В журнале "Новые проекты" опубликована статья адвоката "Правовой защиты" о схемах привлечения средств в строительство

 

В настоящее время на строительном рынке существуют различные схемы, по которым соинвесторам предлагается приобрести прав на квартиры в строящихся домах.

Необходимо отметить, что само по себе заключение договора на этапе, когда дом еще не построен, является достаточно рискованным и если застройщик обанкротится или возникнут иные сложности, любой, даже самый хороший договор не гарантирует возврата денег или получения квартиры, тем не менее при прочих равных условиях необходимо отдать предпочтение более законной схеме. Нужно сказать, что большинство новостроек реализуется в г.Москве и Московской области по “полузаконным” схемам, так что выбирать обычно особо не из чего. Рассмотрим несколько типичных схем и рисков, которые они несут для инвестора. 

Заключение договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 “Об участии в долевом строительстве…” самая надежная схема, однако наиболее редко встречающаяся в московском регионе на практике именно потому, что в наибольшей мере защищает права граждан-соинвесторов и работать по этой схеме застройщики обычно не хотят. Данная схема выгодна тем, что во-первых реализация квартир возможна только после получения разрешения на строительство, что снижает риски, во-вторых договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, что исключает возможность “двойной продажи”. Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан срок передачи квартиры, законом установлена ответственность за нарушение срока. Застройщик, решивший реализовывать квартиры в рамках ФЗ №214 обязан предоставить потенциальному клиенту полную информацию о своей деятельности и о проекте, опубликовать проектную декларацию, гарантийный срок составляет 5 лет.

Все остальные схемы, в случае если разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года или вообще не получено в той или иной мере являются незаконными, либо представляющими собой по существу притворные сделки, прикрывающие по сути отношения, характерные для договора долевого участия в строительстве.

Применяемые застройщиками схемы можно условно разделить на 2 группы:

1. Формально соответствующие закону – уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие закону). Так же часто используется реализация квартир через ЖСК.

Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда есть уже заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт с администрацией, либо между соинвесторами - юридическими лицами. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по контракту в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры), при этом нового договора не заключается и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При “вексельной” схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок (заключается предварительный договор купли-продажи). Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии и т.п.). Так же могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания надежна.

2. Противоречащие закону схемы – предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты, многие схемы, связанные с договорами агентирования. Также иногда, особенно в регионах, встречается прямое нарушение закона – заключение договоров инвестирования по объектам, на которые не получено разрешение на строительство и т.п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним, незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Предварительные договор с принятием оплаты в качестве обеспечения выплаты в будущем (что часто практикуют застройщики), также является спорным, т.к. реально деньги все равно платятся. Хотя если дом будет достроен, и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет, либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в Коммандитное товарищество и т. д.). Причем создается впечатление, что застройщики разрабатывают все более и более изощренные схемы. Так примененная одним в прошлом крупнейшим застройщиком схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество создала для большого числа дольщиков проблемы в суде.

Отдельного упоминания заслуживает схема приобретения жилья через ЖСК. Соглашаться на нее как правило стоит только в случае если ЖСК действует под “опекой” хорошо себя зарекомендовавшего застройщика и у него заключен с таким застройщиком договор инвестирования на конкретные квартиры в доме. Конечно в этом случае нужно проверить и всю документацию, относящуюся к застройщику и к объекту строительства.          Договор как правило в этом случае хотя и заключается, но право требовать квартиру основывается в том числе на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т.е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах и нарушать права граждан при использовании данной схемы проще, чем при использовании остальных. Также к нам обращаются многие граждане с жалобами на ЖСК, которые не выполняют взятых обязательств. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются “финансовыми пирамидами”. В любом случае, при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить документы (Устав и т.п.), а так же собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого закона – неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности). В настоящее время нами поданы ряд исков к недобросовестным застройщикам, однако решений по ним пока нет в связи с тем, что дела в судах рассматриваются достаточно долго. Поэтому прежде чем принять решение о заключении договора Вам необходимо собрать максимально полную информацию о застройщике, внимательно, лучше с участием юриста, ознакомиться с документами, обосновывающими строительство и договором, предлагаемым к подписанию. Только если подойти к процессу выбора застройщика и заключению договора ответственно, можно снизить риск стать обманутым соинвестором строительства, участником “строительной пирамиды” вроде КТ “Социальная инициатива”, потерять вложенные средства. А такой риск достаточно велик. 

 

Председатель коллегии адвокатов "Правовая -защита" Сидоров Артем Александрович.

тел. 691 38 72, 787 75 07

 

http://realtylaw.ru/newsall/newscompani/2008/03/02/newscompani_2761.html В журнале "Новые проекты" опубликована статья адвоката "Правовой защиты" о схемах привлечения средств в строительство %C2+%E6%F3%F0%ED%E0%EB%E5+%22%CD%EE%E2%FB%E5+%EF%F0%EE%E5%EA%F2%FB%22+%EE%EF%F3%E1%EB%E8%EA%EE%E2%E0%ED%E0+%F1%F2%E0%F2%FC%FF+%E0%E4%E2%EE%EA%E0%F2%E0+%22%CF%F0%E0%E2%EE%E2%EE%E9+%E7%E0%F9%E8%F2%FB%22+%EE+%F1%F5%E5%EC%E0%F5+%EF%F0%E8%E2%EB%E5%F7%E5%ED%E8%FF+%F1%F0%E5%E4%F1%F2%E2+%E2+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%EE http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fnewsall%2Fnewscompani%2F2008%2F03%2F02%2Fnewscompani_2761.html