Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Как не потерять право на жилье
Выступление адвокатов "Правовой защиты" Антона Ежова и Артема Сидорова в передаче "Человек имеет право" в эфире Радио Свобода 14.02.2009.
Марьяна Торочешникова: "Как не потерять право на жилье?" – такова тема сегодняшней передачи. А поводом для этого разговора стали, в частности, события, происходящие в Санкт-Петербурге. Если совсем упрощать, то речь идет не иначе как о рейдерстве, захвате имущества. Но если раньше приходилось слышать о том, что жертвами рейдером становятся коммерческие организации или владельцы земельных паев, то теперь все чаще приходят известия о захватах жилых объектов. О том, можно ли этому противостоять и каким образом, я попрошу рассказать экспертов в студии Радио Свобода – это руководители Межрегиональной общественной организации "Правовая защита", адвокаты Антон Ежов и Артем Сидоров.
Но сначала послушаем историю, приключившуюся с жителями дома 15, корпус 2 по улице Ильюшина в Петербурге. Рассказывает Татьяна Вольтская.
Татьяна Вольтская: Историй, связанных с выселением людей из их квартир, в Петербурге много. Те, кто знаком с этой темой, знает, что для выселения из центра города выработано несколько популярных схем, одна из которых состоит в признании дома аварийным. Там было со многими домами на Петроградской стороне и в Центральном районе, там было с домом на улице Эсперова, на Крестовском острове, который власти расселили, чтобы построить коттеджи для судей Конституционного суда. История с домом номер 15, корпус 2 по улице Илюшина сложнее и запутаннее, она, пожалуй, не укладывается в эти схемы. Началась она в 1986 году, когда для решения жилищного вопроса малосемейной молодежи администрация Ленинграда приняла решение о строительстве двух общежитий рабочей молодежи. Главное управление капитального строительства построило для Главленинградстроя жилые дома в районе озера Долгое, специально для малосемейной молодежи. Позже один из них был передан в собственность ЗАО "Четвертый трест" и уже приказом управляющего трестом принят на баланс как семейное общежитие. Светлана Петрова живет в этом доме с 1992 года.
Светлана Петрова: Наш дом строился за счет бюджетных средств. По сути, он никогда не являлся частной собственностью. Регистрация в 1995 году за Трестом-4 произошла незаконно. Теперь власти не хотят этого признавать, потому что, в общем-то, они сами в этом виноваты. То есть, ссылаясь на распоряжение 43Р мэра города Собчака, в связи с тяжелым финансовым положением в 1991 году, привлекались государственные предприятия к финансированию. В приложении к 43Р были только государственные предприятия, и треста в этом приложении не было. То есть трест вообще никогда не был инвестором. Трест – это был генподрядчик, то есть строитель.
Татьяна Вольтская: И с помощью этого треста закончилось строительство?
Светлана Петрова: Да, он перечислил деньги. Но он не имел права перечислять эти деньги. Дом уже был построенный.
Татьяна Вольтская: Я так понимаю, что это беды переходного периода. Что в результате получилось?
Светлана Петрова: Когда дом в эксплуатацию сдался в 1992 году, нас заселяли как в общежитие. Общежитием этот дом никогда не был, он сдавался как жилой дом обычный. То есть, согласно этому же 43Р распоряжению Собчака должны были заселять государственные органы, жилищный комитет с выдачей соответствующих ордеров. Этого мы не знали, так как мы были сами строители, мы строили этот дом, и мы знали, что это строилось общежитие для нас, для работников Главленинградстроя. Но 43Р изменил статус общежития на жилой дом. Но мы-то об этом не знали. Мы знали, что у нас общежитие семейное. То есть когда нас заселяли как в общежитие, это не вызвал никаких вопросов. Мы не сомневались, что все законно, общежитие с выдачей внутренних ордеров, трест сам выдавал ордера. До 1995 года, пока новый Гражданский кодекс не вошел в силу, наши власти молчали, жилищный комитет даже не вспомнил про этот дом, почему же он не заселяется, почему списки не подаются, кому распределили это жилье. И в 1995 году тихой сапой трест оформил в собственность каждую квартиру в отдельности.
Татьяна Вольтская: Вместе с вами.
Светлана Петрова: Да, вместе с нами. И опять же мы об этом не знали. И в 2003 году квартиры стали продаваться, за какие-то долги трест продал 11 квартир, которые новый собственник стал активно выселять, вот эти 11 – это первые ласточки. Потом трест тоже стал писать письма о выселении. То есть он заявляет, что он является собственником. Вот я, например, сужусь не с трестом уже, а с ООО "Мародаплат", московской. Трест продал "Антраша-Плюс", "Антраша-Плюс" продает "Мародаплат", и когда они вот эти следы уже запутали, "Мародаплат" спокойно начинает выселение. В ответ на выселение я подаю иск.
Татьяна Вольтская: В судах жители дома правды не нашли. Светлана Петрова жалуется, что решения принимаются не по существу, идут ссылки на сроки исковой давности и на арбитражный суд. При этом документов, подтверждающих право 4-го треста на их квартиры, людям так никто и не показал. Валентина Григорьева уже пенсионерка. Она тоже проживает в этом доме. Говорит ее представитель Виктор Янович.
Виктор Янович: Было решение районного суда о ее выселении, сейчас рассматривается дело уже в городском суде, законно решение суда районного о ее выселении или нет. Когда изначально шел вопрос о приватизации, был лозунг, что государство неэффективный собственник, надо все передать. И чем это закончилось? Что заводы закрылись, фабрики закрылись, и люди, для которых строился дом, они оказываются на улице. Здесь еще момент, когда я ознакомился с документами, обратил внимание, что все службы коммунальные – происходили оплаты проживающих там по высоким тарифам. Почему? Потому что сам дом, объект жилой, на балансе у 4-го треста не был принят. Поэтому, раз это не жилой дом, как промышленный объект, он на балансе 4-го треста, и тогда эти все тарифы шли в двойном размере.
