Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Адвокат “Правовой защиты” выступил в прямом эфире РБК-ТВ по вопросу защиты прав дольщиков.
30 июля 2009 года в 13-30 на канале РБК-ТВ председатель коллегии адвокатов “Правовая защита” Сидоров Артем Александрович принял участие в передаче, посвященной защите прав соинвесторов строительства жилья в условиях кризиса. Что делать, если стройка остановилась, а застройщика банкротят? Какова судебная практика по признанию прав на квартиры по договорам соинвестирования и предварительным договорам? На эти и другие вопросы постарались ответить гости в студии. В передаче также принял участие руководитель управления ДЖП и ЖФ г. Москвы Максим Макаров. Далее мы публикуем видео и расшифровку беседы.
Андрей Левченко (ведущий): Кризис привел к тому, что даже у добросовестных строительных компаний закончились деньги на завершение проектов. В результате, почти полтора миллиона дольщиков, которые уже вложили в жилье на этапе строительства, могут остаться ни с чем. Дело в том, что «львиная» доля заключенных контрактов была оформлена в обход закона «О долевом строительстве». Будет ли новая волна обманутых дольщиков, и смогут ли они отстоять свои права в суде. Об этом мы говорим сегодня в программе. Гости в студии: Максим Макаров – начальник управления департамента жилищной политики города Москвы и Сидоров Артем – председатель коллегии адвокатов «Правовая защита». Приветствую вас в студии.
Максим, и так, мэр произнес эти слова: «в Москве больше нет обманутых дольщиков» и, казалось бы, можно порадоваться за те семьи, которые стали, в общем-то, жертвами недобросовестных застройщиков. Таких семей было 3 371, и они 100% получат свои квартиры, это понятно. Хочется поставить точку, но почему-то ставится многоточие. А вы как считаете?
Максим Макаров: Ну, наверно речь идет о «новой волне», так называемых обманутых дольщиков. Эта тема в средствах массовой информации неоднократно обсуждается. И, прежде всего, речь идет о тех дольщиках, которые вложили средства в недостроенные объекты.
Андрей Левченко: Вкладывали они деньги не в недостроенные объекты, они вкладывали деньги в дома на этапе строительства, предполагая, что купят квартиру подешевле и получат ее в срок и так далее.
Максим Макаров: Я имел в виду, что на сегодняшний день эти объекты недостроены. Вот говоря об обманутых и не обманутых конечно нужно договориться об определении.
Андрей Левченко: Давайте договоримся. Кого мы будем считать обманутым дольщиком?
Максим Макаров: Значит, обманутым дольщиком надо считать тех, кто обманут в каком смысле. Значит инвестор, который должен был построить этот объект по какой-то причине сделать этого не смог. Либо по финансовым причинам, либо это было чистое мошенничество. Но в данной ситуации дольщик оказывается именно обманутым. Если во время не был построен объект – в тот срок, который был определен, то их нельзя считать полностью обманутыми. То есть, пока инвестиционный контракт с инвестором не расторгнут, еще есть, в общем-то, шанс чтобы этот объект был достроен. И поэтому дольщик – это соинвестор данного строительства, и к обманутым его отнести нельзя.
Андрей Левченко: Максим, скажите, это подход Правительства Москвы, или это общепринятая юридическая норма? Есть закон, который дает четкое понятие обманутого дольщика?
Максим Макаров: Нет, закона нет.
Андрей Левченко: Артем, как Вы понимаете и есть ли действительно в наших законах понятие «обманутый дольщик»? Артем Сидоров: Дело в том, что самого понятия «обманутый дольщик» как такового нет, но я считаю, что оно намного шире, чем то понятие, которое вкладывает в это Департамент жилищной политики и в целом Правительство Москвы. То есть Правительство Москвы оно избирательно обеспечило квартирами граждан по определенным очень жестким критериям. В принципе, конечно, это очень хорошо и, в общем-то, должны благодарить Правительство.
Андрей Левченко: Другие регионы даже этого не делали.
Артем Сидоров: Да, другие регионы даже этого не делали. Но я считаю, что в целом обманутым можно назвать любого дольщика, который заключил договор, которому пообещали, что его квартира будет построена в определенный срок с определенным качеством, но эти обязательства были существенно нарушены. Уже получается, что его обманули.
