Новые правила аренды земельных паев

Новые правила аренды земельных паев

С 27 января 2011 г. аренда земельных паев теряет силу. Как подготовиться к новым отношениям?

В начале 90-х годов жители сёл и деревень в массовом порядке приватизировали земли бывших колхозов и совхозов. Получив свидетельство на право собственности на земельный пай, граждане в том же массовом порядке сдавали свои доли в аренду различным коммерческим организациям.

Земельный пай не является отдельным участком, он даёт лишь право собственности на землю в доле со всеми остальными собственниками. При этом нигде не записано, каким именно участком владеет собственник земельного пая (земельной доли).

С 27 января 2003 г. начал действовать федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Требования к договорам аренды изменились.

Объектом аренды теперь могут быть не земельные доли, а только земельные участки, выделенные в счет доли в праве общей собственности на участок, с установленными границами (абзац 2 части 2 ст. 12 Федерального закона  от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Привести свой договор в соответствие с этим законом дело довольно хлопотное. Для выделения участка необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ. Затем нужно поставить участок (или передаваемое в аренду поле, в состав которого входят земельные доли) на кадастровый учет. Каждый дольщик должен ­ получить в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельную долю в уже зарегистрированном конкретном участке (поле). Наконец, договор аренды заключается и регистрируется их в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. На каждом этапе приходится нести расходы по найму специалистов и уплате государственной пошлины.

Закон «об обороте земель ...» требует, чтобы все договоры аренды земельных долей, заключенные до 27 января 2003 г. были переоформлены таким образом (ч.2 ст. 16 Закона «Об обороте земель …»).

Уважаемый читатель спросит, какое ему дело до таких  формальностей. С 27 января 2011 г. все договора аренды земельных паев теряют юридическую силу. Теперь к отношениям между собственником земельного пая и сельскохозяйственной организацией будут применяться правила о доверительном управлении имуществом. Бывшие арендаторы превратятся в доверительных управляющих, а арендодатели – в учредителей управления.

Изменятся права и обязанности сторон. Арендодатель станет учредителем управления, а арендатор -  доверительным управляющим.

С 27 января 2011 г. хозяйствующая организация  сможет издать приказ о том, что все земельные доли находятся у неё в доверительном управлении. Хорошо это или плохо? Сейчас прибыль от использования земельного пая арендатор оставляет себе. Собственнику причитается только арендная плата. При доверительном управлении, наоборот, собственник пая вправе требовать прибыль себе, поскольку именно собственник является выгодоприобретателем (ч. 1 ст. 1012 ГК РФ). Сам доверительный управляющий по закону сможет рассчитывать только на вознаграждение, которое оговорено в договоре доверительного управления, и возмещение издержек по управлению землей. Вознаграждение управляющему может выплачиваться только за счет доходов от использования переданного в управление имущества (ст. 1023 ГК). Это и не удивительно. Доверительный управляющий, по закону своего рода слуга, а собственник имущества – его клиент. 

Может быть, гражданину-собственнику одного единственного пая и нет дела до выбивания из доверительного управляющего больших прибылей. В силу юридической неграмотности, больших издержек на судебный процесс и малой доли дохода. Однако картина совершенно меняется, если все паи в своё время  были выкуплены сельскохозяйственной организацией и в доверительном управлении оказывается целое поле. Управляющий может рассчитывать на вознаграждение, указанное в договоре доверительного управления. Так гласит ст .1023 ГК РФ. Что делать, если до 27 января 2011 г. таковой договор так и не был заключён? Если стороны не договорились сами, дело будет разрешать суд и принимать решение ему будет довольно сложно. В таких случаях суд определяет вознаграждение «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги» (ч.3 ст. 424 ГК РФ). Однако в Рязанской области ещё нет устоявшегося рынка услуг по доверительному управлению земельными паями. Судебная практика пока ещё не сформировалась. Сторонам придется самостоятельно выискивать «сравнимые обстоятельства» и «аналогичные товары, работы, услуги».

В то же время есть неприятные новости и для учредителя управления. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счёт этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество  доверительного управляющего, в при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление  (ч.3 ст. 1022 ГК РФ).

Проще говоря, при банкротстве колхоза, долевая земля может уйти за долги кредиторам. А если её не хватит, то по обязательствам перед кредиторами бывший собственник земельного пая сможет ответить своей машиной, второй квартирой, гаражом и счетом в банке.

Наилучший уход от этих проблем – не доводить дело до суда, а всё-таки заключить договор доверительного управления земельными паями, или переоформить аренду паев на аренду участков.

Подробности о заключении договоров доверительного управления земельными паями и оформлении договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения вы можете узнать в компании «Правовая Защита».

За более подробной информацией Вы можете обратиться по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 13 оф. 402, сайт:  www.realtylaw.ru/ryazan, e-mail: ryazan@realtylaw.ru.
Запись на консультацию по телефону: (4912) 95-39-45.

Рекомендовать страницу друзьям в:

• Класс!