В газете "Квартира. Дача. Офис" опубликована статья, написанная при участии адвоката "Правовой защиты", посвященная вопросам долевой собственности на квартиры

По действующему законодательству собственность на квартиру может быть единоличной, а может – совместной, когда квартира имеет двух и более владельцев. В этом случае мы говорим об общей собственности.

Как изначально возникает общая собственность? В большинстве случаев она возникла при первичной приватизации жилья, когда члены семьи на семейном совете определяли, на кого какую долю приватизируемой квартиры записывать. Другой вариант: супруги покупают сегодня квартиру и также оформляют её в долевую собственность. Согласно действующему законодательству, доля в общей жилплощади является обычным имуществом, и в рамках реализации права распоряжения оным может быть обменена, подарена, завещана или продана. Ограничение тут только одно: прежде, чем «выносить» эту долю на «открытый» рынок, владелец обязан предложить выкупить её остальным дольщикам, и только после их отказа – продавать посторонним лицам. Права же всех дольщиков на пользование всей квартирой одинаковы независимо от размера их доли (в том случае, если нет, решения суда, устанавливающего иной порядок). Понятно, что указанное решение суда может возникнуть только в результате разбирательства в оном. А это, как правило, происходит, когда дольщики не могут сами договориться о том, как же им реально пользоваться своим общим имуществом. Реальная жизнь (и отражающая её правоприменительная практика) весьма многообразна, но подавляющее большинство рассматриваемых нами судебных исков возникает в двух случаях: вследствие расторжения брака и в делах о наследстве. Рассмотрим эти два случая подробнее.

«Квартирная доля»

Судебные иски, связанные с наследством, возникают в результате смерти одного из дольщиков, в результате которой доли в квартире (в которой до этого семья достаточно мирно проживала пару десятков лет) иногда начинают бурно и бесконтрольно плодиться и размножаться. Как правило, это происходит в случаях, когда ныне покойный дольщик реализовал себя в строительстве семьи (причём неоднократном) несколько более успешно, чем в «строительстве» недвижимости для данной семьи. При таком modus vivendi единственным по-настоящему ценным имуществом, остающимся после дольщика, является его доля в квартире, а количество законных наследников на эту долю – весьма велико. Как правило, суды сегодня разрешают подобные коллизии весьма просто: делят эту долю в равных пропорциях между всеми наследниками первой очереди, а дальнейшее разбирательство с правами владения и пользования оставляют на усмотрение самих наследников (или других судов, буде наследники не смогут договориться между собой без оных).

Итак, реальная ситуация: возникает, скажем, сын от первого брака, которому такой суд присудил одну шестнадцатую долю от современной московской двухкомнатной квартиры. Напомним, что закон даёт такому «новому дольщику» право пользования и распоряжения квартирой наравне с остальными, в результате чего возникает, мягко говоря, парадоксальная ситуация: человек, «владеющий» тремя квадратными метрами общей площади (на которых он реально жить не сможет при всём желании) способен блокировать все решения остальных дольщиков, имеющих куда более весомые права на распоряжение этой жилплощадью. Эту ситуацию может исправить реализация права выкупа незначительной доли. Оптимальный алгоритм действий остальных дольщиков, реально проживающих в этой квартире, следующий: подать в суд иск о принудительном выкупе такой доли. Если эта доля меньше самой маленькой комнаты в квартире и новый дольщик имеет постоянное место проживания (а в подавляющем большинстве случаев так оно и бывает), то такой иск, как правило, удовлетворяется. Если же доля примерно соответствует хотя бы самой маленькой комнате, суд может такой иск и не удовлетворить, а предписать остальным дольщикам предоставить новому дольщику право пользования конкретной комнатой, если новый дольщик попросит суд об этом. Повторимся, если доля невелика, то это решение суда является лучшим разрешением возникшей ситуации. Иногда реально такой суммы у остальных дольщиков нет, и для всех разумно договориться о рассрочке.

«…Продам долю в московской квартире…»

К сожалению, часто на практике люди идут на серьёзные конфликты, например, реально проживающие в квартире члены семьи попросту игнорируют права нового дольщика, заявляя, как правило, при этом, что денег у них на выкуп нет, и никого они в свою квартиру не пустят. Как в этом случае наследнику отстаивать свои права? Заметим сразу: это крайне сложное и неприятное дело. Принудительно продать или разменять квартиру не может заставить ни один суд, и по московским правилам владение, скажем, одной восьмой долей собственности в небольшой квартирке, не является основанием для регистрации на этой площади. Какие у нового дольщика остаются реальные права? Вселиться с судебным приставом и сидеть на своих пресловутых «шестнадцати аршинах», создавая остальным собственникам все условия для невыносимой жизни. Правда, если дольщик иногородний, вызванный участковый может его оштрафовать за нарушение регистрации, но сдвинуть его с его законных аршин не имеет права. Понятно, что большинство нормальных людей имеют иные цели и занятия в этой жизни, и такой способ решения проблем их не устраивает. Но… он весьма устраивает иных, уже совсем посторонних, граждан. И тогда появляются объявления в Интернете: «продам одну шестнадцатую долю в московской квартире». Такие доли продаются сегодня существенно ниже их реальной стоимости,  и покупаются они гражданами, у которых есть и время, и желание вселяться с судебным приставом в такую квартиру и жить там до тех пор, пока остальные дольщики, уже в иных условиях, не выплатят ему стоимость пресловутой доли (но уже – как минимум по нормальной рыночной цене).  Как видим, в этой ситуации проигрывают все заинтересованные стороны. Поэтому все юристы и адвокаты настоятельно рекомендуют гражданам до такой ситуации дело не доводить. Отметим, что конечно ни один нормальный человек не хочет, чтобы его смерть спровоцировала его близких на проявление не самых лучших сторон их натуры, и подавляющую часть подобных коллизий можно предупредить грамотным составлением завещания. Но… иногда этого, к сожалению, не происходит.