Андрей Левченко: Ну, то есть, скажем, что если в договоре указывается, что квартира должна быть сдана, скажем, в конце 2009 года, а феврале 2010 дом не сдан, получается что это уже обманутый дольщик?
Артем Сидоров: Да, получается что уже обманутый дольщик. Другое дело, что его положение может быть лучше тех дольщиков, компании которых совсем обанкротились и перестали существовать. Но, тем не менее, его права нарушаются и нужно их защищать. Другое дело, какие механизмы для этого использовать. Либо с помощью Правительства Москвы, либо через суд, либо путем объединения самих дольщиков. Но, тем не менее, он не перестает быть обманутым.
Андрей Левченко: То есть, Артем, получается, что все-таки попадает человек в список инвестора или не попадает в список обманутых дольщиков, все это передается на усмотрение региональных властей? Правильно я понимаю?
Артем Сидоров: Да, безусловно. Просто нет такого в законодательстве понятия - «обманутый дольщик».
Андрей Левченко: Хорошо. Максим, скажите, а есть ли у Вас какие-то экспертные значения оценки того, сколько у нас в стране в принципе потенциально обманутых дольщиков? Или уже обманутых дольщиков? То есть тех людей, которые, ну скажем так, уже год не могут получить свое законное жилье, которое, скажем, должны были сдать в середине 2008 года или в начале 2008 года?
Максим Макаров: Ну, вот есть такие оценки, которые проходят тоже в средствах массовой информации. Порядка 250 тысяч таких дольщиков по стране в настоящее время есть.
Андрей Левченко: 200 тысяч.
Максим Макаров: 250 тысяч.
Андрей Левченко: 250 тысяч. А в Москве? В Москве если, скажем, расширить список этих людей до определения Артема, и, скажем, до Вашего критерия? Вряд ли это все ограничивается тремя тысячами.
Максим Макаров: Тремя тысячами ну, безусловно, не ограничивается. Но пока такой цифры нет, сколько еще таких добавится. Я повторю то, что вот те дольщики, которые сейчас в недостроенных объектах – они у нас не рассматриваются.
Андрей Левченко: Ну а как же? Ведь человек рассчитывал, что получит квартиру в начале 2009 года, сейчас он видит, что дом не строится, документы у него на руках, он ведь считает себя обманутым.
Максим Макаров: Дело вот в чем. Значит, Правительство Москвы рассматривает с какой позиции данный вопрос. С позиции помощи. Помощи дольщикам. Обманутые они или не обманутые. По обманутым дольщикам, как Вы уже назвали цифры, 3371 дольщик получили квартиры, в том числе с помощью города Москвы.
Андрей Левченко: Прежде всего, с помощью города Москвы. Скажем так.
Максим Макаров: Да, прежде всего. Ну, я немножко по-другому хотел поставить вопрос. В том числе и площадь, которая принадлежит городу Москве. Потому что две схемы было осуществления помощи: это дострой с помощью других инвесторов, и инвестор из своей доли, то есть с обременением, брали указанный объект и из своей доли отдавали квартиры.
Андрей Левченко: Хорошо, а должен ли город помогать? Кто должен помогать дольщикам? Не совсем понятно. Почему, в данном случае я не имею в виду Москву, а в принципе другие регионы, - почему региональные власти должны этим заниматься?
Максим Макаров: Ну, вот как неоднократно говорилось, это дело чести Правительства Москвы решить этот вопрос. Вот то, что обязан город этим заниматься в принципе такого нет.
Андрей Левченко: Артем, а что Вы скажете по этому вопросу? Кто должен заниматься решением этой проблемы?
Артем Сидоров: Я бы поставил здесь вопрос шире немного. Я о чем бы хотел поговорить – о том что вообще ситуация вся с обманутыми дольщиками она возникла потому, что у нас ненадлежащий контроль осуществляется на строительном рынке в целом. Как недостаточно законодательное регулирование, так и уже по имеющимся достаточно хорошим законам, тому же 214 Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», не проводится контроля за их соблюдением.
