Адвокат "Правовой защиты" Артем Сидоров дал комментарий к статье, опубликованной в газете "Квартирный ряд".

Если растает айсберг по имени «ЖСК»

В апреле исполнится семь лет с тех пор, как вступил в действие известный Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Все «заинтересованные лица» знают теперь благодаря этому документу, что добросовестные застройщики заключают с будущими владельцами квартир договоры долевого участия.

Однако существует еще один законный способ покупки нового жилья – через создание жилищно-строительных кооперативов. О том, с какими проблемами могут столкнуться те, кто выбирает именно этот способ, мы и поговорим.

Тринадцать статей Жилищного кодекса

Деятельность жилищно-строительного кооператива подчиняется 13 статьям Жилищного кодекса РФ. В них сказано, что ЖСК представляет собой объединение физических или юридических лиц (не менее пяти), которые своими средствами обеспечивают строительство, содержание, реконструкцию многоквартирного дома в интересах всех пайщиков и для обеспечения их потребности в жилье. Кодекс не оговаривает необходимость оформления площадки под строительство в собственность кооператива.

Также закон не требует от него, чтобы он непременно выступал в качестве застройщика.

ЖСК в своей деятельности руководствуется лишь уставом. Он должен содержать всего несколько обязательных положений, которые регулируются Жилищным кодексом. Все остальное оставлено на усмотрение учредителей кооператива.

Разрешение задним числом

Чтобы начать стройку, застройщик должен получить права на земельный участок, на котором собирается строить, подготовить и согласовать проект, получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию. Лишь после этого застройщик вправе получать с дольщиков деньги на строительство.

Однако оформление документов порой затягивается на годы. Нередко застройщики реализуют свои проекты на площадках, права на которые должным образом не оформлены, строят без разрешения (его часто получают, когда стройка уже подходит к концу).

В такой ситуации для многих «безденежных» стройкомпаний едва ли не единственным выходом остается ЖСК. Его создание позволяет привлекать средства граждан до того, как получено разрешение на строительство.

Кроме того, эта схема привлекает застройщиков еще и тем, что условия, на которых заключаются договоры долевого участия, гораздо более жесткие, чем те, которые прописаны в механизмах деятельности ЖСК. Ну, и самый главный плюс как для застройщиков, так и для дольщиков - полная легальность данной схемы, которая прямо предусмотрена законодательством и, в частности, тем же 214-м законом.

Можно проголосовать

Самый весомый аргумент за ЖСК: у пайщиков существуют определенные инструменты контроля над деятельностью кооператива. Они могут повлиять на принятие решений путем голосования на общем собрании и даже сменить руководство кооператива, если посчитают, что оно не защищает их права.

Если пайщики объединятся и у них будет более 50% голосов, они могут взять управление ЖСК в свои руки в случае возникновения проблем. Что невозможно при других схемах приобретения жилья.

В случае, когда что-то пойдет не так со строительством дома, сами члены ЖСК могут инициировать созыв общего собрания (например, с повесткой дня о переизбрании правления или избрании нового председателя кооператива). Правда, осуществить это на практике довольно сложно – такое право обычно максимально ограничивается. Ведь ЖСК, как правило, находится под контролем застройщика.

Закон – наш щит и меч!

Между тем известно, что застройщики не в восторге от 214-го, поскольку он ужесточает требования к ним и повышает ответственность перед дольщиками. В договоре долевого участия четко фиксируются все условия. Например, застройщик должен строго соблюдать сроки строительства, а в случае срывов – платить неустойку. Дается также гарантия на довольно большой срок на жилое здание – пять лет.

Но закон есть закон, и в последнее время многие застройщики переходят от «серых» схем реализации квартир к передаче физическим лицам прав на получение квартиры по завершении строительства через схему с участием ЖСК.

ЖСК – отдельное юридическое лицо. Кооператив может быть как сам себе застройщик, так и сам себе инвестор. В первом варианте создается жилищно-строительный кооператив, который сам на себя получает разрешение на строительство, за свой счет строит дом, используя деньги, которые были внесены в виде паевых взносов. Правда, на практике этот вариант встречается сейчас редко.

Возможен и иной сценарий: кооператив выступает соинвестором застройщика, заключая с компанией договор на вложение средств в часть квартир многоквартирного дома, которые оплачивают пайщики.

