Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ Задать вопрос адвокату
Обзор практики рассмотрения судами Калининградской области
Обзорпрактики рассмотрения судами Калининградской области гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений
Калининградским областным судом проведено обобщение практики рассмотрения районными (городскими) судами Калининградской области в 2004 - первом полугодии 2005 г.г. гражданских дел по спорам, связанным с самовольным возведением гражданами зданий, строений, сооружений и осуществлением самовольного переустройства (перепланировки) жилых помещений. В связи с этим из районных (городских) судов Калининградской области были выборочно истребованы гражданские дела названной категории за указанный период времени. Всего для проведения обобщения поступило 50 дел, которые условно можно разделить на три основные категории: - по искам органов местного самоуправления, а также физических лиц, являющихся сособственниками дома, либо земельного участка, чьи права и законные интересы нарушены, о сносе самовольных построек; - по искам граждан о признании права собственности на самовольно возведенные постройки; - иски об утверждении самовольной перепланировки (переустройства) жилых помещений. Анализ представленных гражданских дел позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время в Калининградской области широко распространены факты самовольного строительства гаражей, индивидуальных жилых домов, различного рода пристроек. В нарушение установленных законом правил, без получения необходимых разрешений и согласований для строительства, а также без выделения в установленном законом порядке земельных участков граждане самовольно возводят, а затем пытаются через суд узаконить свои права на такие постройки. Следует отметить, что при определении территориальной подсудности этих дел суды правильно руководствуются требованиями ст. 30 ГПК РФ об исключительной подсудности исков о правах на здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения и правомерно принимают к производству исковые заявления по месту нахождения спорных объектов. Что касается родовой подсудности, то в основном такая подсудность также определяется правильно. Однако в некоторых случаях все же имеет место неправильное толкование и применение судами норм процессуального права, когда исковые заявления о сносе самовольной постройки ошибочно возвращаются гражданам за неподсудностью. Так, определением Черняховского городского суда от 16 июня 2005 г. было возвращено исковое заявление М.К.И. к Д.О.Г., Д.Л.Г. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, предназначенным для обслуживания жилого дома и сносе возведенных на нем самовольных построек в связи с неподсудностью дела районному суду и разъяснено право обращения с иском к мировому судье второго судебного участка Черняховского района Калининградской области. Вместе с тем суд не учел, что в силу ст.ст. 23-24 ГПК РФ споры о сносе самовольной постройки подлежат рассмотрению только районным судом в качестве суда первой инстанции. Указанное определение суда было обжаловано в порядке надзора главой муниципального образования "Черняховский район" и 26 декабря 2005 г. отменено Президиумом Калининградского областного суда (N 44-г-222/2005 г.). Необходимо также отметить, что иски о сносе самовольной постройки, а также о сохранении жилого помещения в переустроенном или перепланированном состоянии являются неимущественными спорами. Споры о признании права собственности на самовольную постройку безусловно являются имущественными и при их подаче должна быть уплачена государственная пошлина, исчисленная из стоимости строения по данным инвентаризационной оценки ФГУП "Ростехинвентаризации"#, от этого же обстоятельства зависит и родовая подсудность таких дел. Вместе с тем, качество рассмотрения дел вышеназванных категорий вызывает ряд замечаний. В отдельных случаях дела рассматриваются поверхностно, без выяснения всех юридически значимых обстоятельств и истребования необходимых доказательств. Не всегда выясняется позиция ответчика по существу спора. Кроме того, протоколы судебного заседания ведутся неполно, в связи с чем не представляется возможным понять позицию ответчика - органа местного самоуправления, в собственности которого находится земельный участок. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание судов на наиболее распространенные ошибки, допускаемые при разрешении этих гражданских дел.
Споры о сносе самовольных построек
Всего на обобщение поступило 13 гражданских дел о сносе самовольных построек, семь из которых были рассмотрены судами с вынесением решения об удовлетворении (частичном удовлетворении) заявленных требований, в удовлетворении одного искового заявления было отказано, а производство по пяти делам прекращено (в связи с утверждением мирового соглашения, отказом от иска, оставлением искового заявления без рассмотрения). Судебное решение только по одному делу было обжаловано в кассационном порядке, в суде надзорной инстанции ни одно из поступивших дел не проверялось. Обобщение свидетельствует о том, что в целом такие иски рассматриваются судами правильно. Истцами по делам о сносе самовольных построек выступают в основном органы местного самоуправления, но имеют место и обращения в суд граждан-сособственников имущества, либо не являющихся собственниками имущества, которым принадлежат другие вещные права на него, а также лиц, чьи права и законные интересы нарушены возведением постройки. Поэтому еще на стадии принятия искового заявления к производству судам следует более тщательно подходить к соблюдению истцом требований ст.ст. 131-132 ГПК РФ по форме, содержанию и документам, прилагаемым к исковому заявлению, чтобы определить, является ли истец надлежащим. В частности, в исковом заявлении обязательно должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца (какие права затрагиваются), а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования. Так, Советским городским судом Калининградской области было принято к производству исковое заявление Б.В.Б. к Ч.В.А., ГО корпоративная стоянка "Прогресс" о запрете строительства и сносе гаража, поданное на личном приеме судьи, в котором истец указал, что с 1981 года располагает гаражом N 743 в ГО "Прогресс", несколько лет назад на небольшом расстоянии от его гаража ответчик возвел гараж, который частично стал препятствовать постановке его автомобиля в гараж, а в настоящее время, без законных на то оснований самовольно увеличил ширину ранее возведенного строения, в связи с чем из-за ограниченности маневра истец практически лишен возможности въезда в свой гараж. Просил запретить Ч.В.А. строительство гаража и обязать его снести как самовольно возведенный. При этом к исковому заявлению была приложена только копия предписания отдела архитектуры и градостроительства администрации г. Советска на имя председателя ГПК "Прогресс". Какие-либо документы, подтверждающие, что Б.В.Б. является владельцем гаража N 743, тем более, что им были заявлены требования о сносе не только части гаража, препятствующей ему в проезде, а всего гаража, представлены не были. Вместе с тем, исковое заявление без движения не оставлялось и было принято к производству. Решением суда заявленные требования удовлетворены частично, Ч.В.