В газете "Квартирный ряд" опубликована статья, подготовленная с участие адвоката "Правовой защиты"

Крупные скандалы, связанные с крушением строительных пирамид, слава богу, поутихли. Власти города помогли, предоставили обманутым дольщикам новое жилье. Случаев явного мошенничества со стороны застройщиков – по принципу: собрали деньги и скрылись – тоже стало меньше. Но проблемы, связанные с нарушением прав новоселов, остались. И они носят массовый характер. Особенно когда новостройки реализуются по сомнительным предварительным договорам и прочим серым схемам, что позволяет застройщикам нарушать свои обязательства.

О наиболее типичных нарушениях и о том, как защитить свои права – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро».

I. Долгострой

Затягивание сроков строительства дома и сдачи в эксплуатацию, передачи квартиры гражданину – проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики. Вы вложили деньги в строящийся дом, и вам обещали его построить к такому-то времени. Например, в договоре с дольщиком конкретный срок окончания строительства дома – апрель 2007 года. На дворе апрель 2008-го, а новоселье все откладывается. Что делать?

1. Требовать неустойку и возмещение убытков

Если вы заключили со строительной компанией инвестиционный договор, договор финансирования строительства жилья или какой-то другой – на такие договоры распространяется законодательство о защите прав потребителя. Если указан срок исполнения работы, и он сорван, или нарушен разумный срок, то, согласно ст. 28 закона РФ «О защите прав потребителей» имеете полное право требовать компенсацию – 3% от цены договора за каждый день просрочки. Неустойка не может превышать цену договора.

Например, гражданин заключил договор инвестирования строительства жилья и внес оплату в размере 750 000 рублей. Размер договорной неустойки составит аналогичную сумму без учета индексациии. При этом часто конкретный срок не указывается. В этом случае можно его установить, исходя из рекламных материалов застройщика и документов (срок обычно есть в инвестиционном контракте, официальных документах органов власти о строительстве).

Обычно застройщик избегает внесения в договор условий о неустойках или, если и «назначает», то совсем незначительный размер. В любом случае, закон на стороне участника долевого строительства. Он вправе требовать выплаты законной неустойки.

Но надо учесть, что в случае предъявления иска в суд, судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки, если придет к выводу «о несоразмерности нарушения обязательств» (в нашем случае – несоблюдение сроков) сумме неустойки. Во всяком случае, в Москве и Московской области сформировалась такая практика. Так что «на все сто» рассчитывать не приходится. Но «выиграть» где-то от 5% до половины от внесенных по договору средств (в зависимости от обстоятельств) возможно. Так что «игра» стоит свеч. При этом потребитель получает еще и квартиру. Четко установлена неустойка для договоров долевого участия в строительстве – 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (если участник долевого строительства – гражданин), что составляет около 25% от цены договора за год просрочки. На этот размер суды часто ориентируются и по другим договорам.

Можно просить суд взыскать убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).

Допустим, будущий новосел на время строительства дома снимал квартиру и рассчитывал вселиться в него в обещанный срок. Однако застройщик не сдал дом вовремя. Можно попробовать взыскать с него деньги, которые вы переплатили за съемную квартиру. Но при этом на руках должен быть официальный договор аренды, документы, подтверждающие факт оплаты (достаточно просто расписок), которые понадобятся для предъявления в суд.

2. Разорвать отношения

При заключении договора человек рассчитывал получить квартиру в определенный срок, однако не получил, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, согласно ст. 15 ГК и ряду положений закона РФ «О защите прав потребителей» (ст. 24, 28, 29) инвесторы могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости квартиры (с учетом разницы в цене) и иных убытков на день вынесения решения.

Так, если долгострою не видно конца, терпение инвестора на пределе, и он больше не желает иметь дела с этой строительной компанией, то может отказаться от исполнения договора, подать на нее иск в суд и взыскать денежные средства по цене квартиры на текущий момент. То есть столько, сколько она стоит, если бы уже была построена.

При заключении договора (если это не договор долевого участия в строительстве, где срок должен быть указан обязательно) желательно указывать срок, в который должна быть передана квартира. Причем – четкий, конкретный, а не ориентировочный. Суды часто к ориентировочному сроку набрасывают еще один. Например, если в договоре написано – ориентировочно 3-й квартал, то суды толкуют как – не позже 4-го. Так что лучше сразу четко написать: 4-й квартал. Желательно также прописать в договоре хотя бы минимальную неустойку и срок, с которого она начинает исчисляться. Хотя строительные компании на это идут очень неохотно, а при заключении договора предварительной продажи вообще не идут.