Татьяна Вольтская: Но это как бы, в общем, косвенное доказательство, да?
Виктор Янович: Это сокрытие, по закону, если дом встал на баланс в тот момент как жилой дом, то он в последующем должен был передаться в муниципальную собственность. Но они, чтобы не передать, они оставили его у себя на балансе как промышленный объект, а потом отдельно каждую квартиру оформили себе в собственность.
Татьяна Вольтская: Есть тут и другие красноречивые нюансы, говорит еще один жилец злополучного дома Сергей Добровольский.
Сергей Добровольский: У нас перед этим у всех было какое-то жилье – то ли комната в общежитии, у кого-то две комнаты в коммунальной квартире. То есть они две комнаты отдали, получили квартиру в нашем доме, а теперь у них отнимают, они городу отдали две комнаты. Вот здесь одна такая женщина, две комнаты у нее было, то есть у нее родители питерцы, бабушка с дедушкой, и две коммунальные комнаты отдала городу, получила квартиру в нашем доме, а теперь у нее отнимают эту квартиру.
Татьяна Вольтская: Сейчас жильцы дома в разном положении. Пенсионерка Людмила Портянкина, которую суд минувшем летом постановил выселить без предоставления другого жилья, боролась отчаянно, устраивала громкие акции, голодовки, жила не лестничной площадке у соседей, на улице у Смольного. И в результате ей все-таки предоставили временную жилплощадь и обещали постоянную. Правда, оговорившись, что это делается в виде исключение. Кто-то еще остается в своих квартирах, хоть и под дамокловым мечом выселения. У кого-то положение просто отчаянное. Говорит Елена Раймова.
Елена Раймова: У меня украли все. Год и три месяца живу без регистрации. Меня выселили на улицу, и я в этот день узнала, что меня сняли с регистрации еще 14 сентября 2007 года без моего ведома. Постановление о выселении они должны были мне принести за 10 дней до получения повести. Они этого не сделали. У меня было всего 5 дней, за которые я ничего не успела сделать. Мебель, кухня, бытовая техника, все самое необходимое вывезли куда-то, даже адреса у меня нет. В итоге моя квартира продана 4 раза, для того чтобы запутать дело.
Татьяна Вольтская: И таких квартир, жильцы которых в течение многих лет находились в заблуждении насчет статуса дома, в котором они живут, 104. Всех этих людей город когда-то сам пригласил на свои стройки. Смогут ли они теперь отстоять свои права и не сделаться бомжами, пока неизвестно.
Марьяна Торочешникова: И первый вопрос у меня к вам, Антон. Скажите, пожалуйста, вот эта ситуация – это что-то действительно из ряда вон выходящее или эта история стала типичной для России после того, как страна пережила вот этот перестроечный период передела собственности?
Антон Ежов: Эта ситуация достаточно распространена, и она как бы состоит из двух типов подобных ситуаций. Первый тип – это как раз какие-либо махинации или аферы с общежитиями, когда непонятен до конца их статус, и когда людям предоставляют, в ордерах одно написано, на деле оказывается другое, и они в результате опять-таки лишаются своего жилья и вынуждены долго судиться, и, как правило, проигрывают. И второй тип ситуации – это когда новостройки, какие-либо строительные компании строят жилье, продают квартиры на стадии строительства или даже уже когда дом почти сдается в эксплуатацию, то есть когда он практически есть, но у строительной компании возникают какие-либо проблемы, она неспособна расплатиться, например, по банковским кредитам, и не только, и это имущество идет на торги. И люди, таким образом, тоже могут лишаться своих квартир. То есть это вот, в общем-то, два типа ситуаций.
Марьяна Торочешникова: Вы имеете в виду дольщиков, да, во втором случае?
Антон Ежов: Дольщиков, да.
Марьяна Торочешникова: Артем, меня интересует в этой конкретной питерской ситуации, там вообще есть какой-то реальный легальный выход из всей это истории? Вот что делать жителям 104 квартир, которые того и гляди окажутся на улице?
Артем Сидоров: Ну, конечно, не видя документов, сказать сложно, но общие какие-то рекомендации, как действовать в подобных ситуациях, дать, в общем-то, можно. Во-первых, конечно, нужно обращаться в суд, что и сделали жители этого проблемного дома. Но, как правило, в таких ситуация гражданам противостоят достаточно сплоченные и хорошо организованные структуры, в том числе рейдерские, которые, как правильно сказала она из выступавших женщин, запутывают ситуацию, переводят жилье через различные подставные фирмы на третьего, четвертого приобретателя. Соответственно, и через арбитражный суд добиваются того, чтобы последний приобретатель стал приобретателем добросовестным. Вот питерская ситуация, в моей практике была такая же ситуация в Москве, когда тоже было два общежития, и один НИИ в 90-е годы, как раз когда была вся эта вакханалия, он приватизировал каким-то образом в собственность эти общежития без согласия, кстати, собственника – Российской Федерации, и продал различным фирмам квартиры в них без уведомления жильцов, которые там жили. Так же было все это перепродано нескольким фирмам, и арбитражный суд признает это собственностью фирм, которые стали собственниками после перепродажи. При этом жильцы идут в суд общей юрисдикции и отменяют в суде, фактически признают недействительным распоряжение о передаче этих квартир в собственность, соответственно, первой фирме. Однако даже некоторые жильцы потом идут в суд, и признает за ними суд право собственности, но все равно они сделать ничего не смогут в данной ситуации, поскольку есть уже решение арбитражного суда.