Андрей Левченко: Артем, Вы сейчас продолжите. Я предлагаю послушать очень интересную цитату Николая Кошмана.
Николай Кошман: В последние годы многие инвестиционно-строительные компании и банки проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства. Строили, в основном, на банковские кредиты, возврат которых обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке. Как только продолжение кредитования стало недоступным - вся стройка встала. И сегодня мы пожинаем горькие плоды. Николай Кошман – президент ассоциации строителей России.
Андрей Левченко: Артем, ну получается, что все стали заложниками вот этой неразберихи: региональные власти и покупатели жилья и строители.
Артем Сидоров: Безусловно, ответственность тут нужно поделить на всех. И на региональные власти, и на федеральные власти и на самих дольщиков, которые зачастую ненадлежащим образом изучают документы при инвестировании в строительство и мошенники различного рода активно этим пользуются. Но, тем не менее, я считаю, что необходимо все-таки ужесточить контроль на строительном рынке в целях недопущения вот той ситуации, которая сложилась сейчас, уже в дальнейшем. Потому что, фактически, к чему мы сейчас пришли. Что был принят 214 закон - хороший закон.
Андрей Левченко: Его долго обсуждали.
Артем Сидоров: Да, долго обсуждали
Андрей Левченко: Он был предметом жестких дискуссий. Говорили о том, что вот он – именно тот закон, который решит все проблемы. И вдруг выясняется, что главная проблема – это 214 закон. Как такое могло произойти?
Артем Сидоров: Да. Закон в принципе хороший. Закон защищает права дольщиков. Но, закон приняли, а механизм, который бы приводил к тому, чтобы большинство, по крайней мере, застройщиков работало по этому закону, разработан не был. И, более того, не то что не был разработан механизм…
Андрей Левченко: Но они не работают почему – потому что им не выгодно работать по этому закону. Там есть серьезные проблемы с налогообложением, с оформлением документов, всевозможные проблемы, которые…
Артем Сидоров: Да. В том числе. В итоге получается, что те договоры, которые заключались до 214 закона - по ним намного легче защищать права дольщиков в суде, чем по тем договорам (вексельные схемы, предварительные договоры, агентские договоры), которые были заключены уже после 214 закона.
Андрей Левченко: Хорошо. Максим, а когда вы помогаете, когда Правительство Москвы помогает, то на основании каких договоров? То есть, какой документ является для вас приоритетом?
Максим Макаров: В основном это те договоры, которые были заключены до 214 закона. То есть вот с такими вексельными схемами мы не сталкивались в своей практике.
Андрей Левченко: А ведь таких людей, которые покупают квартиры по разным схемам очень много. Предлагаю посмотреть на очень, в общем-то, страшные данные. «Серая» схема реализации квартир доминировала на рынке Москвы и ближайшего Подмосковья. По экспертным оценкам на пике рынка наиболее популярной была вексельная схема. На нее приходится около четверти контрактов. По 20% составляли договоры соинвестирования и предварительной купли-продажи. Официальные долевые контракты составляли только 11%. На договоры переуступки прав требования приходилось 6% контрактов. Максим, вот хотелось бы спросить, а если к Вам придет покупатель квартиры, которую приобретал по одной из озвученных схем. Не по официальному договору долевого строительства. Что вот он услышит в ответ?
Максим Макаров: То есть Вы хотите спросить, откажем ли мы ему в предоставлении или нет, да?
Андрей Левченко: Да.
Максим Макаров: Ну, здесь схема просто несколько сложнее. Поскольку в начале рассматривается тот объект долевого участия, по которому принято решение или не принято помогать дольщикам. Поскольку если есть обязательства города Москвы, если есть распоряжение постановления Правительства Москвы по строительству, есть инвестиционный контракт, заключенный с Правительством Москвы, и инвестор не смог достроить – там свою ответственность видит город в данной ситуации.
Андрей Левченко: Ну, то есть получается, что человек, который приобретает жилье должен внимательно смотреть на эти документы, которые Вы озвучили?
Максим Макаров: Безусловно.
Андрей Левченко: А эти документы предоставляют? С ними можно легко ознакомиться?
