Юрист "Правовой защиты" Виктория Михайловна Царихина-Фесенко выступила в программе «Доброе утро»

Темой программы явились злободневные проблемы, с которыми можно столкнуться при покупке квартиры.

Корреспондент:  На что следует обратить внимание клиентам, при покупке квартиры? 

Юрист: Во-первых эта юридическая чистота квартиры.  В любом случае – будь то покупка жилой площади через агентство или самостоятельным путем, я рекомендую обратить внимание на юридическую чистоту данной квартиры.

Что это значит? В данной квартире не должно быть «мертвых  душ». Сюда можно отнести несовершеннолетних детей, которые по разным причинам не проживают, но являются зарегистрированными по адресу. Люди, которые могут  быть находятся на лечении в диспансерах или  в интернатах. Лица содержащиеся под стражей или отбывающие наказание в тюрьмах. Душевнобольные лица, находящиеся на лечении, или проживающие в интернате, без отказа своей жил площади в пользу государства. Данная категория граждан чаще всего попадает под незаконные интересы «черных риэлторов».

Поэтому, даже если клиенты обратились в агентство недвижимости, для приобретения квартиры на вторичном рынке, я настоятельно рекомендую не доверяться полностью риелторы. Примите посильное участие в приобретении Вашей квартиры. При осмотре жилой площади и при ознакомлении с документами, сами поинтересуйтесь у соседей по площадке, снизу, у «генералов  двора» (постоянно проживающих в доме, и все и всех знающих старушек на лавочке), что из себя представляют жильцы и их квартира. Эти люди, как правило проживают давно и могут поведать о данной квартире их хозяевах много, того что вам не скажет риэлтору.

Корреспондент:  За счет чего формируется цена квартиры?

Юрист: Как правило цена формируется за счет спроса и качества.  Если квартира расположена в экологически чистом районе города, в привелигированном районе, естественно ее цена будет выше, чем квартира в неблагоприятном районе того же города. Если в доме, где вы собрались приобрести жилую площадь, есть свой уютный чистый двор, детская площадка, спортивные сооружения, оборудованная стоянка для вашего автомобиля. В подъезде оборудованы по последнему слову техники лифтовые кабины. Постоянное присутствие охраны и консьержки, и видео наблюдения. Подъезд напоминает не бомбоубежище и мусоросборник, а холл музея – весь украшен цветами и сохраняет чистоту и свежий запах. Конечно все эти показатели будут играть на побьем стоимости кварты. Рассмотрим вариант когда все перечисленное есть в предполагаемом доме, и в квартире сделан первоклассный и качественный ремонт. Вот тут конечно выбор за Вами. Приобретать данную квартиру, от просмотра которой Вы уже счастливы, или искать что-то по дешевле, соответственно похуже и во внешнем виде и в качестве проживания.

Есть еще один не маловажный фактор подъема стоимости квартиры в наши дни. Это внешний вид самой квартиры, т.е. ее ремонт.

Как показывает практика, если с внешним обликом наших дворов и подьездов можно поспорить или смириться, то вот квартиры. Их (квартиры) хозяева стараются облагородить и привести в соответствие с последними требованиями «квартирной моды» и всеми новинками предлагаемыми строительными организациями, и стройматериалами.

Допустим – Вас устраивает район предлагаемый для приобретения покупки, придомовая территория, архитектурные данные дома, этажность будущей квартиры. А цена на Ваш взгляд завышена (но нам никто не запрещает торговаться). За счет чего? Вам хозяева или риэлтору объясняют, что в данной квартире сделан так называемый «евроремонт». Замечательно! А давайте посмотрим подробнее. Дорогостоящая отделка стен квартиры – мило, нам подходит. Теплый пол в жилых комнатах и санузлах – замечательно, это тоже нас устраивает. Кухня оборудована как в глянцевом журнале, есть вся встроенная техника, и размер кухни-столовой поражает Ваше воображение. А санузел! От его внешнего вида, хочется жить в квартире. Сантехника всех мыслимых и немыслимых размеров и цветов. Краны и кнопочки с отделкой кристаллов «Сваровски». Лоджия или балкон квартиры, Вам напоминают кущи тропические. А за дверью, которая больше напоминает симпатичную дверь в бункер, можно отключиться от всех проблем жизни и наслаждаться собой и квартирой. В таком раю Вам просто необходимо поселиться. Риeлтору, или сами хозяева Вас довели до нужного состояния, и вы готовы расстаться с указанной в договоре суммой.