Марьяна Торочешникова: Потому что последний собственник считается добросовестным.
Артем Сидоров: Да, и как бы требовать это имущество уже невозможно.
Марьяна Торочешникова: То есть практически правовая коллизия получается.
Артем Сидоров: Фактически да. То есть собственником вроде как признан гражданин судом общей юрисдикции, а есть уже решение арбитражного суда, и в регистрационной службе зарегистрирована собственность за непосредственно юридическим лицом. И когда гражданин на основании решения суда обращается за регистрацией права собственности, ему отказывают в связи с тем, что на основании решения другого суда уже зарегистрировано право собственности на иное лицо, а то он обжаловать не может, потому что уже суд сказал, что там добросовестный приобретатель, и сроки исковой давности уже прошли.
Марьяна Торочешникова: Скажите, а почему на подобные ситуации никак не реагирует прокуратура? Ведь здесь теоретически можно поднимать вопрос о мошенничестве.
Антон Ежов: Во-первых, состав мошенничества достаточно сложно доказывается, это раз. Во-вторых, бывает ряд правонарушений, на которые прокуратура не реагирует, и поэтому многие адвокаты, консультируя даже людей, чьи права нарушены, говорят: "Ну, да, напишите заявление в прокуратуру, но особо не надейтесь, что будет какой-то результат, будет принято решение. Поэтому на практике так и получается, что приходит какая-то отписка.
Артем Сидоров: Вот в моей практике, скажем, недавнее дело, оно еще продолжается, - то же самое. В свое время, в 90-х годах, департамент жилищной политики одного из округов Москвы, Южного, передал определенному лицу в собственность дом под расселение. Дом ранее был на балансе одного завода, и он передал этот дом под расселение, уже вынесли распоряжение, что он должен сноситься, и в итоге, соответственно, это вот лицо, которое этот дом приобрело и должно было его, по идее, снести, оно этот дом продало поквартирно, уже как бы в аварийном состоянии, гражданам.
Марьяна Торочешникова: То есть решило не сносить, а продать.
Артем Сидоров: Да, на этом заработать и все. Явно получается, что была совершенно незаконная сделка как со стороны этого завода, так и со стороны департамента жилищной политики. Но, естественно, прокуратуре не очень хочется и ссориться с органами государственной власти, и разбираться в делах 10-летней давности, поэтому, собственно, формально была проверка проведена, и была дана такая отписка, что, действительно, директор этого завода нарушил законодательство, однако, поскольку истек срок давности привлечения его к уголовной ответственности, то ничего делать мы не будем.
Марьяна Торочешникова: А что с людьми? Они живут в этом аварийном доме?
Артем Сидоров: Ну, фактически они сейчас пытаются добиться того… То есть они организовали ТСЖ, сделали ремонт и пытаются добиться подключения к этому дому коммуникаций, раз уж такая ситуация. А префектура и департамент жилищной политики, в свою очередь, стараются как-то ничего не делать, всячески препятствуют и хотят просто снести, а взамен этим жильцам ничего не предоставить. То есть фактически такая сложилась ситуация.
Марьяна Торочешникова: Вы знаете, я хочу вернуться к этой питерской истории с домом по улице Илюшина, дом 15, корпус 2. Меня просто очень тронуло то, что говорила женщина, которую выселили из своей квартиры, ее лишили регистрации по месту жительства, мало того, еще вывезли в ее отсутствие куда-то в неизвестном направлении все те вещи, которые в этой квартире находились. И она говорит, что она сейчас не представляет даже, куда это увезли, что с ними сделали. Чтобы хоть как-то ей восстановить свои права вот на ту собственность, на то движимое имущество, которого она фактически сейчас лишилась, что ей нужно предпринять. Вот куда идти, куда обращаться и как пытаться, главное, с кого требовать компенсации за эти вещи?
Антон Ежов: Если говорить по закону, то она, конечно, должна обратиться в отделение внутренних дел того района, где находится квартира, и написать заявление, что были похищены такие-то вещи. На практике что будет? Поскольку уже прошло достаточно времени, то милиция, конечно, предпримет максимум усилий для того, чтобы вынести постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. К сожалению, так.
Марьяна Торочешникова: То есть доказать будет невозможно.
Антон Ежов: Милиция, по крайней мере, такие вот спорные ситуации – по ним старается дела не возбуждать. У нас Уголовно-процессуальным кодексом предусмотрено право гражданина, потерпевшего обжаловать такое постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Но на практике что получается? После отмены в этой части милиция снова выносит новое постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. То есть можно до бесконечности так обращаться. У суда нет права обязать их возбудить.
Марьяна Торочешникова: То есть я правильно понимаю, что в этой ситуации ничего уже поделать нельзя, и нельзя даже с гражданским иском обратиться? И вообще свои вещи, мебель, бытовую технику, все, что нажито непосильным трудом, как-то можно вернуть вообще?
Антон Ежов: Наверное, здесь вопрос не то что нельзя ничего сделать, то есть делать можно и нужно даже, и шансы какие-то есть, но я говорю о тех, в общем-то, последствиях тех действий, которые могут быть. То есть добиться ответственности виновных не всегда возможно в России, к сожалению.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, первый вариант – это обращаться в правоохранительные органы, то есть в милицию с заявлением о том, что пропали вещи, а второе? Если женщина предполагает, кто новый собственник квартиры, она может к ним обратиться с иском?