Обычно это выглядит так. Застройщик, задумавший построить дом, создает жилищно-строительный кооператив из своих сотрудников или иных, фактически подконтрольных ему физических лиц. Или уже созданный ЖСК заключает с застройщиком инвестиционный договор (в соответствии с 214-м законом такой договор может быть заключен между юридическими лицами). Согласно его условиям, кооператив должен заплатить застройщику деньги, а тот, в свою очередь, по завершении строительства обязан передать ЖСК готовые квартиры, которые поступают пайщикам, внесшим взносы.

На практике чаще применяется именно эта схема.

Почувствуйте разницу

Не будем скрывать, приобретение квартиры через ЖСК на этапе строительства сопряжено с определенными рисками.

Вот один из них. Вступая в кооператив, созданный самим застройщиком, гражданин берет на себя и все последствия деятельности такой организации. То есть выступает уже не как потребитель каких-либо услуг, когда заключает договор с застройщиком, а как член организации под названием жилищно-строительный кооператив.

Чем это чревато? Прежде всего, тем, что если, например, не будут соблюдены сроки строительства или произойдут еще какие-то нарушения, окажется практически невозможным взыскать неустойку или применить иные санкции. С кого взыскивать – с самих себя? Ведь это ваша организация, вы сами ее создали. Отношения в кооперативе основаны на членстве, а потому в применении санкций к ЖСК суд, как правило, отказывает.

Почувствуйте разницу: при заключении инвестиционного договора (договора уступки прав или договора долевого участия в строительстве) граждане вступают в договорные отношения только с застройщиком или посреднической организацией. Четко обговариваются все сроки, права и обязанности сторон. При этом сумма, подлежащая оплате, обычно точно указывается в договоре и не может меняться.

Доплата в случае возникновения проблем осуществляется лишь с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.

В ЖСК по-другому. Набрать кворум довольно проблематично, ведь многие, кто заключил договор с кооперативом, живут в других городах. К тому же в большинстве случаев, когда происходит инвестирование в строительство жилья, с гражданина, помимо подписания с ним договора и других бумаг, берут доверенность на кого-то из сотрудников компании-застройщика с правом голосования на общем собрании. Обычно кворум набирается как раз из таких людей – с доверенностями. И они проголосуют так, как это выгодно застройщику. К примеру, общее собрание или правление решат сделать дополнительные взносы.

По договору долевого участия с застройщиком устанавливается фиксированная стоимость приобретаемой квартиры, и ему не придется доплачивать в ходе строительства. В отношениях же с членами жилищно-строительного кооператива такая фиксация невозможна. Даже если она прописана в договоре, ЖСК вправе ее изменить. И тогда придется заплатить. Либо – воспользоваться правом на возврат паевых взносов на квартиру.

Особенно это неприятно и опасно, когда сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой, т. к. такому кооперативу проще обосновать (и доказать в суде) возникновение дополнительных расходов. В судебной практике известны случаи, когда пайщики доплачивали до 50 процентов от той суммы, которую внесли первоначально. Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что подобное случается редко и обычно доплату вносить не приходится.

Дополнительные огорчения

Одно из них – необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.

Возможно также исключение пайщика из членов кооператива, что автоматически влечет за собой расторжение договора с ЖСК, т. к. в его уставе предусматривается именно такой порядок. Если в уставе есть такие основания, по которым пайщик может быть исключен из ЖСК (например, не выполнил решение общего собрания о доплате), он будет исключен. При долевом строительстве подобная ситуация невозможна.

Всегда существует вероятность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.

Отнюдь не в его интересах и отказы судов во взыскании неустоек и применении других санкций за затяжку сроков строительства и иные нарушения. Ведь отношения основаны, прежде всего, на членстве в кооперативе, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя, надо сказать, практика по таким делам довольно противоречива.

Наконец, не исключены сложности с расторжением договора и возвратом денег. Поскольку в договоре не фиксируются точные сроки завершения строительства, кооператив вправе устанавливать и переносить их по решению общего собрания. Дольщикам остается лишь ждать, когда дом будет построен. При затягивании сроков предоставления квартиры очень сложно расторгнуть договор и вернуть деньги, так как в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен сложный механизм возврата средств. Денег у кооператива может просто не быть физически.