Н. запрещено строительство (реконструкция) гаража и возложена обязанность снести фундаментные блоки как самовольно возведенные при строительстве (реконструкции) в целях расширения гаража. При этом, установив, что гараж, самовольно возведенный Ч.В.Н. в 1993 году и расширенный в 2004 году без необходимых разрешений является самовольной постройкой, суд правильно руководствовался требованиями ст. 222 ГК РФ и возложил на ответчика обязанность только лишь по сносу фундаментных блоков, возведенных в 2004 году. Отказывая истцу в удовлетворении остальной части иска о сносе всего гаража, суд обоснованно исходил из того, что права Б.В.Б. строительством этого гаража нарушены не были, гараж построен на земельном участке, ранее отведенном в установленном законом порядке ГПК "Прогресс", которое исковых требований о признании права собственности на этот гараж, либо о его сносе не предъявляло (дело N 2-450/2004 г.). Следует обратить внимание судов на то, что в силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Поэтому, принимая решение по делу о сносе самовольной постройки, когда какой-либо объект права был расширен или увеличен без необходимых разрешений, суд должен возложить на ответчика обязанность восстановить его в прежнее состояние. Между тем, если обратиться к кассационной практике, иногда судами все же допускаются ошибки при разрешении данной категории дел, связанные с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением норм процессуального права. Так, по указанным основаниям суд кассационной инстанции отменил решение Ленинградского районного суда г. Калининграда, которым иск В.Л.Б. был удовлетворен частично, на А.И.В. возложена обязанность по сносу гаража, пристроенного к дому по ул. Тельмана в г. Калининграде за его счет. Дело было направлено на новое рассмотрение. Удовлетворяя исковые требования В., суд исходил из того, что пристроенный к дому А. гараж является самовольной постройкой, при его строительстве допущены нарушения норм СНиП, делающие опасной для здания и жильцов дома его эксплуатацию, а устранение недостатков по предложенному экспертом варианту невозможно, поскольку в подобном случае гараж нельзя будет эксплуатировать по прямому назначению. Вместе с тем, такие выводы были сделаны судом без выяснения в предусмотренном ГПК РФ порядке всех обстоятельств дела. Не соглашаясь с выводами эксперта, указавшего в заключении судебно-строительной экспертизы, что устранение допущенных при возведении пристройки нарушений возможно, суд произвел собственные расчеты и пришел к выводу, что при понижении уровня кровли гаража его эксплуатация будет невозможна, что является неправильным, поскольку суд не обладает специальными познаниями в области строительства. В нарушение ст.ст. 87, 187 ГПК РФ суд не допросил эксперта для разъяснения данного вопроса, не обсудил возможность назначения дополнительной судебно-строительной экспертизы. При этом судебная коллегия указала, что суду следует выяснить, нарушает ли существующая пристройка права истицы, а если ее сохранение после устранения недостатков возможно, будет ли нарушать пристройка в измененном виде интересы В. Также суд не дал оценки доводам истицы о том, что А. не выделен земельный участок под строительство гаража. Необходимо выяснить позицию мэрии г. Калининграда по данному вопросу, установив, согласны ли органы местного самоуправления выделить А. землю под гараж и при каких условиях, возможен ли отвод с учетом требований ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (N 33-6199/2005 г.). Следует отметить, что достаточно часто имеет место и прекращение судами производства по таким делам в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения. В основном это дела по искам собственников смежных земельных участков и находящихся на них индивидуальных жилых домов, когда самовольно возведенные ответчиками на своих участках гаражи и другие хозяйственные постройки были построены без согласия соседей, либо с отклонением от согласованных параметров, и тем самым затеняют их земельные участки. Так, П.Г.А. обратилась в Светлогорский городской суд Калининградской области с исковым заявлением к С.Л.В. о сносе гаража, построенного незаконно, без ее разрешения, расположенного между домом ответчицы и забором, разделяющим земельные участки, являющиеся частной собственностью, указав, что с южной стороны участка этот гараж затеняет ее огород. В ходе судебного разбирательства стороны пришли к мировому соглашению, согласно которому ответчица признает, что на земельный участок истицы падает тень, затеняя его в размере 6 х 2 м, а истица согласна на компенсацию в виде проведения ограждения по границе между их участками, с Востока на Запад по всей длине, которое будет выполнено металлической сеткой за счет ответчицы, но силами П. и С., высота сетчатого ограждения не менее 1,5 м. При этом истица отказывается от исковых требований о сносе гаража. Ответчик обязуется приобрести металлическую сетку до 01 июля 2005 г. Определением суда от 31 мая 2005 г. вышеизложенное мировое соглашение утверждено, а производство по делу прекращено (дело N 2-187/2005). Такой способ урегулирования конфликта по существу проблему не разрешает, но, тем не менее, стороны находят его наиболее приемлемым, поэтому в данном случае мировое соглашение закону не противоречит. Кроме того, представитель органа местного самоуправления - администрации СГО, участвующего в деле в качестве 3-его лица, самостоятельных требований о сносе самовольной постройки не предъявлял и против условий заключенного сторонами мирового соглашения не возражал. Вместе с тем, имеют место и случаи, когда сторонами заключаются, а судом утверждаются мировые соглашения, которые вряд ли можно признать правильными. Утверждая мировое соглашение, суд должен проверить, не противоречит ли оно закону и не нарушает ли прав и законных интересы# других лиц. В случае, если эти обстоятельства имеют место, то в силу ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не утверждает мировое соглашение. Так, например, администрация Светлогорского городского округа обратилась в суд с иском к Ш.А.С. о сносе самовольной постройки, указав, что постановлением главы СГО ответчику был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок, площадью 0,06 га для эксплуатации жилого дома, ранее приобретенного им по договору купли-продажи. Другим постановлением главы СГО в аренду на 5 лет Ш. предоставлен земельный участок площадью 0,0404 га для использования под огород. Ответчик без согласия собственника земельного участка (арендодателя) и получения разрешения на строительство, а также других необходимых согласований, на участке, предоставленном ему для использования под огород, возвел новое строение, визуально соответствующее индивидуальному жилому дому, деревянное, в полтора этажа. Ш. в свою очередь обратился в суд со встречным исковым заявлением к администрации СГО, в котором просил обязать ответчика изменить целевое назначение данного земельного участка и внести соответствующие изменения в договор аренды, а также обязать выдать разрешение на строительство объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке и необходимый пакет документов для регистрации в учреждении юстиции права собственности на неоконченный строительством объект недвижимости. В процессе судебного разбирательства было установлено, что возведенное строение является баней. Определением Светлогорского