Для того чтобы не оказаться в числе обманутых дольщиков, нужно очень внимательно подходить к выбору застройщика, анализировать документы, обосновывающие строительство и предлагаемый к подписанию договор. Если же права все равно нарушаются (а в той или иной степени это происходит практически по всем объектам, гражданин должен понимать, что если он заключает договор на этапе строительства, то денег он заплатит меньше, но проблем будет больше, чем при покупке на вторичном рынке) – вовремя начать их отстаивать.

Комментарий

Артем Сидоров, председатель коллегии адвокатов «Правовая защита»:

1. Единственное спорное обстоятельство может возникнуть, если квартира приобреталась по вексельной схеме, либо по иной, связанной с предварительным договором. Ведь получается, что человек деньги за квартиру не вносил, а просто купил вексель у строительной фирмы. Есть юридические основания для отказа во взыскании неустойки. Но можно попытаться такой договор признать притворным и попытаться взыскать неустойку через суд. Прецеденты успешных дел уже есть. Но сначала надо направить претензию застройщику, указать в ней о нарушении срока и изложить просьбу выплатить неустойку, допустим, в течение 10 дней. Строительная компания не отреагировала – тогда в суд. Впрочем, можно и сразу обращаться в суд, если точно известно, что компания не намерена выплачивать деньги.

2. Дело обычно выигрышное, прецедентов уже немало. В судебной практике были случаи, когда взыскивали сумму в 5-10 раз превышающую внесенную по договору. Единственное «но» – у компании может не оказаться денег. В этой ситуации имеет смысл подавать в суд, если иски единичные или явно видно, что строительство не будет завершено. Желательно предварительно проконсультироваться с юристом, проверить финансовое состояние фирмы-строителя. Возможно, застройщик близок к банкротству. Тогда, наверное, имеет смысл создавать инициативную группу и добиваться, чтобы власти признали дольщиков обманутыми соинвесторами и предприняли меры по смене застройщика. Хотя во многих случаях, если не подать в суд в процессе банкротства, можно остаться и без денег (пусть и не возвращенных в полном объеме), и без квартиры.

II. Признание права собственности на квартиру в построенном доме

1. Регистрация по суду

Это очень большая проблема: когда жилой дом построен, проведены обмеры БТИ, но он не сдается в эксплуатацию. Либо дом сдан, но по каким-то причинам, например, из-за разногласий между администрацией и застройщиком либо между инвестором и заказчиком, из-за невозможности подписать акт о реализации инвестиционного контракта, нежелания застройщика оформлять право собственности на квартиры и по другим причинам, оформление квартир в собственность затягивается на неопределенный срок. Известен случай, когда люди жили без регистрации в новостройке... семь лет. С нарушениями срока оформления права собственности в новостройке сталкивается большинство новоселов. Чем чревата задержка с оформлением в собственность? Непонятен статус квартиры – без свидетельства о регистрации люди не могут зарегистрироваться в квартире, совершить с ней сделку – продать, обменять. Без регистрации невозможно встать на учет в поликлинику, вызвать врача на дом, устроить ребенка в школу, оформить наследство и т.п.

2. Что делать?

Дом построен и сдан в эксплуатацию. Как получить свидетельство, если застройщик не оформляет документы, и еще взыскать неустойку и убытки.

Пытаться через суд признать право собственности на квартиру. Дело вполне выигрышное. Случаи регистрации права собственности на квартиру в новостройках по решению суда уже давно не редкость.

Юристы рекомендуют следующий алгоритм действий в случае, если дом сдан в эксплуатацию:

1. Сформировать пакет документов для подачи иска в суд. Для этого нужно правильно определить состав лиц, участвующих в деле. На практике в качестве третьего лица привлекают обычно федеральную регистрационную службу. Также важно правильно определить состав ответчиков (особенно если квартира приобреталась не напрямую у застройщика).

2. Оплатить госпошлину, если цена иска (определяется, исходя из цены квартиры по договору) более 1 000 000 рублей. Максимальная пошлина по таким делам составляет 10 900 рублей. В случае выигрыша дела она будет взыскана с ответчика. Рассчитывается по правилам ст. 333.36 Налогового кодекса РФ.

3. Подготовить грамотное и обоснованное исковое заявление.

4. Подать исковое заявление в суд – по общему правилу – по месту нахождения объекта.