Артем Сидоров: Она может обратиться в суд на тех лиц, кто предположительно выносил. Но опять же здесь вопрос возникает с тем, как доказать, что эти вещи в принципе были, сколько они стоят и что именно это лицо их выносило. Потому что тут надо разделять: если выполнялось решение суда – это одно, тогда, возможно, вещи выносили судебные приставы, они должны были их опечатать, составить опись и вынести, видимо, в какое-то помещение, где выдать предписание о том, что можно их в определенный момент забрать.
Марьяна Торочешникова: То есть можно еще обратиться в Службу судебных приставов. Может быть, она туда не обращалась.
Артем Сидоров: Да, возможно, это сделала служба судебных приставов. Они тогда не имеют права просто взять и куда-то эти вещи деть. То есть они либо выносят их на ту площадь, куда человека выселили, а если человека выселили в никуда, все равно они должны их вынести не просто на улицу, а на какой-то склад временного хранения либо передать кому-то под ответственное хранение. А если человек за ними не приходит, могут их реализовать эти вещи, предположим, и потом деньги выплатить. Но опять же нужно в Службу судебных приставов обращаться.
Марьяна Торочешникова: А если это делали не приставы, скажем?
Артем Сидоров: Фактически это можно расценивать как кражу, как самоуправство как минимум, как уничтожение имущества, то есть это уголовное преступление фактически.
Марьяна Торочешникова: Но здесь нужно заручаться поддержкой свидетелей, да, чтобы кто-то смог подтвердить, что действительно выносились вещи из такой-то квартиры, вот мы видели…
Артем Сидоров: Конечно.
Антон Ежов: Ну, здесь даже не только то, что выносились, может быть, никто и не видел, но именно доказать факт наличия этих вещей в квартире. Ну, и по возможности доказать, какие вещи, сколько они стоили и какой был ущерб причинен.
Марьяна Торочешникова: Вот это, наверное, будет сложнее всего сделать, поскольку, если уж выносили все, то наверняка вынесли и ту коробочку с чеками, если вдруг их хранили в доме, которая может подтвердить стоимость каких-то вещей, бытовой техники.
Антон Ежов: Да, с паспортами теми же самыми и на технику, и гарантийными талонами.
Марьяна Торочешникова: То есть ситуация какая-то совершенно безысходная.
Артем Сидоров: Фактически это та же кража. То есть вы пришли, у вас украли имущество. Если найдут того, кто украл, ну, хорошо, а где искать вещи – тоже не всегда понятно.
Марьяна Торочешникова: Ну, и стоит все-таки, наверное, и к приставам, и в милицию.
Артем Сидоров: Конечно, потому что это совершенно ситуация неправильная, если просто взяли и вынесли непонятные люди вещи. Потому что все это делается в строгом соответствии с законом. Если уж суд принял решение выселить человека, то, естественно, судебные приставы обязаны прийти, вещи вынести, все это сделать в соответствии с процедурой.
Марьяна Торочешникова: По-человечески выселить.
Артем Сидоров: Конечно, они должны, во-первых, уведомить человека, предложить ему в течение, предположим, в течение 5 дней самостоятельно освободить помещение, если он не освобождает, прислать ему уведомление, когда они будут, соответственно, принудительно исполнять решение суда, чтобы он мог присутствовать и посмотреть, как он исполняется. С другой стороны, если уже решение суда принято, и человек, предположим, скрывается и не хочет приходить, и невозможно его никак найти, ну, тогда им ничего не остается, иначе их же потом привлекут к ответственности за неисполнение решения, ничего не остается, как идти и эти вещи куда-то вынести.
Марьяна Торочешникова: Но это в любом случае не означает, что они могут их просто выкинуть на помойку или унести к себе домой, правильно?
Артем Сидоров: Нет, они должны их куда-то, на какой-то склад поместить, к кому-то на ответственное хранение в любом случае.
Антон Ежов: Ну, на практике я, конечно, сомневаюсь, что эти вещи именно руководство данной организации или должностные лица какие-то уносили с собой. Вот если дом отселяется, то обычно создается ситуация, когда дом не охраняется, кто-то выехал, кто-то нет. Безусловно, если есть пустые квартиры, туда начинают бомжи, ломают двери, бьют окна, и вот в этой суматохе, неразберихе действительно сложно разобраться и доказать, что виновна вот организация или учреждение, которое осуществляет отселение.
Марьяна Торочешникова: Я буду все-таки надеяться, что этой женщине удастся как-то победить в борьбе за свою собственность, если уж не за недвижимую, так, во всяком случае движимую.
Если раньше приходилось чаще говорить о захватах имущества каких-то коммерческих структур, крупных компаний, то теперь можно слышать об участившихся случаях захвата жилых помещений, жилых домов, квартир. И это истории о том, как люди благополучно много лет проживали в своей квартире и вдруг узнают, что они вовсе не являются собственниками это квартиры, потому что она продана кому-то другому. Я вас попрошу рассказать о том, во-первых, что нужно сделать, чтобы заведомо себя застраховать от этой ситуации, а во-вторых, о том, что уже нужно делать, коль такое несчастье случилось, и как попытаться выцарапать вот эту свою собственность и отстоять ее. Артем, пожалуйста, давайте начнем с того, что делать, чтобы не попасть в такую ловушку?