городского суда Калининградской области от 07 апреля 2005 г. производство по делу прекращено в связи с утверждением между сторонами мирового соглашения, согласно которому администрация СГО обязуется обеспечить акт выбора вместе с ответчиком земельного участка размером 0,0404 га под строительство нежилого объекта (бани) и внести соответствующие изменения в постановление главы СГО о предоставлении этого участка, указав срок аренды - 49 лет, подписать с ним договор аренды в новой редакции, в установленном законом порядке выдать разрешение на строительство этого объекта и технические условия и после выполнения ответчиком взятых на себя обязательств по данному мировому соглашению назначить комиссию по приемке объекта в эксплуатацию, выдав необходимые документы для государственной регистрации права собственности. Ш. обязуется обеспечить акт выбора вместе с истцом указанного земельного участка под строительство нежилого объекта (бани), подписать договор аренды, провести техническое освидетельствование и получить техническое заключение специализированной организации по возведенному на этом земельном участке объекту, выполнить эскизный проект, согласовав его в установленном законом порядке и провести экологическую экспертизу данного проекта, получить разрешение на строительство объекта и другие необходимые разрешения, технические условия, погасить задолженность по арендной плате и после окончания строительства сдать объект в эксплуатацию. Стороны отказываются от своих исковых требований друг к другу по предмету данного спора (дело N 2-35/2005). Таким образом, из содержания данного определения следует, что администрация СГО согласна предоставить Ш. дополнительно земельный участок под возведенную хозяйственную постройку, а последний - произвести все последующие действия по его оформлению, в связи с чем фактически каких-либо препятствий для урегулирования спора во внесудебном порядке не имеется. С таким определением суда вряд ли можно согласиться. Вместе с тем, данное судебное постановление вступило в законную силу и в кассационном либо надзорном порядке не оспаривалось. Разрешая же по существу такие иски судам следует иметь ввиду, что требования об изменении целевого назначения земельного участка бесспорно не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник имущества вправе распоряжаться им по своему усмотрению и если полагает нецелесообразным изменить целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка, суд не может его понудить к таким действиям.
Признание права собственности на самовольные постройки
При проведении обобщения установлено, что иски о признании права собственности на самовольные постройки остаются наиболее распространенными и практически во всех случаях судами удовлетворяются. Так, на обобщение поступило 24 гражданских дела названной категории, по 21 из которых судами принято решение о признании права собственности на самовольную постройку. Эти решения в кассационном либо надзорном порядке не оспаривались. Только по двум делам судом было отказано в удовлетворении заявленных требований, в кассационном порядке эти решения признаны правильными и в Президиум Калининградского областного суда не обжаловались. Производство по одному делу прекращено в связи с отказом сторон от своих исковых требований (основного и встречного). Такое положение дел связано с тем, что, как правило, мэрия г. Калининграда, в муниципальной собственности которой находится земельный участок, исковые требования о признании права собственности признает или не возражает против их удовлетворения. Однако из гражданских дел не всегда ясно, имеет ли место вообще спор о праве и по каким причинам истцы обращаются в суд. В большинстве случаев позиция органа местного самоуправления по делу вообще не выясняется, что характерно для районных судов г. Калининграда. Дела рассматриваются в отсутствие представителя мэрии, при отсутствии отзыва на заявленные требования, в ряде случаев без выяснения причин неявки представителя, что нельзя признать правильным. Так, Центральный районный суд г. Калининграда признал за З.Е.В. право собственности на самовольно возведенный гараж, состоящий из двух боксов, расположенный на придомовой территории дома по ул. Чайковского в г. Калининграде. Удовлетворяя исковые требования, суд принял признание иска ответчиком - мэрией г. Калининграда, переданное по телефону представителем, действующим на основании имеющейся в материалах дела доверенности, что является грубым нарушением норм процессуального права (дело 2-900/2004). В кассационном либо надзорном порядке данное решение суда не обжаловалось. Вместе с тем, выяснение позиции органа местного самоуправления является обязательным, поскольку в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Поэтому, разрешая подобные дела, судам необходимо в обязательном порядке истребовать у ответчика, признающего либо не возражающего против удовлетворения исковых требований, письменное подтверждение о том, что земельный участок истцу будет предоставлен. Следует отметить, что имеют место и такие дела, по которым представитель Мэрии г. Калининграда присутствовал в судебном заседании и не возражал против удовлетворения исковых требований, однако ни из протокола судебного заседания, ни из решения суда не ясно, будет ли в случае признания права собственности на самовольную постройку истцу выделен земельный участок, если да, то на каких правах. Суды данный вопрос в большинстве случаев не выясняют. Октябрьским районным судом г. Калининграда за В.А.А. было признано право собственности на самовольную постройку - жилой дом, который был построен еще в 1967 году его отцом без каких-либо разрешений. При этом в мотивировочной части решения суд сослался на пояснения представителя ответчика - мэрии г. Калининграда, который не возражал против заявленных требований и указал, что вопрос о предоставлении истцу земельного участка под возведенный жилой дом согласован с управлением архитектуры мэрии г. Калининграда. Однако в протоколе судебного заседания вышеизложенное не нашло своего подтверждения, представитель ответчика не возражал против заявленных требований, но указанных пояснений не давал. Какие-либо документы, подтверждающие намерения ответчика предоставить истцу земельный участок под самовольно возведенный дом, в материалах дела отсутствуют. Именно истец суду пояснил, что вопрос согласован с управлением архитектуры (дело N 2-526/2005). Кроме того, принимая признание иска ответчиком - мэрией г. Калининграда, судам необходимо более внимательно подходить к исследованию вопроса о том, не предоставлен ли земельный участок, на котором возведена постройка, в настоящее время другому лицу. По этим основаниям Президиум Калининградского областного суда по надзорной жалобе Р.А.Л., не принимавшего участие# в деле, отменил решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 01 февраля 2005 г. по иску К.С.Н. к мэрии г. Калининграда о признании права собственности на законченный строительством жилой дом и хозяйственную постройку. Судом надзорной инстанции было установлено, что спорный земельный участок под хозяйственной постройкой находится в границах сформированного земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, который поставлен на государственный кадастровый учет и постановлением мэра г. Калининграда от 24 декабря 2004 г. N 3635 предоставлен в собственность под индивидуальное строительство Р.