При схеме, когда дом строит не сам ЖСК, а через него лишь реализуются квартиры, деньги вносятся в кооператив и сразу перечисляются застройщику. Если же в ходе строительства возникают проблемы, то при отсутствии поступлений от вновь прибывших пайщиков, денег на возврат паевых взносов попросту нет.

Хотя, конечно, можно попытаться вернуть свои кровные через суд. Во всяком случае ЖК РФ устанавливает двухмесячный срок для возврата средств. Причем больше шансов быстро вернуть деньги в том случае, когда строительство дома осуществляется самим ЖСК.

Правда, кроме паевых, устанавливаются еще вступительные и целевые взносы. Их, скорее всего, не удастся вернуть и через суд.

Чтобы не остаться в накладе

Как следует действовать, если возникли проблемы и строительство дома пошло, мягко говоря, не по плану?

В соответствии с уставом ЖСК можно инициировать проведение внеочередного общего собрания или, лично присутствуя на одном из собраний, включить в его повестку обсуждение возникших проблем. В частности – потребовать отчета о расходовании средств.

Когда дом строится очень долго, можно попытаться признать право собственности на долю в виде квартиры (если, конечно, квартиры физически существуют) хотя и незавершенного строительства. Либо стоит попробовать признать право на долю в виде дроби – на часть дома. Хотя практика по таким делам противоречива.

Если есть информация о том, что у ЖСК имеются деньги, можно попытаться из него выйти и вернуть свои паевые взносы.

При наличии глобальных проблем (дом вообще не строится, председатель скрылся вместе с печатью), когда больше половины дольщиков недовольны действиями правления по контролю над застройщиками, можно избрать новое правление кооператива. И пусть оно возьмет дело в свои руки.

Комментарий специалиста

Артем Сидоров, адвокат коллегии адвокатов «Правовая защита»:

– Жилищно-строительный кооператив является сегодня наиболее распространенной в России законной схемой привлечения средств граждан в строительство не на основании 214-го ФЗ. При этом почти за всеми активно действующими ЖСК стоит фирма-застройщик, для которой ЖСК является по сути отделом продаж.

Схема реализации квартир через кооперативы выгодна застройщикам, главным образом, потому, что позволяет уйти от ответственности при возникновении проблем. Особенно в тех случаях, когда сам ЖСК не является застройщиком. (К слову сказать, в столице кооперативов, которые строят сами – единицы).

С сожалением приходится признать, что прав у человека, вступившего в кооператив меньше, а обязанностей больше, чем у участника долевого строительстве. У пайщиков нет прямого договора с застройщиком, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко внести изменения в пользу «опекуна»-застройщика.

Если же организаторы кооператива окажутся мошенниками, то привлечь их к ответственности и вернуть деньги будет очень трудно. Относительную гарантию надежности может дать лишь хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК. Поэтому при выборе кооператива необходимо консультироваться с юристами и обращаться только в хорошо зарекомендовавшие себя на рынке компании.

Возможен, к примеру, сюрприз в виде двойной реализации квартир. Дело в том, что, хотя между ЖСК и пайщиками чаще всего заключаются договоры, они не подлежат обязательной госрегистрации. Исключить же двойные продажи можно лишь при регистрации договоров в Росреестре. Однако пока процедура предусмотрена только для договоров, заключенных в соответствии с 214-м законом об участии в долевом строительстве.

Также на пайщиков ЖСК не распространяется законодательство о защите прав потребителей, а, следовательно, ни о каком взыскании убытков или неустойки и речи быть не может. Тут уж хотя бы паевой взнос вернуть... Серьезные проблемы могут возникнуть в случае передачи квартиры ненадлежащего качества.

Совет может быть такой: если вы хотите приобрести квартиру на стадии строительства, лучше выбрать объект, в отношении которого можно заключить с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Главное его преимущество состоит в том, что условия договора четко регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, и дольщики имеют ряд гарантий в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Если приобретаете жилье у ЖСК, выбирайте кооператив, который сам является застройщиком. Хотя найти такой вариант трудно.

Приобретать или нет квартиру через жилищно-строительный кооператив, каждый решает сам. Но в любом случае необходимо детально ознакомиться с уставом и иными внутренними документами ЖСК, с договором. Причем лучше для этого обратиться к адвокату, специализирующемуся на подобных делах.

http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/11810/

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!