Однако, уважаемые покупатели не спешите. В соответствии с последними требования нашего законодательства. Где бы Ваша будущая квартира не находилась первычный или вторичный рынок (а он так тем более); на установку теплых полов Вам необходимо разрешение. Это расход дополнительной электроэнергии. Для установки в жилой квартире подобного оборудования, требуется согласование и разрешение соответствующих органов и дополнительная экспертиза. Что можно устанавливать, какой энергетической нагрузки и главное кто будет делать данную работу (только специалисты, работающие по лицензии).  На установку железной двери сейфового типа, также требуется разрешение. И чтобы Ваша дверь Вас не подвела в самое неподходящее время, доверьте установку ее  мастерам. А установленное джакузи и краны с кристаллами «Сваровски» Вас могут предательски окатить кипятком, потому как, система воды в наше время не совершенна, и даже дополнительно установленные фильтры очистки, могут дать сбой. А лоджия присоединенная к жилой комнате и превращенная в вечнозеленый оазис, с дополнительны обогревом Ваших горшечных любимцев может сработать против Вас. На данную красоту в квартире должно быть разрешение. Нельзя присоединять балконы и лоджии в жилых квартирах без экспертизы и разрешения соответствующих органов.  Поэтому приобретаю подходящую квартиру, но на Ваш взгляд по достаточно завышенной цене, а Вам не хочется сэкономить - торгуйтесь. Попросите демонтировать джакузи и дорогие краны. Только на этих предметах Вы сэкономите около 100 тыс. руб. Не теряйте голову при виде первокланой кухонной техники. Оцените свои кулинарные способности, может быть и «лишними» предметами стоит расстаться – опять съекономили от 40 до 80 тыс.рублей. И так далее.

Решать на самом деле Вам - покупателю, что необходимо Вам для жизни в квартире, а что нет. С тем с чем Вы расстанетесь, на этом Вы и съэкономите.

Корреспондент: Недавно в прессе была опубликована ситуация, когда при покупки квартиры Клиенту показали и охраняемый дом, и консьержку в подъезде, и видео наблюдение. А когда он стал переезжать оказалось, что всего этого нет. Испарились и охрана, и видео наблюдение. Что делать в такой ситуации?

Юрист: Ситуация анекдотическая. Не позавидуешь данному Покупателю. Однако, мне в практике с таким сталкиваться не приходилось. Как правило Клиенты люди прагматичные и сразу обращают на мелочи внимая.

Допустим в описанной Вами ситуации Покупателя подкупило то, что есть во  дворе охрана и консьержка и видео наблюдение.

Дворовая территория огораживается железным забором или сетчатой оградой, въезд во двор перекрыт шлагбаумом. Сам двор находится под охраной не одного человека, как правило 2-3 дежурных. Люди в спец.форме и со спецификой общения. То есть они не просто отбывают время, а знают (обязаны знать) в каком подъезде кто проживает. И даже если вы едете в гости, они у вас спросят к комму и куда. А вы обязаны сказать, номер подъезда и квартира. Иначе вас не пустят.

Консьержка в подъезде. Увы, это не просто стул и бабушка с вязанием, которая зычным голосом оповещает нас как пользоваться лифтом. Это нанятое лицо и как правило не единица, а несколько человек, работающих по сменам. Для данной категории охраны выделяется (по нормам) отдельное помещение, или выгораживается кирпичная комната в подъезде. Устанавливается телефон (тревожная кнопка), помещение оборудуется иногда пультом наблюдения по подъезду. И, увы, это живые люди, и для консьержки выделяется сан. уборная. Представьте, это капитальное помещение, а не бревенчатая будка. На такое  не обратить внимание невозможно.

Видеонаблюдение двора и подъезда, ведется специальными службами. Как правило ведется запись данного наблюдения.

И если рассматривать ситуацию приведенную Вами, оказывается, что консьержка эта бутафория и  охрана двора  тоже бутафория?  Видимо «дорогой Клиент» был, и для его облапошивания были такие затраты. Не завидую я ему- если его так дешево обманули. Можно обратиться в милицию с заявлением о розыске мошенников, опять же по видеозаписи, производимой видеокамерой во дворе,  если и она не была фальшивкой. 

К счастью, в наше время,  Покупатели очень прагматичные люди. Они платят свои личные сбережения, и не бояться казаться и быть смешными и скандальными людьми.  Я советую принимать активное участие в покупке квартиры самим Покупателям. Помогайте нанятому риелторы. Наводите справки о понравившейся квартире. Спрашивайте соседей, «вездесущих» бабушек во дворе.  Поговорите с сантехником и инженером ДЭЗа, который обслуживает вашу будущую жилплощадь. Потратьте свое время на сбор данной информации и Вы  сами же выиграете. Вас не обманут ни риелторы ни Продавец квартиры.

Вот конкретная ситуация: Покупатель доверяя риелтору, сам решил навести справки о квартире. Однажды он осматривал квартиру вместе с риелтором. Вопросов при первичном осмотре не возникло. Но как часто бывает, осмыслив увиденное, Покупатель теперь хочет убедиться в правильности вложения своих денег. Вечером Покупатель подъезжает к дому и осматривает место парковки, т.е. достаточно ли места для парковки автомобилей во дворе. Не случиться ли так, что машину придется парковать в соседнем дворе или оставить на работе.

Милые соседи, снизу, поведали занимательные истории о жильцах и квартире, которую Покупатель приобретает. Техник из ДЭЗа, объяснил на народном языке, об истинном состоянии износа дома.