Артем Сидоров: Ну, ситуации у всех, конечно, разные. Вот эти общежития и другие дома, которые раньше принадлежали предприятиям различным, имеют различный статус, различную ведомственную принадлежность, и в зависимости от этого и нужно выбирать тактику своего поведения. Ну, конечно, самое правильное, если это возможно, это каким-то способом оформить свое именно право собственности на жилое помещение, но это не всегда возможно. То есть, возможно, если это был какой-то ведомственный фонд либо он подлежит передаче городу Москве или иному муниципальному образованию, соответственно, в этом случае необходимо писать заявление о том, чтобы вам передали ваше жилое помещение в собственности. В случае, если в этом отказывают, а это достаточно часто происходит, потому что, как правило, либо не все оформлены документы, либо еще какие-то есть препятствия, то в таком случае нужно добиваться приватизации через суд. И по Москве достаточно большая практика по таким делам, когда целыми общежитиями бывшими люди признают за собой право собственности только через суд, поскольку в общем порядке им в этом отказывают. Ну, если у вас квартира не на том праве, которое дает вам возможность обратиться за признанием права собственности, тут, конечно, сложнее, но тут остается вам только обращаться в различные компетентные органы, чтобы добиться передачи, скажем, вашего общежития, скажем, с баланса, из ведения какого-то завода, организации на баланс города. Как правило, многие общежития передаются городу, и, в принципе, тогда уже достаточно хорошая защита от какого-то захвата. Хотя у вас собственности нет, но будете проживать в этом общежитии. И, кстати, если передается общежитие городу, ну, муниципальным органам, то у вас появляется право приватизации этих квартир.
Марьяна Торочешникова: Артем, насколько я понимаю, встречаются в последнее время и такие случаи, когда люди живут уже у своей собственной квартире, имеют на руках свидетельство о праве собственности на данную конкретную квартиру – и вдруг выясняют, что кто-то еще другой имеет точно такое же свидетельство о праве собственности вот ровно на эту же квартиру.
Артем Сидоров: Ну, это ситуация практически мало реальная, поскольку существует единый реестр прав на недвижимое имущество, и может быть зарегистрирован в этом реестре только один собственник. То есть фактически если вы обратились за регистрацией права собственности, подали документы, то вы фактически являетесь собственником квартиры. И лишить вас этого права собственности можно только двумя способами: либо через суд, то есть доказав, что вы не надлежащий собственник и вы оформили ваше право с нарушениями, либо путем каким-то мошеннических действий. Предположим, если заключить договор от вашего имени по доверенности, которую вы не выдавали, либо подделать вашу подпись на договоре, либо иным образом подделать какие-то документы.
Марьяна Торочешникова: Но это уже чистой воды уголовщина получается.
Артем Сидоров: Это получается, да, криминальные такие действия. Поэтому в данном случае, если вы ничего не знали, никаких документов не подписывали, а на вашу квартиру кто-то претендует, зарегистрировал права собственности, и это другое какое-то лицо, в этом случае не действует правило о добросовестном приобретателе, потому что фактически квартира у вас выбыла помимо ваше воли, вы ничего об этом не знали, а пришли в регистрационную службу – а там уже какой-то другой собственник, то в этом случае сколько бы раз квартира ни была перепродана, все равно вы ее можете отсудить. То есть вы должны, если подделали, например, ваш подпись, назначить почерковедческую экспертизу, если доверенность вы не давали, соответственно, также обратиться к нотариусу, тоже назначить экспертизу.
Марьяна Торочешникова: То есть речь идет о возбуждении уголовных дел, об экспертизах.
Артем Сидоров: Да, тут как раз у нас, в общем-то, реестр единый, и здесь все-таки немножко попроще, чем в ситуации, когда вы еще свое право собственности не оформили, хотя, например, имеете на это право, а кто-то потом незаконно оформил, несколько раз перепродал, и вот тут уже истребовать эту квартиру фактически не то что нереально, но мало реально, очень сложно.
Марьяна Торочешникова: Я вижу, Антон хочет добавить что-то.
Антон Ежов: Я соглашусь с тем, что сейчас было сказано, и здесь, может быть, нужно конкретизировать, что не все люди под ударом находятся. В России все-таки у нас Жилищное законодательство большинству граждан гарантирует право на жилище, и вот просто так взять и внести изменения в единый реестр прав на недвижимое имущество не так-то просто, то есть контроль достаточно серьезный здесь. Поэтому можно говорить сейчас только о трех проблемах – это общежития, это долевое строительство, когда новостройки, и третье – это граждане, которые злоупотребляют алкоголем, наркоманы, это люди, страдающие душевными заболеваниями, или пожилые одинокие люди, кого могут просто обманывать. Вот эти вот категории граждан, да, они под ударом, им есть о чем волноваться.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, что же делать, если вдруг вы очутились в такой ситуации, вот совершенно неожиданно для себя узнаете, что кто-то помимо вас еще претендует на вашу собственную квартиру? Куда бежать?
Артем Сидоров: В данном случае нужно действовать, по крайней мере, по двум направлениям, а лучше даже по трем. То есть, во-первых, нужно обратиться, если действия имеют явно криминальный характер, в милицию, и также рекомендуется еще обратиться еще в местную администрацию. И также, насколько мне известно, практически во многих регионах, в Москве точно, созданы специальные органы, которые занимаются антирейдерской деятельностью. И если вы предполагаете, что ваше общежитие может захватить какой-то рейдер, то вы, значит, можете обратиться в этот орган, и он уже будет тоже предпринимать, возможно, какие-то действия, опять же через правоохранительные органы, по противодействию вот этому вот рейдерскому захвату. Третий путь – это если вы видите, что уже вы как бы лишаетесь собственности, какие-то действия предприняты, естественно, нужно оспаривать те сделки, которые были совершены без вашего ведома, оспаривать те документы нормативные, которые приняла либо администрация предприятия, либо местная администрация на уровне муниципалитета. Также рекомендуется, если вы являетесь собственником квартиры, во избежание того, что в отношении вас будут какие-то действия проведены по незаконному захвату вашей квартиры, написать заявление в Федеральную регистрационную службу, где зарегистрировано право собственности, в котором написать: "Я являюсь собственником квартиры. В ближайшие 5 лет я никаких сделок с квартирой не планирую. В случае если будут поданы какие-либо документы на регистрацию права собственности, на отчуждение, просьба уведомить меня по такому-то телефону". В принципе, в Федеральной регистрационной службе тоже заинтересованы в том, чтобы все сделки у них нормально проходили, а криминальные не проходили, и они, как правило, вас уведомят, и вы можете прийти и регистрацию приостановить, и в судебном порядке оспаривать.