А.Л. 30 декабря 2004 г. между Р. и мэрией г. Калининграда был заключен договор безвозмездной передачи земельного участка в собственность, 11 февраля 2005 г. ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Таким образом, на момент вынесения решения о признании за К. права собственности на хозяйственную постройку, земельный участок, на котором расположена эта постройка, был предоставлен Р. под индивидуальное жилищное строительство (N 44-г-180/2005 г.). Кроме того, следует обратить внимание, что суды не всегда правильно определяют надлежащего ответчика по делу. Так, в случае, если постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке, ответчиком по иску о признании права собственности должен выступать собственник этого участка. Кроме того, к участию в деле подлежат привлечению и другие лица, чьи права и законные интересы в данном случае затрагиваются. Решением Московского районного суда г. Калининграда от 24 декабря 2004 г. были удовлетворены исковые требования К.Л.И. к инспекции ГАСН мэрии г. Калининграда о признании права собственности на самовольно возведенную пристройку. При этом суд не учел, что ГАСН Мэрии г. Калининграда в данном случае не является надлежащим ответчиком по делу. Судом было установлено, что К.Л.И. является собственником 0,3 доли жилого дома на основании договора мены с Р.Н.Е., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в КМБТИ, в целях организации дополнительных подсобных помещений без получения разрешения на строительство возвел со стороны левого бокового фасада дома пристройку площадью 20,7 кв. м., в связи с чем общая (квартирная) площадь, включая пристройку, составила 59,5 кв. м. Удовлетворяя исковые требования, суд правильно исходил из того, что возведенная пристройка полностью соответствует противопожарным и градостроительным нормам и правилам, согласно техническому заключению не нанесла ущерба конструкциям здания и не ухудшила конструктивной его жесткости, в связи с чем квартира пригодна для дальнейшей ее эксплуатации. Кроме того, 3-и лица по делу - М. (Р.) Н.Е., Г.Л.Г., проживающая в этом доме, не возражали против удовлетворения его требований. Вместе с тем, земельный участок, на котором расположена принадлежащая истцу часть дома, принадлежит М. (Р.) Н.Е. на основании свидетельства на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Договором мены было предусмотрено, что Р. передает К. право бессрочного (постоянного) пользования землей, а последний обязан обратиться в мэрию г. Калининграда для оформления прав на земельный участок, однако им это сделано не было. При таких обстоятельствах надлежащим ответчиком по делу должна быть мэрия г. Калининграда, а не инспекция ГАСН мэрии. Как следует из материалов дела, в своем отзыве на исковые требования Инспекция ГАСН сообщала суду, что не может являться ответчиком по этому делу, однако судом это заявление оставлено без внимания и принято решение об удовлетворении исковых требований. Кроме того, признавая право собственности на пристройку, площадью 20 кв. м, суд неправильно применил нормы материального права, поскольку такая пристройка не является самостоятельным объектом права. Таким самостоятельным объектом права в данном случае является жилой дом, доля в праве собственности на жилой дом (дело N 2-1040/2005). Как показывает обобщение, у судов нередко возникают неясности и затруднения при изложении резолютивной части решения по таким делам, когда в результате самовольной пристройки какого-либо помещения изменяется общая площадь дома, либо размер доли в праве собственности на дом. Следует иметь ввиду, что, разрешая эти споры, судам необходимо признавать право собственности не на пристройку, а на квартиру, либо дом в реконструированном виде, с указанием изменившихся площадей. В случае, если дом находится в долевой собственности, необходимо обращать внимание, ставится ли истцом вопрос об изменении долей. Если такой вопрос поставлен, то для участия в деле в качестве соответчиков подлежат привлечению другие сособственники. Если же истец не заявляет об этом, то сособственники должны быть привлечены по делу в качестве третьих лиц. Так, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, судом кассационной инстанции было отменено решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 26 апреля 2005 г., которым за Л.Н.В., М.А.В., Е.Т.В., Л.Ю.Г. в соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ признано право совместной собственности на 44/100 доли жилого дома по ул. Тихоненко в г. Калининграде с учетом произведенной ими реконструкции, в результате которой увеличились размер жилой площади - 27,3 кв. м., квартирной - 65,2 кв. м., общей 65,2 кв. м. В иске П.Л.В., С.С., Д.С. о признании права собственности отказано. Как установлено, Л.Н.В., М.А.В., Е.Т.К. являются собственниками 44/100 доли указанного дома, произвели без соответствующего разрешения переоборудование чердачного пространства и устройство веранды с целью устройства дополнительной площади, в результате чего их квартира в настоящее время имеет большую площадь. П.Л.В. с детьми является собственниками 56/100 доли того же дома. Разрешая спор, суд указал, что размер долей сособственников дома не изменяется и остается прежним, с чем не согласилась судебная коллегия. Установлено, что до проведения реконструкции общая площадь дома составляла 163,6 кв. м., квартирная - 86,6 кв. м., жилая - 60,9 кв. м. После реконструкции общая площадь дома стала составлять 183,2 кв. м., квартирная - 110,1 кв. м., жилая - 61,5 кв. м. Таким образом, за счет увеличения площади веранды на втором этаже дома и оборудования подсобного помещения на чердаке истцы заявили требование о признании за ними права собственности на эту долю жилого дома, однако состоящую из большего размера квартирной площади и общей площади жилого дома. При этом без достаточной проверки и оценки судом остались доводы П. о том, что следовало уточнить, из чего складываются принадлежащие сторонам по делу доли жилого дома, какие помещения входят в квартирную и общую площадь принадлежащих им на праве собственности долей дома. Кроме того, П. ссылалась на то, что в результате реконструкции увеличилась общая и квартирная площадь дома и если за истцами признается право собственности на долю дома, при этом увеличиваются общая и квартирная площадь, составляющие их долю, это приведет и к увеличению размера их доли, и соответственно к уменьшению размера доли дома, принадлежащей П. и нарушению их прав. Указанное судебное решение было отменено также и по другим основаниям (N 33-4238/2005 г.). Что касается дел о признании права собственности на неоконченную строительством самовольную постройку, то судам необходимо обязательно выяснять у истца, чем вызвано его обращение с таким требованием. Как показывает практика, иски о признании права собственности именно на неоконченный строительством объект связаны, как правило, с выдачей лицу предписаний о сносе постройки, а также наличием возражений против строительства со стороны заинтересованных лиц. Поэтому для участия в деле должны быть привлечены все лица, чьи права и законные интересы затрагиваются возведением самовольной постройки. Отменяя решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 06 августа 2004 г. о признании за К.А.M. и К.Д.