Максим Макаров: Безусловно. Все это предоставляется и все это есть в Интернете. В общем-то, это все есть. Распоряжение и постановление Правительства Москвы это вообще не закрытая информация.
Андрей Левченко: Хорошо, Максим. А почему же тогда из 30 договоров долевого строительства в полном соответствии с Федеральным законом 214 из тридцати заключается только один?
Максим Макаров: Ну, как уже говорилось, то, что с внедрением 214 закона, который оказался застройщикам невыгоден и договор долевого участия заключается только на одиннадцать процентов. Возникли вот эти, так называемые, «серые» схемы. В обход вот этого договора долевого участия. Соответственно, почему заключается такой маленький процент? Значит, на рынке этих услуг доминируют именно эти «серые» схемы. То есть, не может просто приди вкладчик (дольщик) и сказать - я хочу вот такой вот договор заключать. И с ним застройщик может вот такой вот договор не заключить.
Андрей Левченко: Ну, хорошо. А что можно тогда рекомендовать, Артем? Если человек приобретал квартиру через вексельную схему, строительство дома остановилось, человек считает себя обманутым и что, он не может никак себя защитить? Он потерял деньги, он не получил квартиру?
Артем Сидоров: Нет, безусловно, бороться нужно и судебная практика уже начинает нарабатываться по этим схемам. По предварительным договорам. Ну что здесь можно сделать порекомендовать. Во-первых, если вы заключили предварительный договор и с вас по нему взяли деньги – это явно незаконно, потому что законодательство запрещает брать деньги по предварительным договорам. Можно обратиться в суд и, по крайней мере, попытаться эти денежные средства вернуть. С вексельной схемой сложнее. Формально получается, что гражданин заключает договор, деньги за квартиру не платит, вроде формально соблюден закон, а приобретает просто вексель. То есть, дает денег в долг строительной компании, а строительная компания обязуется ему, там, в 2011 году этот долг выплатить. Здесь конечно сложнее, потому что предъявить вексель к оплате конечно гражданин может, но получается только в 2011 году. Тут нужно разбираться в каждом конкретном случае. Возможно, попытаться признать всю эту схему притворной сделкой.
Андрей Левченко: То есть человеку придется идти в суд?
Артем Сидоров: Да, безусловно. Либо обращаться непосредственно в строительную компанию и договариваться мирно. Но, с учетом кризиса и того, что реализация многих объектов приостановилась, это сделать все сложнее и сложнее. То есть, если раньше, как правило, просто квартира выставлялась на реализацию, находился новый покупатель, пусть даже со скидкой с какой-то, и человек деньги получал, то сейчас это сделать сложнее. Потому что застройщику, во-первых, это невыгодно, поскольку он и свои не может продать объемы, а во-вторых, найти покупателя даже самому гражданину, через риелторов, достаточно сложно. Только с очень большим дисконтом. А если строительная компания вообще остановила строительство, или только все на стадии котлована, то здесь, получается, только обращаться в суд. Признавать это притворной сделкой.
Андрей Левченко: Максим, ну какая-то тупиковая ситуация получается. Закон не совершенен. Предлагают вексельную схему. Свои права придется отстаивать в суде. Вот что делать в этой ситуации? Почему до сих пор не изменили, не поправили этот Федеральный закон? До сих пор идут обсуждения.
Максим Макаров: Ну, сейчас идут поправки, в общем-то, в 214 закон, который несколько ужесточает эти позиции, в частности за применение других схем там накладываются штрафы определенные. В первом чтении прошел этот закон. Как это будет двигаться дальше мы посмотрим, покажет время. Вот сейчас мы говорили о чем - о том, что человек, который заключил по вексельной схеме договор – как ему вернуть деньги. Но суть то не в том, как вернуть деньги, а в том, как получить квартиру. Потому что в основном люди хотят ее получить.
Андрей Левченко: Но Вы и сами сказали, что Правительство Москвы в этом случае помогать не будет.
Максим Макаров: Вы просто не так поняли. Значит, как помогает Правительство в этом случае. Это борьба с недостроем. Комплекс нашей архитектуры строительства, градостроительной политики занимается этим вопросом. В каждой Префектуре занимаются этим вопросом. Где недостроенные объекты – выясняется по каким причинам, и принимаются меры по дострою.
