либо, например, отсутствует одна комната, то это фактически дает право потребителю вообще от такой квартиры отказаться.

Марьяна Торочешникова: Для расторжения договора?

Артем Сидоров: Да. Потому что это не то, на что он вправе был рассчитывать фактически, получается. То есть он, например, хотел себе трехкомнатную квартиру, а получил двухкомнатную. Ну, с метражом здесь вопрос спорный, конечно, будет суд в каждом конкретном случае решать. Но если квартира была 90 метров , а стала 70, то, конечно, это существенное нарушение строительной компанией договора. И здесь помимо того, что необходимо ставить вопрос об уменьшении цены, о возврате средств, можно ставить вопрос, если квартира не устраивает, либо о том, чтобы застройщик из своих фондов ему предоставил такую же квартиру, ну, это в порядке переговоров уже решается обычно, либо о возмещении ему стоимости...

Марьяна Торочешникова: Рыночной стоимости?

Артем Сидоров: ...той квартиры, на которую он рассчитывал, которая 90 метров .

Марьяна Торочешникова: Тимур из Петербурга дозвонился на Радио Свобода. Здравствуйте.

Слушатель: Добрый день. Рад, что вы устроили такую замечательную передачу на самом деле, потому что тема очень насущная. И вот что я хотел бы узнать. Я не знаю, долевое ли это строительство или нет. Дом только начинал строиться, и мы заключили договор купли-продажи, но деньги компания отказалась принимать, ну, видимо, из каких-то корыстных опять побуждений. Договор был заключен два года назад.

Марьяна Торочешникова: Договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, да?

Слушатель: Да, предварительный договор, по-моему, так он называется. Тогда мы заключали договор по тем ценам, а сейчас цены в разы выросли, и сейчас они уже отказываются по этой цене...

Марьяна Торочешникова: ...продавать вам квартиру. И что вам делать в этой ситуации, да?

Слушатель: Да. Так мы в суд подали, но там судья как-то... не знаю.

Марьяна Торочешникова: Тимур, сейчас я попрошу Артема Сидорова ответить на ваш вопрос. И вообще, что это такое – предварительные договоры купли-продажи квартиры? И можно ли считать, что человек, действительно, имеет право на квартиру, если он не платил за нее еще пока никаких денег?

Артем Сидоров: Вы знаете, дело в том, что сейчас вступил в силу закон об участии в долевом строительстве, еще два года назад, и все застройщики вместо того, чтобы выполнять этот закон, ринулись искать пути его обхода. То есть фактически он, по крайней мере, по Московскому региону только ухудшил положение граждан по сравнению с тем, что было до этого закона. То есть если раньше был конкретный договор, что человек вносит деньги, и по завершению строительства ему передается квартира. И можно было по окончанию строительства признавать право собственности на конкретную квартиру. То сейчас, по крайней мере, в Москве и области, и в некоторых других регионах в основном работают именно вот по таким схемам. Когда заключается договор именно предварительный...

Марьяна Торочешникова: И денег не берут.

Артем Сидоров: ...не о квартире, а о том, что в будущем уже будет заключен договор на приобретение квартиры. А деньги при этом, как правило, все-таки берут, но либо это проводится через вексельную схему, либо в качестве гарантийного взноса, как платеж за будущую квартиру. То есть фактически это означает, что если начинают нарушаться права гражданина, то вроде как по закону он может только предъявить в суд иск об обязании заключить основной договор. А здесь проблема в том, что основной договор можно заключить только тогда, когда квартира уже будет построена, когда застройщик получит на себя свидетельство о праве собственности. Потому что как судья сможет удовлетворить иск? Обязать заключить договор на то, чего еще не зарегистрировано. А застройщик может взять и продать потом эту квартиру еще кому-нибудь, например, или по инвестиционному договору уступить. А у гражданина, получается, будут только требования о возмещении убытков. То есть, естественно, как бы вот эти предварительные договоры, они права граждан защищают очень плохо, как правило. И соглашаться на них стоит только в том случае, если только это какой-то крупный и проверенный застройщик.