Брак делу не помеха

Теперь о долевых судебных исках, связанных с расторжением брака. В отличие от смерти, которая рано или поздно настигает каждого, и к которой предусмотрительные граждане стараются свои дела как-то упорядочить, развод, как правило, не планируется. А полноценный брачный договор, в котором детально прописана процедура его прекращения, у нас пока ещё большая редкость. Причины развода, отношения после развода (и степень цивилизованности оных), а также планы бывших супругов, а ныне дольщиков, на использование совместно нажитой жилплощади могут быть самыми разнообразными. И здесь необходимо чётко представлять, какие проблемы можно и должно решать с помощью действующего законодательства и правоприменительной практики, а каких - суд не только не может, но и не имеет права касаться. Практика показывает, что наиболее безболезненно «разруливаются» ситуации, когда отношения между экс-супругами или очень хорошие (так тоже бывает, хотя и редко), или крайне плохие. В первом случае бывшие супруги, как правило, договариваются без «третьих лишних», во втором – как можно скорее продают квартиру (потому как нахождение в радиусе менее километра от бывшего супруга вызывает у каждого из них сильнейший стресс), и далее устраивают свой быт  самостоятельно, каждый - в размере своей доли средств, вырученных от продажи. При этом стоит отметить, что процесс в последнем случае идёт гораздо быстрее, если ни у одного из супругов нет возможности комфортного проживания «на стороне», что мотивирует обе стороны завершить свои совместные имущественные дела за минимально возможное время.

Но бывают и случаи принципиально иные, к примеру, когда в разводе и разделе жилплощади заинтересован только один из супругов. Приведём пару типичных примеров: мужчина разводится с супругой с целью вступления в повторный брак, или наоборот, жена, уставшая от хронического бытового алкоголизма своего мужа, берёт ребёнка и буквально убегает с ним к своим пожилым родителям. И в том, и в другом случае оставленный экс-супруг реально пользуется всей квартирой и не имеет никакой мотивации эту ситуацию как-то менять. В самом деле, можно подать иск в суд, и суд определит порядок пользования комнатами в квартире согласно размеру долей каждого из супругов (проще говоря, позволит врезать замки в двери комнат и превратить квартиру в коммуналку). Но никакой суд не может и не имеет права заставить одного из супругов продать свою долю в квартире, которая является единственным местом его реального проживания. Итак, живёт наш «пострадавший» экс-супруг на всей территории, законов никаких не нарушает, новых замков не врезает и не только не препятствует возможности возвращения бывшей «половины», но и, напротив, заявляет, что будет этому только рад. Замотивировать его нечем, ибо даже сдать свою комнату без согласия остальных дольщиков закон не позволяет. Часто после долгих попыток как-то договориться, у «заинтересованной стороны» остаётся только крайний вариант, а именно: продажа своей доли постороннему лицу (естественно, по цене ниже среднерыночной). Но и это сделать оказывается не так-то просто, ибо по закону необходим официальный отказ бывшего супруга выкупить эту долю. А это – дело не столь простое, как кажется, ибо у «стороны незаинтересованной» существует великое множество не слишком незаконных способов ухода от общения с официальными инстанциями, которые должны его о предложении выкупить долю уведомить и отказ от этого предложения зарегистрировать. Но требования закона в таком случае обходятся, как правило – договором дарения доли постороннему лицу. И хотя юристы не могут рекомендовать такое действие, как заключение фиктивного договора дарения, но они вынуждены с сожалением констатировать, что доказать его фиктивность в настоящих условиях крайне сложно.

Кто же в таких случаях чаще всего является «одариваемым» (а фактически – покупателем)? В основном – это семья из ближнего зарубежья или депрессивного региона России, которой правительство Москвы в данном случае отказать в регистрации не имеет права, поскольку такая доля, как правило, больше самой маленькой комнаты в квартире и может быть реально использована для проживания. Представления о «минимально комфортных условиях проживания» у такой семьи, скорее всего, сильно ниже среднемосковских, нервы жизнью в мегаполисе ещё не истрёпаны, так что бессмертные райкинские «пелёнки, подписанные моим внуком» упрямой «незаинтересованной стороне» покажутся даром божьим по сравнению с тем, что эта самая «сторона» имеет реальный шанс ощутить на собственной шкуре. И, что характерно, без особых нарушений жилищного законодательства.

Также долю может купить и человек, заранее настроенный на конфликт, который хочет получить из всей этой ситуации финансовую выгоду, убедив второго сособственника продать квартиру целиком. Ситуация после такого «дарения» моментально обращается в собственную противоположность: теперь уже бывшая «незаинтересованная сторона» пытается разъехаться или продать свою долю в такой «нехорошей квартире», но… дают за неё ещё меньше, чем за долю его экс-супруга, который, отчаявшись был вынужден её «подарить». Так что остается только договариваться со второй стороной о продаже квартиры с последующим делением полученной суммы пропорционально долям.  Мораль из этого следует вполне очевидная: дольщик, пошедший на конфликт с очень большой вероятностью сильно проиграет, так же, как и в случае с долей, полученной по наследству.

Консультировал председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артём Александрович СИДОРОВ.

тел. 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!