Марьяна Торочешникова: Да, это очень интересный вариант для тех, кто любит перестраховаться, на самом деле. Если уж вы так переживаете, то это действительно выход. Антон, вы хотите что-то добавить?
Антон Ежов: Да. Если возвратиться к этой теме, которая в Санкт-Петербурге произошла, ситуация с общежитием, то я бы сказал, что здесь есть все-таки способы борьбы. Конечно же, как уже было сказано, эти квартиры продавались несколько раз специально, чтобы сделать добросовестных приобретателей. Это вот как раз нововведение, которое Конституционный суд ввел, это понятие, и теперь многие, в том числе мошенники, успешно этим пользуются. Однако в Гражданском кодексе есть положения, которые предусматривают, что есть одно из существенных условий договора, в том числе купли-продажи этих квартир, существенным условием является обременение правами третьих лиц. И вот это условие об обременении этого имущества продаваемого, правами третьих лиц, оно должно найти отражение в договоре. Если этого существенного условия нет при наличии опять-таки обременений, то такой договор считается просто не заключенным. То есть в Гражданском кодексе такое есть.
Марьяна Торочешникова: То есть, в принципе, получается, что выход-то есть.
Антон Ежов: Да, здесь просто нужно умело сформулировать исковые требования, и, в общем-то надлежащим образом бороться в суде.
Марьяна Торочешникова: Знаете, меня еще что зацепило в этой истории из Петербурга, об этом не много рассказывалось, но там говорилось о том, что людей выселяли из их жилья под предлогом того, что дом аварийный. И вы тоже говорили об этом, Артем. Насколько я понимаю, очень часто даже и в Москве такое может происходить, когда людей выселяют под предлогом того, что дома этот аварийный, дают им какие-то другие квартиры, и, может быть, не в самых лучших местах, вроде бы не там, где они хотели, а в итоге этот дом реконструируют и делают его жилым или переводят в нежилой фонд, отдают под офисы. Вот это насколько законно?
Артем Сидоров: Распространенная в Москве ситуация, более того, инвесторы специально ищу такие вот дома, которые могут быть, в принципе, даже в очень хорошем состоянии, но представляют ситуацию таким образом с помощью каких-то подконтрольных компаний, которые осуществляют технических анализ этого дома и прочее, вплоть до того, что неоднократно у нас были жильцы на консультациях из таких домов, что специально там затапливают подвалы, снимают, что там аварийно, портят какое-нибудь имущество, фотографируют, что это все аварийное, и в итоге делают заключение, что степень износа достаточно большая, выходят с этим заключением на межведомственную комиссию, и признается постановлением правительства Москвы дом аварийным. И, в принципе, основания для переселения из аварийного дома в данном случае, в общем-то, они есть, но опять же в связи с принятием нового, в том числе, Жилищного кодекса в 2005 году, все-таки просто так отселить жильцов из дома, подлежащего сносу даже, аварийного, достаточно сложно.
Марьяна Торочешникова: Если имеются в виду собственники-жильцы.
Артем Сидоров: Да, собственники. Потому что если это наниматели, в принципе, основания как бы есть для переселения. Как правило, наниматели, они, наоборот, очень часто хотят разъехаться, потому что, если дом в центре Москвы, то, как правило, если там квартиры еще до сих пор не приватизированы, муниципальные, там проживает достаточно большое число людей очень часто, и им дают, может быть, даже две, три квартиры вместо одной, они заинтересованы. А собственники, которые особенно в историческом центре купили себе квартиру за большие деньги, сделали там евроремонт, естественно, они активно этому сопротивляются.
Марьяна Торочешникова: И уезжать никуда не хотят.
Артем Сидоров: Сейчас как бы для этого есть определенные основания и рычаги воздействия, в том числе через суд. Если вы настроены очень решительно, по идее, отбить свой дом, в общем-то, можно. Но достаточно сложно это будет сделать, особенно если застройщик крупный, то есть он будет предпринимать все меры для того, чтобы выжать вас из дома.
Артем Сидоров: Да, пожары, то есть он договаривается, предположим, с какими-то жильцами, выкупает у части жильцов квартиры, часть жильцов съезжает, заселяются какие-нибудь гастарбайтеры… Вообще, по закону, если даже дом признан аварийным, по идее, администрация должна принять постановление о предложении этот дом снести за счет граждан, которые там проживают. То есть фактически, если дом аварийный, то иск должен предъявляться именно о сносе этого дома или о выкупе помещений. Но поскольку механизм не разработан, то лишают собственности все-таки таким образом, что с кем-то договариваются, кого-то отселяют, а кто там остается последний, им, как правило, дают, может быть, более хорошие квартиры. И постепенно дома освобождается, в итоге он сносится, и там что-то строится на этом месте.