Андрей Левченко: Максим, получается так, что мы сами себе создаем проблемы, а потом мужественно их решаем. Мэр Москвы говорил, что приходилось предпринимать какие-то супер-усилия для того чтобы решить проблему этих трех тысяч семей. А по экспертным оценкам, по прогнозам, вторая волна проблемных дольщиков может быть значительно больше. Мы сейчас говорили, что договоров долевого строительства полтора миллиона. Если 80% жилья заморожено, то можно предположить что, 80% - восемьсот тысяч, - потенциальные проблемные покупатели жилья. И что с ними делать? Кто будет с ними решать все эти проблемы?
Максим Макаров: Ну, вопрос опять такой же. Значит, как достраивать жиле. Сейчас мы с вами находимся в кризисе.
Андрей Левченко: У Москвы есть деньги. А вот если говорить не о Москве, а в целом о рынке. В Москве есть деньги, а есть регионы, где нет денег. Кто там будет достраивать?
Максим Макаров: За регионы я ответить не могу.
Андрей Левченко: Артем, может быть Вы что-нибудь скажете?
Артем Сидоров: Тут такой момент, что гражданин он, когда вкладывает денежные средства в новостройку – он вступает в рыночные отношения.
Андрей Левченко: Осознает что это риск.
Артем Сидоров: Осознает что это риск. Но это не снимает с государства обязанности осуществлять контроль. Потому что право на жилище – это одно из прав, гарантированных конституцией. Государство должно содействовать строительству жилья. Поэтому, нужно просто было наводить порядок на рынке. Поскольку государство на рынке порядок не навело, ну что здесь остается делать? Предпринимать только вот эти вот действия, которые предусмотрены законодательством.
Андрей Левченко: Нет, ну и надо предпринимать действия, чтобы этого не допустить в будущем.
Артем Сидоров: Безусловно.
Андрей Левченко: Максим, а как Вам вот такая вот идея, которая практикуется в высокоразвитых странах: гражданам - конечному покупателю жилья, запрещено приобретать квартиру на этапе строительства. Этим должны занимать квалифицированные высокоразвитые инвесторы. И тогда проблем бы не было.
Максим Макаров: Возможно да, таких проблем бы не было. Но так вот переломать сразу в одночасье рынок тоже не удастся. Ведь вот долевое участие в строительстве это те финансы, которые принимают застройщики на этапе строительства и они ими пользуются, для того чтобы можно было достроить объект. Поэтому здесь много вопросов и финансовых и юридических завязано, в общем-то.
Андрей Левченко: Ну, хорошо. Максим, а как Вы считаете, будут ли они решены? Можно ли надеяться, что мы наведем порядок на строительном рынке? Точнее не на всем рынке, а вот на этапе продажи квартиры конечным потребителям. Потому что люди зарабатывают эти деньги трудом, а в конечном итоге не получают ничего.
Максим Макаров: Я думаю что, безусловно, надо позитивно смотреть на этот процесс.
Андрей Левченко: Ну, мы позитивно смотрим. Артем, как Вы смотрите на этот процесс?
Артем Сидоров: Я считаю, что если не будет лоббирования интересов у строительных компаний поддержки «серых» и обходных схем, то, возможно, что в будущем проблему удастся решить.
Андрей Левченко: Спасибо. Гостями в программе сегодня были Максим Макаров – начальник управления департамента жилищной политики города Москвы и Сидоров Артем – председатель коллегии адвокатов «Правовая защита».
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
30 июля 2009 года в 13-30 на канале РБК-ТВ председатель коллегии адвокатов “Правовая защита” Сидоров Артем Александрович принял участие в передаче, посвященной защите прав соинвесторов строительства жилья в условиях кризиса. Что делать, если стройка остановилась, а застройщика банкротят? Какова судебная практика по признанию прав на квартиры по договорам соинвестирования и предварительным договорам? На эти и другие вопросы постарались ответить гости в студии. В передаче также принял участие руководитель управления ДЖП и ЖФ г. Москвы Максим Макаров. Далее мы публикуем видео и расшифровку беседы. 