А. права собственности каждого на 25/100 доли в праве собственности на незавершенную строительством постройку (пристройку к дому по ул. Энгельса), за К.Л.Ю. - на 50/100 доли, и направляя дело на новое рассмотрение, Президиум Калининградского областного суда признал заслуживающими внимания доводы заявителей - С.Ю.Г., С.А.Ю., Г.Т.Л. и других лиц, не привлеченных судом для участия в деле, чьи права и законные интересы были нарушены возведением этой постройки. Заявители указали, что К. ведется самовольное строительство с нарушением градостроительных норм, не соблюдаются правила пожарной безопасности. В настоящее время нарушены правила инсоляции жилого дома по ул. Энгельса, поскольку постройка оказалась выше этого дома, в нем образовались трещины. Также самовольное строение нарушает границы земельного участка С.А.Ю. и вплотную примыкает к нему. Со стороны дома по ул. Адмиральской самовольная постройка вплотную примыкает к имеющимся строениям и создает пожароопасную ситуацию. Фактически же судом не были исследованы обстоятельства, касающиеся соблюдения градостроительных, технических, санитарных и противопожарных норм и правил при возведении истцами пристройки, не проверены обстоятельства о том, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан сохранение постройки. Кроме того, удовлетворяя заявленные требования, суд без достаточных оснований оставил без выяснения вопрос о причинах обращения истцов в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, тогда как ее возведение не завершено, степень готовности составляет 37%. Из представленных материалов было видно, что на период рассмотрения дела пристройка представляла собой двухэтажное строение с подвалом, в 1/3 части здания устроен только нулевой цикл. В связи с этим не ясно, обращались ли истцы в мэрию г. Калининграда с заявлением о разрешении такого строительства, отказано ли им в этом и что препятствует решить вопрос о возможности осуществления строительства спорной постройки в установленном законом порядке в настоящее время (N 44-г-69/2005 г.). Следует обратить внимание судов, что, признавая право собственности на неоконченный строительством объект, в резолютивной части решения необходимо указывать степень его готовности, чтобы в дальнейшем избежать других судебных споров. Кроме того, разрешая дела о признании права собственности, должно учитываться, что в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное в том числе без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В случае же, если такие разрешения имеются, например, на реконструкцию чердачного пространства, постройка не является самовольной и право собственности на нее, при отсутствии спора, подлежит оформлению во внесудебном порядке. Отказывая Р.А.Б. в удовлетворении исковых требований к мэрии г. Калининграда, администрации Центрального района г. Калининграда о признании права собственности на самовольную постройку - жилую квартиру, образовавшуюся в результате реконструкции квартиры N ___ дома по ул. Красной в г. Калининграде за счет освоения чердачного пространства, Центральный районный суд г. Калининграда исходил из того, что реконструкция была произведена на основании соответствующих решений органов местного самоуправления и выданного архитектором Центрального района г. Калининграда разрешения на строительство, поэтому не является самовольной. Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда с таким решением согласилась и признала его правильным. Так, в обоснование своих требований истец указал, что на протяжении 2003-2005 гг., не имея разрешения на строительство, он за свой счет выполнил строительные работы по реконструкции чердачного пространства. Учитывая, что реконструкция выполнена технически грамотно, соответствует требованиям СНиП, норм и правил пожарной безопасности, не противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям и собственники других квартир дома с произведенной реконструкцией согласны, просил признать за ним право собственности на эту самовольную постройку.# Вместе с тем, было установлено, реконструкция чердачного пространства дома по ул. Красной в г. Калининграде осуществлялась истцом на основании договора о совместной деятельности от 25 февраля 2003 г., заключенного между ним и Р.Б.В., которому постановлением мэра г. Калининграда N 1684 от 01 июня 1998 г. было разрешено осуществить реконструкцию квартиры __ дома по ул. Красной в г. Калининграде за счет освоения чердачного пространства данного дома в границах квартир __ и __, архитектором района дано разрешение на строительство, а после выполнения работ постановлением главы администрации Центрального района г. Калининграда N 164 от 11 марта 2001 г. принята в эксплуатацию после реконструкции первая очередь реконструированной квартиры. В результате реконструкции была освоена часть чердачного пространства в границах квартиры 7, в связи с чем постановление мэра г. Калининграда от 01 июня 1998 г. было исполнено частично, в части разрешения реконструкции чердачного пространства над квартирой 6 сохранило свое действие. Постановлением главы администрации Центрального района г. Калининграда N 256 от 28 марта 2003 г. на основании заявлений Р. были внесены изменения в постановление главы администрации N 308 от 21 мая 1998 г., которым фактически был заменен только застройщик (на Р.А.Б.) с правом реконструкции указанного чердачного пространства по документам и на условиях предыдущего застройщика. При таких обстоятельствах, судебная коллегия пришла к выводу о том, что суд обоснованно отказал Р.А.Б. в удовлетворении исковых требований. Соответствующие решение органа местного самоуправления и разрешение архитектора на строительство имеются, а спор между сторонами отсутствует. Мэрия г. Калининграда не отказывала истцу в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, сам истец не обращался к ответчикам с заявлением о выдаче ему такого разрешения и не представлял необходимые для получения разрешения документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (N 33-6323/2005 г.). Следует отметить небрежность, допущенную Правдинским районным судом Калининградской области при рассмотрении гражданского дела по иску Г.П.А. к Комитету по управлению имуществом администрации Правдинского района. Г.П.А. обратился в суд как физическое лицо и просил признать за ним право собственности на пристройку к главному корпусу и пристройку к котельной, входящих в комплекс зданий и сооружений в г. Правдинске, в котором указал, что 04 октября 2000 года им был приобретен комплекс зданий и сооружений, состоящий из главного корпуса, склада, котельной, проходной. К котельной были пристроены стены и крыша, которые в настоящее время он соединил, в результате чего образовалось обособленное помещение. К главному корпусу был пристроен навес, в результате укрепления стен этого навеса также получилось обособленное помещение. Просил признать за ним право собственности на эти пристройки. Данное исковое заявление было принято к производству и не оставлялось без движения, несмотря на то, что из приложенной к иску копии договора купли-продажи комплекса зданий и сооружений, являющихся муниципальной собственностью, видно, что договор заключен между муниципальным образованием "Правдинский район" в лице председателя комитета по управлению имуществом администрации Правдинского района и ООО "Лава-Сервис" в лице директора Г.П.