Если все действия совершены правильно, суд принимает исковое заявление и проводит по делу подготовку к судебному разбирательству. Если в документах есть какие-то недочеты, неверно посчитана госпошлина и т.п., суд оставляет заявление без движения и предлагает устранить недостатки. На практике суды часто немотивированно просто отдают документы, рекомендуя исправить недочеты. В этом случае необходимо требовать вынесения определения об оставлении заявления без движения с указанием конкретных недостатков.

5. После того, как суд принял заявление, необходимо отвезти на подпись судье ряд судебных запросов. Если этого не сделать своевременно, суд будет постоянно откладывать слушания, что может затянуть дело на несколько месяцев. Также желательно предоставить судье решения других судов по аналогичным делам. Хотя у нас право и не прецедентное, судьи в большинстве случаев смотрят практику и учитывают ее при вынесении решения, т.к. всегда легче идти по уже пройденному другим судьей пути.

6. Далее проводятся судебные заседания. Обычно по таким делам их бывает 4-5. Если ответчик с иском не согласен – он представляет отзыв, на который можно написать возражения. Если решение положительное, не отменено, то необходимо получить нужное число его копий для регистрации права собственности (минимум две), заверить копии решения в установленном порядке.

7. Зарегистрировать признанное судом право собственности в регистрационной службе (ФРС) по месту нахождения квартиры. Для регистрации необходимы только решение суда и документы из БТИ. Предоставлять более 20 документов, которые необходимы для регистрации права собственности в общем порядке для первого обратившегося, не нужно.

Судя по уже сложившейся практике, в среднем процедура признания права собственности от момента обращения в суд до момента вынесения решения занимает 4-5 месяцев.

3. Квартиры фактически уже готовы, но не сдаются в эксплуатацию

Ситуация первая. Дом построен, квартиры в нем выделены как обособленные объекты – есть стены, окна...

В этой ситуации, поскольку инвестор исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он тоже может смело подавать в суд иск о признании права собственности на квартиру в стоящемся доме. Алгоритм примерно тот же, что и описанный выше. Получив решение суда, лучше все равно дождаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в Мосрегистрации уже на законченную строительством квартиру, хотя можно и не дожидаться. Смысл такого иска в том, чтобы после сдачи дома госкомиссии на эту квартиру потом никто из третьих лиц не смог предъявить права. Например, в случаях двойных продаж одних и тех же объектов разным лицам, а также в случае банкротства застройщика или возникновения спора между различными юридическими лицами, которые уступали друг другу права на квартиры.

Комментарий

Артем Сидоров:

– Такие иски до недавнего времени были довольно редки. И до сих пор многие суды отказывают в их удовлетворении, поскольку дом не сдан в эксплуатацию. Но процесс пошел, и по Москве и Московской области уже немало случаев, когда люди получали по решению суда право собственности на жилье в несданном в эксплуатацию доме. Важно, чтобы в нем было возможно каким-то образом определить квартиры. Либо обратиться в БТИ, чтобы их обмерили, либо к экспертам. Выиграв дело, стать собственником и жить спокойно – никто квартиру уже не отнимет.

Ситуация вторая. Дом не построен, и возник конфликт между несколькими участниками строительства, например, инвестором и застройщиком, или администрацией и застройщиком, и существует риск потерять свою квартиру. Как быть? Опять же подавать в суд. Существует такой вид иска, как иск о признании права гражданина на получение конкретной квартиры в доме по завершении строительства. Это тоже достаточно спорный вариант. Некоторые суды удовлетворяют такие иски, некоторые отказывают. Но пытаться все же стоит. Если суд удовлетворит иск, инвестор получит на руки документ о том, что он имеет право на получение квартиры в этом доме. И застройщик будет обязан ему ее передать.

Совет

Если вы видите, что застройщик тянет с оформлением права собственности, кормит обещаниями, либо у него начались какие-то проблемы – не тяните сами, подавайте иск о признании права собственности в суд. Даже если дом не сдан в эксплуатацию. Это хорошо тем, что вы по решению суда зарегистрируете свое право собственности и не будете больше зависеть от застройщика. Ни создание инициативных групп, ни писание писем во все инстанции, ни хождения по приемным чиновников не заменяет судебного решения. И поэтому параллельно подавайте иск в суд. Одно другому не помешает. Но предварительно лучше показать свои документы опытному юристу, чтобы не вышло хуже...

Материал подготовила Галина Писарчик на основе интервью с Председателем коллегии адвокатов "Правовая защита" Сидоровым Артемом Александровичем.

Телефоны коллегии авдокатов "Правовая защита": 8 495 691 38 72, 8 495 787 75 07.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!