Теперь осматривая вторично, Покупатель осматривает все в квартире, от работы дверных и оконных ручек, до рабочего состояния сливного бачки. Не боится казаться смешным и осматривает состояние сливных труб. Рискуя здоровьем, осматривает наружное состояние швов плит дома. И отрывает углы обоев, что бы знать есть ли плесень и грибок в стенах. Покупатель должен знать все о будущей квартире. Он вкладывает деньги, и ему не нужны лишние траты и проблемы.

Корреспондент: Виктория Михайловна, а если Покупатель видит, что удалена дверь, и этот ремонт его сейчас все устраивает. Неужели он будет нести ответственность за то, что сделали другие? И как узнать, что было и что изменилось в квартире?

Юрист:  Несколько дней назад,  к нам в компанию, обратился Клиент с просьбой помочь в приобретении жилой площади. Его конкретно интересовала «скрытая» информация о квартире. Будучи профи в своей области он мало представлял, на что необходимо обращать внимание при покупке квартиры.

Клиент, один раз осмотрел квартиру. Район, место расположения, этажность дома, внешний вид квартиры – все  устраивает. Он влюбился в квартиру, и отдал задаток для начала работы риелтора.

Я изучила предоставленные Клиентом документы, которые в свою очередь ему передал риелтор. По документам возникли сразу же вопросы.

Первое, где «Договор о предоставляемых услугах» Агентством Недвижимости? Мой Клиент, объяснил тем, что риелтор не провел данную квартиру через базу АН, решил заработать для себя. Да, мне, как специалисту  известны масса, таких сделок и не всегда они проходят «чисто».

Второе, что навело на размышления, это документы БТИ датированы на 12.01.1990 года, т.е. на дату сдачи дома в эксплуатацию.

Настоятельно рекомендую Клиенту, получить документы на сегодняшний день, что бы избежать скрытых перепланировок квартиры. Для этого необходимо, обратиться в БТИ, по адресу расположения квартиры, с заявкой о выдаче пакета документов и выходе специалиста-техника на место. Потратьте 2-3 недели, но вы себя оградите от массы неприятностей.

В нашем случае так и вышло.

То что, видел Клиент в квартире не соответствует расположению на самом деле. Мой Клиент, «забил тревогу», так как в квартире произведена незаконная перепланировка, которая нарушает все норма СниП.

Санузел объединен и расширен за счет коридора. Туалет перемещен по площади к другой стене. За счет объединения и смещения, демонтирована вытяжная система  всего санузла.

Кухня обьединена с жилой комнатой, получилась замечательная кухня-столовая. Для этого в несущей стене прорубили арку шириной 2,50 метра. Также кухня смещена в сторону бывшего туалета, в этой нише стоит милая встроенная техника. И как в ванной так и на кухне демонтирована система вентиляции. Все запахи из ванной и туалета соседей снизу и сверху, прямиком попадают к  покупаемую квартиру. А кухонные запахи распространяются по всей квартире.

Балкон застеклен, утеплен, за счет выведенной батареи центрального отопления.

Входная дверь перенесена на 1.60 метра в блок. Весь тамбур оборудован и самовольно присоеденен к квартире.

Вот с такими изменениями столкнулись мы (я и Клиент) при вторичном ознакомлении с квартирой и с документами, которые нам предоставил риелтор. По словам риелтора, эту перепланировку можно узаконить, нарушений нет. Однако как юрист, спешу предупредить, что подобные переделки в квартире узаконить невозможно. Ни один специалист, не подпишет техническое заключение, не поставит свою подпись под явными нарушениями.  Взвесив все доводы и оценив свои финансовые возможности, мой Клиент отказался от данной квартиры.

А если бы Клиент купил эту квартиру, он купил бы себе все неприятности и расходы связанные с перепланировкой и восстановлением всех изменений.

Юридическая практика показывает, что в последние 2 года тенденция изменения свое жилья, приобрела цивилизованный характер.  Теперь нет такого, что я собственник квартиры, что хочу в ней  то и переделаю. А придут с инспекцией, я их не в пущу в квартиру. Увы, это ерунда.

          Известны случаи  обрушения внешних фасадов, внутренних конструкций дома, где соседями были выполнены недопустимые изменения в конструкциях. Для соблюдения правил перепланировки в городах созданы Жилищные инспекции, в Архитектурных отделах есть специалисты, которые отвечают за правильность выполнения перепланировки. Все данные виды работ, должны выполнять специалисты.  

          К лицам, нарушающим предписания по переоборудованию и перепланировкам, применяются не только штрафные меры.   Совет членов ТСЖ,

выселил нерадивого собственника, вернув ему вложенные денежные средства за квартиру. Квартира была восстановлена в первоначальный вид (до перепланировки) и выставлена на торги. Собственник приобрел себе другое жилье. Однако Совет ТСЖ, уберег  жильцов от обрушения подъезда дома. Конечно их судебная тяжба была не самая легкая, но справедливая и законная.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!