Но, тем не менее, если ваши права нарушаются, то можно двумя путями пойти. Первый – это пойти по пути подачи иска об обязании заключить основной договор все-таки, наложить арест и судиться до тех пор, пока дом не сдадут и застройщик не оформит свидетельство. Либо второй путь – попробовать всю эту схему признать притворной сделкой, что фактически это был не предварительный договор, а прямой договор, направленный на приобретение вами квартиры, и непосредственно подать иск о признании права собственности на уже построенную квартиру. Но вот здесь судебная практика пока еще, честно говоря, не сложилась. То есть иски такие рассматриваются, но везде результат разный. Поскольку если по старой схеме у нас еще в 2002 году Верховный суд разъяснил, как поступать, то есть если вложил человек деньги, заключил инвестиционный договор и еще какой-то договор, по которому квартиру ему должны предоставить, значит, уже можно признавать право собственности, получается. Ну, то есть применять закон «О защите прав потребителей».

Здесь же не совсем понятно, как действовать во многих случаях, и многое будет зависеть от суда, от того, как позиция будет правильно сформирована адвокатом либо самим гражданином. Но вот если говорить о совете, заключать или нет такой договор, то только в том случае, если застройщик проверенный, крупный, и в принципе, было бы лучше, если бы дом находился уже на какой-то завершающей стадии.

Марьяна Торочешникова: Но у нашего слушателя Тимура вообще какая-то странная ситуация. Он, с одной стороны, очень рассчитывает на квартиру и рассчитывает ее получить по тем ценам, которые существовали два года назад, с другой стороны, он ничего вроде пока не потерял, поскольку он денег никаких не заплатил. Вот на что он-то может рассчитывать, Антон?

Антон Ежов: Вы знаете, здесь еще очень важно посмотреть вот этот предварительный договор, то есть какая цена, по которой он должен получить в дальнейшем квартиру, или заключить...

Марьяна Торочешникова: Была ли она там указана, да?

Антон Ежов: Во-первых, да, была ли она там указана, либо какие-то оговорки. Потому что на самом деле у нас цена договора является существенным условием, то есть это означает, что если это не прописано, то получается, что договор ничтожен с момента своего заключения.

Марьяна Торочешникова: То есть вообще нечего и время зря терять, да?

Артем Сидоров: Если же цена прописана четко, то опять же это иск об обязании заключить основной договор. Вот о проблеме я уже сказал. То есть суд просто, может быть, даже захочет вынести решение, а если квартиры еще нет, то как он это сделает?.. То есть тут возможна проблема именно в судебном порядке с отстаиванием своих прав.

Марьяна Торочешникова: А вообще может ли строительная компания в одностороннем порядке изменять какие-то существенные условия договора? И в каких случаях она может изменять условия договора?

Антон Ежов: Вы знаете, здесь нужно, во-первых, смотреть, какие санкции для них могут после этого последовать. Потому что, как мы говорили, допустим, изменение планировки, изменение площади в одностороннем порядке, затягивание сроков строительства – это очень чревато для строительной компании.

А вот здесь, когда речь идет о предварительном договоре, я бы сказал, что зачастую ситуация такая, что если изменились цены на квартиры значительно за эти годы, то им выгодно вот эту небольшую неустойку отдать человеку, у которого... При этом на самом деле деньги обесценились, по сути дела, это был кредит. То есть они на его деньги (и таких, как он) построили этот дом, а потом сказали: «Все. Не хотите по современным ценам брать, тогда мы вам эти деньги возвращаем, потому что мы очень легко продадим эти квартиры сейчас по большей цене, из этих денег отдадим, и мы еще в большем плюсе, чем даже рассчитывали».

Марьяна Торочешникова: Ну, таким образом, вообще все предварительные договоры – это такой сомнительный документ достаточно.

Антон Ежов: Да. Если бы человек пришел к юристу-«жилищнику», кто разбирается в долевом строительстве, то, конечно, юрист бы ему отсоветовал.