Марьяна Торочешникова: Тем не менее, я так и не услышала ответа на вопрос, а если дом бы признан аварийным, но его не снесли, а реконструировали, и потом сделали жилым, например, домом, это насколько было законно – выселять оттуда прежних жильцов?
Антон Ежов: В данном случае можно использовать это как основание, если, например, жильцов уже отселили, и потом выясняется, что дом все-таки хотя и был аварийным, но его реконструировали, можно попробовать по этому основанию обжаловать те решения, направленные как раз на отселение. Но, во-первых, здесь еще нужно учитывать, что если дом аварийный, это не значит, что нельзя было все-таки капительный ремонт сделать и как-то его не сносить полностью, а, проведя определенные работы, по сути дела, восстановить. А если речь шла о том, что его нужно было сносить, а его реконструировали, то это, конечно же, является доказательством того, что…
Марьяна Торочешникова: …людей ввели в заблуждение.
Антон Ежов: Да, не только людей ввели в заблуждение, но и вообще как бы их выселили по основаниям, которых на самом деле не было. Но опять-таки здесь нужно понимать и то, что уже организация, которая провела, вложила такие серьезные деньги в реконструкцию дома, что они просто так своих позиций уже не сдадут. Плюс здесь решение органов местного самоуправления, администраций городов, и суды у нас не всегда небеспристрастны все-таки, поэтому даже в такой ситуации будет достаточно проблемно бороться.
Марьяна Торочешникова: Но теоретически возможность такая есть у людей.
Антон Ежов: Да, это, безусловно, одно доказательство неправильных решений, точнее, того, что какие-то факты были искажены и…
Артем Сидоров: Ну, да, вот в практике был, например, такой случай, когда признали дом аварийным, и жильцы подлежали отселению, согласно постановлению правительства Москвы, и там должен был строиться офисный центр. И жильцы, собственно, подали в суд, отменили это постановление через суд. Хотя бороться через суд действительно сложно, но если жильцы проявляют активную позицию, не хотят выезжать, бывают часто такие ситуации, объединяются, создают ТСЖ, оформляют себе земельный участок в собственность, что, конечно, сложно им будет сделать, препятствия будут многочисленные от московской администрации, но, тем не менее, если они это делают, то часто бывают и такие ситуации, что, например, инвестор видит, что он больше потеряет на борьбе с этими жильцами, чем прибыль получит от этого дома, и в итоге как-то он отступает, и с дома снимается аварийность, и уже усилиями жильцов они делают капитальный ремонт в нем за свой счет либо там город делает капитальный ремонт. Так было по одному из домов, в частности, по Большой Никитской улице, тоже такой был известный дом, отселили практически всех жильцов, осталось там несколько семей, и в итоге инвесторы несколько лет боролся и в конце концов сдался. Правда, там еще дом был признан в итоге памятником архитектуры параллельно, что его вообще нельзя было реконструировать, и таким образом жильцы отстояли свой дом.
Марьяна Торочешникова: Это, в общем, хорошая иллюстрация того, что, в принципе, если бороться и защищать правое дело, то победить сложно, но теоретически возможно.
Антон Ежов: Сложно первопроходцу, тому, кто протоптал тропинку для остальных, а остальным уже по его следам гораздо проще отстаивать свои права.
Марьяна Торочешникова: Со мной в студии сегодня были руководители Межрегиональной общественной организации "Правовая защита", адвокаты Антон Ежов и Артем Сидоров.
Далее – специальная рубрика Людмилы Алексеевой.
Людмила Алексеева: Мне выпала довольно редкая возможность – побеседовать с сотрудником аппарата уполномоченного по правам человека одного из самых удаленных от Москвы регионов – Хабаровского края. Там закон об учреждении этой должности бы принят в 2006 году. Уполномоченным по правам человека стал Юрий Николаевич Березовский, преподаватель Железнодорожной академии Хабаровска. Он решился сменить спокойную преподавательскую работу на очень хлопотную, очень трудную и нередко неблагодарную должность уполномоченного по правам человека. О его работе и работе его сотрудников расскажет юрист аппарата уполномоченного Дмитрий Комаров.
В чем, Дмитрий, вы видите основную трудность в вашей работе?
Дмитрий Комаров: Самая основная трудность – непонимание граждан сути вот этого аппарата, что это такое – уполномоченный по правам человека. Вплоть до того, что в трубе канализационной дырка – это права человека.
Людмила Алексеева: Ну, это потому, что некуда им, бедным, жаловаться.
Дмитрий Комаров: Я бы не сказал. Незнание еще есть. И самое главное, непонимание работы самого аппарата. То есть человек считает, что он пришел к нам, мы подняли телефон – и вопрос его решили. Но это не совсем так. Для нас, конечно, очень радостно, когда мы человеку помогаем, то есть он потом не раз приходит, говорит "спасибо", просто так даже приходит, проконсультироваться по каким-то вопросам, по жизненным, по юридическим. Это хорошо. И первая задача была, конечно, у нас – личный прием. Не просто переписка безличностная, а именно личный прием. И это сохраняется до сих пор. У уполномоченного сотрудники аппарата ведут прием, то есть в основном у уполномоченного достаточно дел, каждый день он просто физически не сможет, поэтому им изначально была поставлена задача, что сотрудники аппарата обязаны лично принимать граждан и решать вопросы, насколько возможно. Сотрудники аппарата у нас принимают ежедневно, кроме одного дня в неделю, потому что надо обработать данные, кроме того, есть же письменные обращения, с которыми надо работать. И, соответственно, как минимум два раза в месяц проводит полностью, весь день посвящает уполномоченный личному приему.