А. Суд же не выяснил на стадии принятия заявления вопрос о том, в качестве кого обращается Г.П.А. с исковым заявлением - если как физическое лицо, то какое право он имеет на это имущество, если как представитель ООО "Лава-Сервис", то какие у него полномочия, и вообще, подведомственно ли дело суду общей юрисдикции. Вместе с тем, этот вопрос так и не был разрешен в ходе рассмотрения дела, из материалов дела не ясно, какое отношение к данному комплексу зданий и сооружений имеет Г.П.А. как физическое лицо. Как видно из копии технического паспорта, имущество ООО "Лава-Сервис" по акту приема передачи было передано в уставный капитал ООО "Лава-Мебель". Решением суда было постановлено внести изменения в п. 2 указанного договора купли-продажи комплекса зданий и сооружений, изложив его в другой редакции, с указанием увеличившейся площади котельной и проходной, тогда как такие требования истцом не заявлялись, за ООО "Лава-Сервис" было признано право собственности на комплекс зданий и сооружений с этими площадями. При этом суд руководствовался нормами ст.ст. 130-131, 432-433, 549-557 ГК РФ, тогда как фактически речь идет о самовольном строительстве и должны применяться нормы ст. 222 ГК РФ (дело N 2-140/2004 г.). Такое разрешение спора является неправильным, но, тем не менее, решение суда вступило в законную силу и в кассационном либо надзорном порядке не обжаловалось. Еще одним примером существенного нарушения норм материального права может служить дело, рассмотренное Ленинградским районным судом г. Калининграда 15 июня 2005 г., по искам П.М.В., К.Л.Н. к мэрии г. Калининграда о признании права собственности. Так, П. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является нанимателем квартиры дома по ул. Р. Люксенбург# в г. Калининграде. Без получения разрешения она произвела реконструкцию данной квартиры, кроме того, на придомовом участке возвела баню и совместно с Е.В.И. хозяйственную постройку. В дальнейшем собственница 27/100 долей в праве на указанный дом К., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, обратилась с самостоятельными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что в связи с обращением в суд П. размер принадлежащей ей (К.) доли в праве на жилой дом изменяется. Кроме того, ею произведена частичная реконструкция занимаемого жилого помещения, что повлекло увеличение его общей площади. Суд заявленные истцами требования удовлетворил и признал за П. и К. право собственности соответственно на 32/100 и 34/100 доли в праве собственности на данный жилой дом, а за П. также - на нежилые строения (литер "Г2") и 1/2 долю в праве собственности на нежилое строение литер "ГЗ". Разрешая данный спор, суд руководствовался ч. 3 ст. 222 ГК РФ и не учел, что самовольными постройками, право собственности на которые может быть признано за П., являются только баня и хозяйственная постройка, спорный же жилой дом к таким объектам не относится. Как видно из материалов дела, П. не является собственником жилого помещения, а занимает квартиру по договору найма, данная квартира истицей или членами ее семьи не приватизирована. Собственником 27/100 долей жилого дома по ул. Р. Люксенбург в г. Калининграде является К., 73/100 доли дома находятся в муниципальной собственности г. Калининграда.# Самовольная же реконструкция занимаемого жилого помещения независимо от объема личных денежных средств нанимателя, вложенных в нее, не влечет переход права собственности на спорное имущество, поскольку в силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Кроме того, имущество, находящееся в государственной, муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.# Более того, суд не привлек к участию в деле других лиц, имеющих право на спорное помещение, не выяснялось их мнение по существу заявленных требований, тогда как в силу действующего законодательства реконструкция допустима только с согласия всех совершеннолетних лиц, проживающих в таком помещении, более того, при отсутствии других препятствий эти лица наравне с П. вправе приобрести занимаемое жилое помещение в собственность путем приватизации. Следует также отметить, что доли истиц П. и К. в праве собственности на дом, а также на хозяйственную постройку, были определены судом с учетом интересов Е.В.И., участвовавшего в деле в качестве третьего лица, тогда как последний к указанному жилому дому никакого отношения не имеет и на момент вынесения решения не являлся ни нанимателем, ни собственником жилых помещений в доме. Право собственности на 34/100 доли в праве на названный жилой дом, а также иные объекты недвижимости признано за Е. этим же судом, в тот же день (дело N 2-10919/2005 г.). При рассмотрении вышеуказанного дела судом были допущены и другие нарушения норм материального права. В частности, в нарушение ч. 3 ст. 222 ГК РФ не выяснялся вопрос о предоставлении П. земельного участка под самовольно возведенные строения - баню и хозяйственную постройку, без всякой проверки были оставлены обстоятельства, касающиеся соблюдения санитарных, противопожарных, а также градостроительных норм и правил при возведении построек. В отношении жилого помещения, занимаемого К., вообще отсутствуют какие-либо технические заключения, не учтено также, что ее требования подлежали разрешению в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ (дело N 2-10926/2005 г.). Что касается исков собственников земельных участков, либо лиц, владеющих участком на другом законном основании, о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную другим лицом на принадлежащем ему земельном участке, то эти споры встречаются крайне редко. В ходе обобщения было выявлено только одно такое дело, находившееся в производстве Полесского районного суда Калининградской области - по иску Полесской районной администрации к Г.А.П. о признании права собственности на самовольно возведенные гаражи и встречному иску Г. о признании за ним права собственности на эти постройки. Решением суда от 25 мая 1999 г. иск администрации был удовлетворен, при этом с истца в пользу ответчика были взысканы расходы на постройку гаражей. Однако Определением Президиума Калининградского областного суда от 15 декабря 2003 г. данное решение было отменено, с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку ранее, решением от 18 апреля 1998 г., вступившим в законную силу и обращенным к исполнению, суд обязал ответчика снести эти гаражи. Принимая к рассмотрению иск того же истца о признании муниципальной собственности на эту же самовольную постройку, суд не выяснил у истца причину изменения им своего отношения к тому же предмету спора и к вынесенному решению и иск удовлетворил. Таким образом, имелись два вступивших в законную силу решения суда между теми же сторонами и в отношении одного и того же предмета, противоречащие одно другому, тогда как данные о прекращении производства по делу о сносе гаража в деле отсутствовали. Кроме того, судом были допущены и другие нарушения, касающиеся вынесения решения без проверки сведений о выделении кому-либо земельного участка, отсутствия мотивировки по взысканию расходов на постройку - всей восстановительной стоимости, либо стоимости только материалов. При новом рассмотрении дела истец и ответчик отказались от своих требований, поэтому определением суда от 20 января 2005 г. производство по данному делу было прекращено (дело N 2-5/2005 г.).
Сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии
В связи с введением в действие с 01 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ, в котором четко определены понятия перепланировки и переустройства жилого помещения, основания их проведения, а также последствия самовольного осуществления, в судебной практике появилась новая категория споров - о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Всего на обобщение было представлено 13 дел вышеуказанной категории, исковые требования по которым судами удовлетворены. Законность принятых решений ни в кассационном, ни надзорном порядке не проверялась. Изучение гражданских дел свидетельствует о том, что факты обращения граждан в суд для утверждения самовольной перепланировки или переустройства имеют место достаточно часто. В основном такая перепланировка была произведена до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Следует иметь ввиду#, что подсудность этих исковых заявлений является исключительной и определяется местом нахождения перепланированного (переустроенного) жилого помещения, поскольку по смыслу ст. 30 ГПК РФ иски о любых правах на жилые помещения предъявляются по месту нахождения этих объектов. Практика рассмотрения данных споров складывается таким образом, что ответчиками по делам, как правило, одновременно выступают и мэрия г. Калининграда, и районная администрация, в отдельных случаях только мэрия либо районная (городская) администрация (если дело рассматривалось городским судом Калининградской области). Имеет место и участие в деле мэрии г. Калининграда в качестве 3-его лица. Изложенное свидетельствует о том, что в районных судах г. Калининграда отсутствует единая практика относительно того, какой орган должен выступать в качестве надлежащего ответчика. Вместе с тем, судам следует иметь ввиду, что в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является орган местного самоуправления (в г. Калининграде этим органом является мэрия). Поэтому надлежащим ответчиком по делу является орган местного самоуправления. Администрация соответствующего района может выступать в качестве ответчика только в случае, если полномочия по осуществлению этих функций после введения в действие ЖК РФ были переданы ей органом местного самоуправления. Как усматривается из материалов дел, в одних случаях представители мэрии города Калининграда полагают, что орган местного самоуправления не является надлежащим ответчиком по делу и просят в иске отказать в связи с отсутствием спора о праве, поскольку истец в досудебном порядке не обращался в мэрию за согласованием. В других случаях, когда ответчиками заявлены и администрация, и мэрия города, представители администрации нередко иск не признают, указывая, что перепланировка или переустройство являются самовольными и жилое помещение подлежит приведению в прежнее состояние, а представители мэрии, напротив, не возражают против удовлетворения исковых требований, так как сохранение помещения в этом состоянии не нарушает прав других лиц и имеются все необходимые заключения. В связи с этим следует отметить, что судам еще на стадии принятия таких исковых заявлений следует выяснять вопрос о том, имеет ли место спор о праве, в частности, обращался ли гражданин в орган, осуществляющий согласование, и было ли ему отказано в сохранении помещения в перепланированном или переустроенном виде. Как показывает обобщение, по большинству дел такие отказы имеются, со ссылкой на то, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда, однако выданы они в ряде случаев не мэрией, а районной администрацией. Разрешая спор с участием в качестве ответчика районной администрации, Центральный районный суд г. Калининграда сослался на постановление мэра г. Калининграда N 3811 от 05 декабря 2001 г., которым утвержден Порядок оформления разрешений на переоборудование, перепланировку и реконструкцию помещений в жилых домах города Калининграда, указав, что администрация является органом, в чьей компетенции находится выдача разрешений на перепланировку и реконструкцию квартир (решение суда от 05 мая 2005 г., дело N 2-1444/2005 г.). Между тем, необходимо учитывать, что вышеназванное постановление и порядок в настоящее время хоть и не утратили силу, однако могут применяться только в части, не противоречащей ЖК РФ. В частности, данный порядок предусматривает, что рассмотрение вопросов, связанных с переоборудованием, перепланировкой помещений в жилых домах, возлагается на межведомственные комиссии при администрациях районов по месту расположения жилого дома. Решение межведомственной комиссии о разрешении переоборудования, перепланировки утверждается постановлением главы администрации района. Однако указанные положения противоречат ЖК РФ, согласно которому эти вопросы разрешает орган местного самоуправления. Кроме того, перечень документов, предоставляемых для рассмотрения вопросов о перепланировке, переустройстве, срок их рассмотрения также являются различными. Также следует иметь ввиду, что при рассмотрении этих споров для участия в деле в качестве 3-х лиц должны быть привлечены все члены семьи нанимателя, занимающие переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма, либо в случае, если помещение находится в долевой собственности лиц - другие сособственники, проживающие там члены их семьи. Позиция этих лиц, по смыслу п. 5 ч. 2 ст. 26, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, относительно сохранения помещения в таком состоянии также подлежит выяснению. Как показывает кассационная практика, решения суда о сохранении помещений о перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки. Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А.В.Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, - без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения. Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена А.М.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду А.М.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает. Копия решения суда А. была направлена, указанное решение ею не обжалуется. Дочь истца совершеннолетия не достигла (N 33-6682/2005 г.). По аналогичным основаниям было оставлено без изменения и решение Балтийского районного суда г. Калининграда от 03 ноября 2005 г. по иску З.Ф.М. (N 33-6681/2005 г.). Имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир, либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования. Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метров. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метров, а также площадь кухни - с 4,3 до 4,4 кв. метров, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метров. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства. Решением суда от 08 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии. В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 08 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома - ОАО "Гидрострой" относительно произведенных перепланировки и переустройства. Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только лишь резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО "Гидрострой", который является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры являются И.B.C. и Л.Д. Согласие И.B.C. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО "Гидрострой" не обжалуется. Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО "Гидрострой" также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома. (N 33-6678/2005 г.). Признавая законным решение Балтийского районного суда от 07 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч.ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме. Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц, произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры. Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии (N 33-6677/2005 г.). Разрешая данные дела, наряду с вышеизложенным судам необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Поэтому для принятия такого решения в материалах дела должны быть представлены соответствующие заключения: техническое заключение о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам, заключения о соответствии перепланировки санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к зданиям и помещениям, и Правилам пожарной безопасности. В зависимости от обстоятельств дела, подлежат представлению заключения и других служб (например, о соответствии требованиям СНиП системы внутренних сетей водопровода и канализации и др.). Нельзя признать правильной практику, сложившуюся в Балтийском городском суде Калининградской области, когда в материалах дел такие заключения отсутствуют. Вместе с тем, на ксерокопиях схем перепланировки квартир имеются штампы "согласовано" соответствующих служб, например главного врача Межрайонного центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора в Светловском и Балтийском городских округах, руководителя Балтийского и Светловского отделения "Ростехинвентаризации", начальника ОМЗ МУСЗ БГО, главного инженера МУП ЖКХ, главного специалиста отдела ГПН СГО и БГО. Такой подход к рассмотрению дел является формальным (дела N 2-206/2005 г., N 2-209/2005 г., 2-216/2005 г,). Следует обратить внимание судов и на то, что в резолютивной части решения по данной категории дел, когда в результате перепланировки и (или) переустройства изменились площади квартиры, необходимо в обязательном порядке указывать новые параметры квартиры, по состоянию на определенную дату. В случае, если площади не изменились, следует указывать о сохранении квартиры в перепланированном состоянии в соответствии с выданным техническим заключением.
Из представленных на обобщение дел видно, что в основном все суды в резолютивной части решения указывают эти характеристики, позволяющие при исполнении решения установить произведенные изменения площадей квартиры. Иногда суды сохраняют помещение в перепланированном или переустроенном виде по состоянию на определенную дату. Только по трем поступившим делам в резолютивной части отсутствуют какие-либо характеристики помещений (дело Ленинградского районного суда г. Калининграда N 2-9515/2005 г., дело Балтийского городского суда Калининградской области N 2-206/2005 г., дело Балтийского районного суда г. Калининграда N 2-477/2005 г.). Следует отметить решение Светловского городского суда Калининградской области от 05 апреля 2005 г., а также форму написания его резолютивной части, по иску С.Н.И. к администрации муниципального образования "Светловский городской округ", которым суд разрешил нестандартную ситуацию. Так, в 1984 году С. был выделен земельный участок, на котором он построил и сдал в эксплуатацию индивидуальный жилой дом по ул. Новой в пос. Взморье Калининградской области, в котором стал проживать и пользоваться домом как собственник, но право собственности не оформлял. Впоследствии, в 1994 году, самостоятельно перестроил дом, в результате чего увеличилась его общая площадь. В связи с этим истец просил суд сохранить дом в перепланированном состоянии согласно техническому паспорту и плану квартиры по состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменить правоотношения сторон, установив за ним факт владения на праве собственности одноэтажным, шлакобетонным жилым домом с новыми площадями. По результатам рассмотрения дела суд принял решение о сохранении жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии по фактическому состоянию на 18 февраля 2005 г. и изменил правоотношения сторон, признав за С. право собственности на этот дом с указанием изменившихся площадей. При этом суд сослался на ст. 29 ЖК РФ и ст. 12 ГК РФ - о защите гражданских прав путем прекращения или изменения правоотношений. Вместе с тем, в данном случае наиболее правильным было бы принятие первоначально решения о сохранении жилого дома в переустроенном и перепланированном состоянии. Затем следовало признать право собственности за С. на данный дом на основании ст. 218 ГК РФ, поскольку самовольно# постройкой его назвать нельзя. Дом был построен на отведенном для этих целей земельном участке и сдан в эксплуатацию, ему присвоен номер, истец по этому адресу зарегистрирован. Также необходимо отметить, что данное решение было принято при отсутствии соответствующих экспертных заключений, а именно без выяснения обстоятельств о том, не создает ли дом в переустроенном и перепланированном состоянии угрозу жизни или здоровью граждан (дело N 2-126/2005 г.). По результатам данного обобщения судебная коллегия по гражданским делам считает необходимым направить настоящий обзор в районные (городские) суды, мировым судьям Калининградской области, практику рассмотрения дел указанных категорий изучить на семинарских занятиях с судьями.
Когда планируется снос углового дома Чехова61... 29.10.2017 - Комментарий Ян Мы в таком доме взяли, довольны на все 100%, по соотношению цена/качество лучше предложения не нашли. Конечно ... 30.01.2017 - Терлецкий парк (Московские окна) адвокат Андрей Валерьевич Ребриков Информация для дольщиков ЖК "Терлецкий парк". 15 февраля 2017 года состоится очередное заседение по рассмотрен...
Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела
Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений
Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи. Подробнее >>>>