Марьяна Торочешникова: Скажите, а вообще какова сейчас ситуация... То есть понятно, что в целом-то по России проблем много, тем более что я и передачу начинала как раз с рассказа о том, где проходили на днях митинги и забастовки обманутых дольщиков. Но, тем не менее, если сравнивать ситуацию в судах, то насколько легче стало людям добиваться, отстаивать свои права в спорах со строительными компаниями, чем пару-тройку лет назад?

Артем Сидоров: Вы знаете, судебная практика по тем договорам, которые заключались по старому законодательству, например, инвестиционные договоры и прочие подобные, она сформировалась. То есть вот есть обобщение практики Верховного суда. Суды, в общем-то, практически все уже сейчас ее применяют. Поскольку еще два-три года назад мы сталкивались с тем, что некоторые суды, например, применяли законодательство о защите прав потребителей, а некоторые суды даже отказывались это делать и неустойку не взыскивали. То есть на какую-то неустойку можно рассчитывать.

Но с другой стороны, сейчас появились такие сложные и запутанные схемы, которыми застройщики маскируют свои отношения с дольщиками – предварительные договоры купли-продажи, вексельная схема... ну, она и раньше существовала, но сейчас она стала более распространенной, что многие судьи, когда приходят с исками по таким схемам, они просто теряются и не совсем понимают...

Марьяна Торочешникова: ...о чем речь идет вообще.

Артем Сидоров: Да. И Верховный суд пока не сформировал свое отношение.

Хотя вот лично я считаю, как адвокат, что фактически какими бы ни были предварительные договоры, либо вексельная схема, если человек увидел в газете рекламу, что продается квартира со сроком сдачи в 2008 году, предположим, он пришел, заплатил деньги, а в строительной компании ему сказали: «Мы тебе должны передать квартиру». Какая бы схема ни была, фактически я считаю, что здесь гражданин действовал как потребитель, на это распространяется, естественно, законодательство о защите прав потребителей. А то, что это называется «предварительный договор» и прочее, - это может быть расценено судом просто как притворная сделка, прикрывающая договор долевого участия в строительстве. Но это мое мнение, и как бы некоторые суды его разделяют, а некоторые – нет. То есть Верховный суд пока вот по таким схемам запутанным, он не пояснил нам ничего подробно.

Марьяна Торочешникова: Кстати, а с кем человеку судиться-то нужно – со строительной компанией... Насколько я понимаю, очень мало какие строительные компании напрямую заключают договоры с дольщиками. Люди обращаются в какие-то агентства или еще в какие-то другие фирмы, которые купили уже, стали долевыми участниками долевого строительства в этой строительной компании. С кем судиться? И кто виноват будет?

Артем Сидоров: В основном все-таки договоры заключаются, даже агентствами, все-таки с застройщиком. Но достаточно часто бывают случаи, действительно, когда договоры заключаются либо с инвестором, либо с лицом, которое выкупило часть площадей по какому-то, например, инвестиционному контракту, по договору простого товарищества, по другому договору. И в данном случае все равно, получается, судиться надо с тем лицом, которое выкупило эти права, а не с первоначальным застройщиком. Кроме того случая, когда идет речь именно об уступке своего права по договору. То есть если это просто инвестиционный договор, по которому вам обязуется компания сама передать квартиру, то надо судиться с ней. Если она вам уступает право по другому договору, который она ранее с застройщиком заключила, то она, получается, выходит из ваших отношений, и вы все отношения ведете уже с застройщиком.

Марьяна Торочешникова: То есть вот эту схему немножко поясните. Это когда вы заключаете договор не непосредственно со строительной компанией, а с какой-то компанией, инвестировавшей средства в строительство, и она просто вам отдает свое место, получается.

Антон Ежов: То есть здесь важна не та организация, куда сначала человек пришел, например, в какое-то риэлтерское агентство, у которого договор со строительной компанией, а с кем у него договор заключен, чьи реквизиты. Вот с этой компанией и придется судиться в дальнейшем.

Марьяна Торочешникова: К сожалению, наша передача подошла к концу. Не на все вопросы, как всегда, мы успели ответить, к сожалению.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!