Мы, конечно, понимаем, что из них очень большое количество не относится к фундаментальным правам человека и даже к конституционным правам, но эта помощь у нас должна заключаться не только в том, что помогли и все, а надо дать ему юридические данные, которые он должен знать. Например, что не только аппарат уполномоченного этим может помочь, что есть государственная жилищная инспекция, которая этими вопросами занимается. Потому что люди практически либо не догадываются, либо название видят, а не знают, что это такое и с чем его едят. Поэтому в любом случае мы людям разъясняем.
Потихоньку мы уже идем, можно сказать, в народ. То есть вот у нас состоялся опыт общения со школьниками, и это позиция была уполномоченного, он на ней стоит до сих пор, что надо заниматься просветительством, надо заниматься с молодежью. Есть у нас при законодательной Думе Хабаровского края Молодежная палата. Есть там Центр правовой помощи. То есть молодые ребята, студенты, ведут прием граждан, довольно-таки неплохо это получается, и видно, что молодежь тянется к этому, именно за знаниями. Молодежи как раз это очень интересно.
Людмила Алексеева: А среди молодежи уровень понимания, что такое права человека, выше, чем среди пожилых людей?
Дмитрий Комаров: Вы знаете, уполномоченный по правам человека Российской Федерации периодически проводит конкурсы работ молодежи. Очень много появляется толковых работ. Не ссылаясь на какие-то источники, действительно, толковые ребята появляются. Есть у нас молодежные движения, есть и политические молодежные движения, немножко они разрозненны, может быть, но мы стараемся отслеживать вот эту ситуацию, потому что нам все равно рано или поздно с ними приходится сталкиваться, работать с ними. Мы настроены так, что должно быть все конструктивно, то есть не надо ругать за все власть, надо с ней конструктивно работать. Это наша позиция, и мы стараемся найти конструктивные возможности, точки соприкосновения сторон, когда их можно найти.
Людмила Алексеева: Скажите, каков примерно процент жалоб, по которым удается реально помочь людям?
Дмитрий Комаров: Навскидку – где-то 30 с небольшим. Это довольно-таки неплохая статистика. Если лично я, как сотрудник аппарата, имею возможность, которую дала мне эта работа, помочь хоть одному человеку, не важно – в день, в неделю, это уже достижение. Потому что любая проблема требует своего разрешения.
Людмила Алексеева: Да, и за ней стоит человек.
Дмитрий Комаров: Понятно, что существуют органы, которые этим занимаются, мы их компетенцию ни в коем случае не подрываем. В принципе, у нас неплохие отношения сложились и с прокуратурой, по крайней мере в краевой с пониманием относятся и к нашей деятельности, и стараемся друг другу помогать. Неплохие у нас отношения сложились и с органами УФСИН. В принципе, УФСИН – это первый орган, с которым мы нашли взаимопонимание.
Людмила Алексеева: Поясню, УФСИН – это Управление Федеральной службы исполнения наказаний. Вас пускают в колонии?
Дмитрий Комаров: Не скрываю, за этот год мы полностью объездили все пенитенциарные учреждения, которые в крае у нас находятся, в том числе СИЗО, колонии. Причем мы проходим везде. Большая проблема ФСИН нашего, дальневосточного, - это, конечно, возможность трудоустроить. Это большая проблема, но она везде такая. Это, конечно, не мой вопрос, это вопрос экономистов и органов власти – как решить вопросы с госзаказами и тому подобное, но как-то этот вопрос надо решать. Начальники колоний пытаются что-то делать, привлекают людей, и это видно, что стараются.
Людмила Алексеева: А с милицией какие отношения?
Дмитрий Комаров: С милицией мы опять же недавно заключили соглашение о взаимном информировании. Наши обращения стараются там рассматривать. Насколько удачно наше сотрудничество – пока я не могу оценить.
Людмила Алексеева: Жалобы на что? На избиения?
Дмитрий Комаров: Очень маленький процент, а в основном жалобы сыплются на незаконное задержание, на незаконный арест. Не всегда у граждан есть понимание, что такое законное и незаконное задержание и и правильно ли проведена процедура. То есть здесь мы, конечно, вплотную как раз работаем с прокуратурой, потому что есть все-таки ограничения законом нашей деятельности. А трудность – то, что мы сильно отдалены, конечно, от центра. Большие расстояния и социальные группы, которые у нас незащищенные. Федеральный центр повернулся к нам лицом, то есть какие-то начали субвенции поступать, вложения денег на Дальний Восток. Трудно оценить пока, потому что это только-только началось. Но, по крайней мере, по самому городу видно, что изменения идут, и дома строятся, причем не просто так жилье, а социальное.
Людмила Алексеева: И последний вопрос. Вам ваша работа нравится?
Дмитрий Комаров: Вы знаете, я не ошибся, что я сюда пришел. Я занимал довольно-таки неплохую должность до этого, был начальников юридического отдела. Я ушел с понижением чуть-чуть, но я не ошибся, вот серьезно.
Людмила Алексеева: Потому что и интересно, и ощущение собственной нужности?
Дмитрий Комаров: Здесь сакраментальная фраза: когда работа становится твоим хобби, становится проще работать.
Людмила Алексеева: И приятнее жить.
Дмитрий Комаров: Пока она не стала моим хобби, но мне интересно. Самое главное, что я не разочаровался. Коллектив небольшой, но сплоченный. Влияет, конечно, очень сильно, как строят работу руководители, как они построили отношения и в коллективе. Это очень сильно влияет, и эта связь налажена. Самая главная моя надежда, что она не будет потеряна.
Марьяна Торочешникова: Это была специальная рубрика Людмилы Алексеевой. В эфире Радио Свобода прозвучала передача "Человек имеет право".
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
